서울동부지방법원 2025타경52085. 서울 강동구 길동 베네시티 5층 502호, 전용면적 29.03㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 318,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 등기부에는 과거 수협은행 근저당권 2건이 있었지만 해당 설정등기는 2018년 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2024년 8월 30일의 여수수산업협동조합 가압류입니다.

이 물건의 핵심은 임차인 조순자입니다. 전입·점유개시 및 확정일자가 2018년 4월 27일로 확인돼, 분석상 말소기준이 되는 가압류보다 앞선 임대차입니다. 보증금은 246,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류됩니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액 배당이 가능하지만, 매각가가 더 내려가면 미배당 보증금의 인수 위험이 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차

2017년 설정된 수협은행 근저당권 2건은 2018년 4월 27일 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 유효한 인수 권리로 보아서는 안 됩니다. 분석상 기준이 되는 권리는 2024년 8월 30일 여수수산업협동조합의 가압류이며, 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.

임차인 조순자는 2018년 4월 27일 전입·점유개시 및 확정일자를 갖춘 것으로 나타납니다. 임차권등기 접수일은 2025년 3월 12일이지만, 임대차의 전입·점유 기준일 자체는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 자료상 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 보고, 실제 배당액과 미배당 보증금이 매수인 인수 여부를 좌우합니다.

실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류된 임차인은 없습니다.

② 시세 비교 — 최신 거래보다 낮지만 표본은 적다

같은 베네시티(3차)의 전용 29.03㎡ 거래는 자료상 2건입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 417,000,000원으로 산정되지만, 실제 표본은 2026년 9월 거래 1건입니다. 최근 거래가격을 우선해 비교하되, 단 한 건의 거래만으로 개별 호수의 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.

최저가 318,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 417,000,000원의 76.3%입니다. 전체 2건 평균 356,000,000원과 비교하면 최저가는 89.3% 수준입니다. 두 거래 사이의 추세는 자료상 +41.4%로 나타나 하락 추세로 분류되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 추정에서는 집행비용 5,252,000원, 임차보증금 246,000,000원, 여수수산업협동조합 가압류 배당 66,748,000원으로 매각대금 318,000,000원이 배분됩니다. 이에 따른 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만 비교하면 안 된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나, 매각대금에서 보증금 전액을 배당하지 못하면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

실질취득액은 낙찰가와 해당 시나리오의 매수인 인수액을 합산한 계산값입니다. 유찰 시나리오의 배당 및 인수 금액은 제공된 추정치이며, 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 신명중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·다가구주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 굽은다리역이 있어 대중교통 접근은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 2017년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 기재돼 있고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 188.6㎡입니다. 서측 및 북측으로 폭 약 4m, 약 6m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약허가구역 등 각종 지정사항이 기재돼 있습니다. 자료에 표시된 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 매각기일에 적용되는 규제 여부는 최신 공적 자료로 확인해야 합니다.
• 환금성. 베네시티(3차)는 총 20세대로 기재돼 있습니다. 같은 면적의 거래 표본은 2건이며 최근 12개월 거래는 1건이므로, 단지 평균만으로 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 대조. 조순자의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 사실, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 동일인 채권 확인. 임차인 조순자와 강제경매 신청채권자 조순자의 관계 및 청구금액 258,724,602원의 발생 원인을 확인하고, 보증금과 별도 채권의 관계를 구분하세요.
• 인수액 계산. 현재 회차의 인수 0원 추정만 보지 말고, 유찰 시나리오의 미배당 보증금과 실질취득액을 함께 검토하세요.
• 시세 표본 확인. 최신 거래 417,000,000원은 최근 12개월의 단일 거래입니다. 같은 면적의 층·상태 차이와 실제 거래 조건을 추가로 확인하세요.
• 규제·등기 재확인. 매각기일 기준 토지이용 규제, 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 및 현황조사서를 확인하세요.
• 배당표 검증. 집행비용·당해세·최우선변제 등 배당 추정에서 달라질 수 있는 항목과 실제 배당 순위를 원본 서류로 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 임차인의 실체를 확인하라”

이 물건은 최저가 318,000,000원이 최신 실거래 417,000,000원보다 낮고, 현재 회차의 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 246,000,000원이 존재하며, 2회 유찰 시나리오에서는 46,129,280원의 인수 위험이 산정돼 있습니다.

더 중요한 것은 임차인 조순자와 강제경매 신청채권자 조순자가 동일 이름으로 나타난다는 점입니다. 이는 원본 자료로 관계와 채권의 실체를 확인해야 한다는 신호이지, 그 자체로 허위 임대차를 확정하는 근거는 아닙니다. 시세 차이만 보고 입찰하기보다 임대차의 실체, 실제 배당 가능액, 회차별 실질취득액을 먼저 검증하는 것이 핵심입니다.