🏠 신건 · 유찰 0회 📊 최근 시세의 88.6% ⚠️ 선순위 전입 2008.07.07 🔎 보증금 미상 · 인수 확인 필요
서울동부지방법원 2026타경50548. 서울 성동구 응봉동 금호현대아파트 108동 204호, 전용 79.8㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김남현·김승자로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2025.03.05 상속을 원인으로 소유권이 이전됐으며, 2025년에는 청산을 위한 형식적 경매개시결정도 등기됐습니다.
이번 사건의 말소기준권리는 2017.03.17 현대캐피탈 근저당권입니다. 근저당권 설정 당시 채권최고액은 264,000,000원이고, 이후 변경등기에 기재된 금액은 229,700,000원입니다. 한국캐피탈의 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 근저당권보다 먼저 전입한 사람이 있다는 점입니다. 김현주의 전입신고일과 확정일자는 모두 2008.07.07로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 1,290,000,000원만으로 최종 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 응봉동 98 금호현대아파트 108동 2층 204호 도로명주소: 서울특별시 성동구 독서당로 377 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.8㎡ · 2층 |
| 단지 현황 | 금호현대 · 644세대 · 1990.09.20 준공 |
| 소유자 | 김남현(지분 2분의 1), 김승자(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 원인 | 2025.03.05 상속 · 2025.07.21 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,000,000원 / 1,290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 현대캐피탈주식회사 / 208,879,081원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.17 현대캐피탈 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 임차인 | 김현주 · 204호 · 2008.07.07 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다
등기부의 핵심은 2017.03.17 현대캐피탈 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 후순위 한국캐피탈 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다. 과거 조흥은행·대한생명보험·김영선·현대라이프생명보험·시소캐피탈대부·키움저축은행 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김현주 204호 |
전입 2008.07.07 확정 2008.07.07 |
미상 | 선순위 대항력 우선변제 확인 필요 인수 여부 미확정 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 김현주의 전입일과 확정일자는 모두 2008.07.07이며, 전입일이 말소기준권리보다 앞서는 점에서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 다만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 낙찰자 인수액은 확정할 수 없습니다.
실질취득비용 = 낙찰대금 + 실제 인수보증금
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 낙찰대금에서 배당받지 못한 부분이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가격이 내려가더라도 인수보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이때 시세 비교 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득비용입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래 평균의 88.6%
금호현대아파트 동일 평형인 전용 79.8㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 실거래 평균은 1,456,250,000원, 최저 거래가는 1,100,000,000원, 최고 거래가는 1,900,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.03에 신고된 1,810,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 79.8㎡ | 11 | 1,810,000,000원 |
| 2026.02 | 79.8㎡ | 2 | 1,900,000,000원 |
| 2025.12 | 79.8㎡ | 8 | 1,600,000,000원 |
| 2025.12 | 79.8㎡ | 14 | 1,660,000,000원 |
| 2025.12 | 79.8㎡ | 1 | 1,530,000,000원 |
| 2025.10 | 79.8㎡ | 4 | 1,100,000,000원 |
| 2025.09 | 79.8㎡ | 5 | 1,430,000,000원 |
| 2025.08 | 79.8㎡ | 13 | 1,500,000,000원 |
| 2025.07 | 79.8㎡ | 3 | 1,275,000,000원 |
| 2025.05 | 79.8㎡ | 3 | 1,130,000,000원 |
| 2025.05 | 79.8㎡ | 14 | 1,290,000,000원 |
| 2025.05 | 79.8㎡ | 7 | 1,250,000,000원 |
| 평균 | 79.8㎡ | 12건 | 1,456,250,000원 |
최저매각가 1,290,000,000원은 최근 실거래 평균 1,456,250,000원보다 166,250,000원 낮습니다. 최근 거래가인 1,810,000,000원과 비교해도 낙찰대금 자체는 낮습니다. 특히 2026.02의 동일 전용면적·동일 2층 거래가 1,900,000,000원이라는 점도 참고할 만합니다.
다만 거래가격은 1,100,000,000원에서 1,900,000,000원까지 편차가 큽니다. 층뿐 아니라 동·향·내부 상태·거래 조건도 확인해야 하므로 평균값만으로 개별 호수의 적정가치를 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,290,000,000원 가정)
아래는 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 등기상 근저당권 채권액을 반영한 계산이며, 김현주의 임차보증금 배당 및 매수인 인수 가능성은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금과 매수인 인수액을 최종 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,300,000원 |
| 1. 현대캐피탈 근저당 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 한국캐피탈 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 890,700,000원 |
| 선순위 임차인 김현주 | 미상 | 확인 필요 |
집행비용 15,300,000원은 추정치입니다. 위 금액은 임차보증금·당해세·최우선변제 등을 확정 반영한 법원 배당표가 아닙니다. 현대캐피탈 근저당 배당 계산에는 설정 당시 채권최고액 264,000,000원이 사용되었으며, 등기상 이후 변경액 229,700,000원 및 실제 확정 채권액과 차이가 있을 수 있습니다. 잔여금 890,700,000원은 잠정 계산값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 소유자 잔여(잠정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,290,000,000원 | 384,000,000원 | 890,700,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,032,000,000원 | 384,000,000원 | 635,280,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 825,600,000원 | 384,000,000원 | 430,944,000원 |
일반적으로 유찰되면 최저매각가가 낮아져 가격 경쟁력이 커질 수 있습니다. 그러나 이 물건은 선순위 임차보증금이 확정되지 않았다는 점에서 일반적인 권리 안전형 아파트와 다릅니다.
대항력 있는 임차인이 미배당 보증금을 낙찰자에게 인수시키는 구조라면, 유찰 후 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득비용의 감소 폭은 제한될 수 있습니다. 특히 보증금 전액이 낙찰대금을 초과하고 매수인에게 인수되는 경우에는 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (물건·토지·실거래 현황 기준)
- 단지. 금호현대아파트는 644세대로 구성되어 있으며 1990.09.20 준공된 아파트입니다. 분석 대상은 전용 79.8㎡, 108동 2층 204호입니다.
- 토지. 소재지는 서울특별시 성동구 응봉동 98이며, 토지면적은 30,465㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역으로 확인되며 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있습니다. 교육환경보호구역·상대보호구역 등 관련 제한사항도 확인이 필요합니다.
- 지형·도로. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 광대소각으로 표시되어 있습니다. 개별공시지가는 7,209,000원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 전용 79.8㎡의 최근 실거래 표본이 12건 확인됩니다. 다만 거래가가 1,100,000,000원부터 1,900,000,000원까지 분포해 개별 호수의 조건에 따라 가격 차이가 큽니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 이를 근거로 향후 유찰 여부나 낙찰가격을 단정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 김현주의 실제 임대차보증금, 계약서, 임대차관계 및 현재 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 우선변제권 행사 가능성을 확인하고 낙찰 후 미배당 보증금이 인수되는지 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 별도 명시 인수권리 '해당사항없음'이라는 기재와 선순위 임차인 조사 결과를 대조하여 권리관계를 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 응찰가격에 실제 인수보증금과 관련 비용을 더한 총액을 최근 실거래 평균 1,456,250,000원 및 최신 거래가 1,810,000,000원과 비교해야 합니다.
- 근저당권 채권액 확인. 현대캐피탈 근저당권의 설정 당시 채권최고액, 변경등기 금액, 실제 채권액과 배당 예상액을 대조해야 합니다.
- 중복 경매개시결정 확인. 2025타경51954 청산을 위한 형식적 경매와 2026타경50548 임의경매의 절차적 관계 및 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 선순위 임차인의 실제 점유관계와 낙찰 후 인도 가능 여부, 명도 합의 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 미납 관리비와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사실에 대해 경매 취득 시 적용되는 규정 및 이후 처분·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적일 수 있지만 권리는 아직 미확정”
서울동부지방법원 2026타경50548, 성동구 응봉동 금호현대아파트 108동 204호는 최저매각가 1,290,000,000원으로 출발하는 신건입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균 1,456,250,000원의 88.6%라는 점에서 가격 검토 가치가 있습니다.
하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 김현주의 보증금이 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 근저당권은 소멸하더라도 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성은 별개의 문제입니다. 이 위험을 확인하지 않고 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단하면 실제 취득비용이 예상보다 커질 수 있습니다.
현재 판단은 가격 검토 가능 · 권리 확인 필수입니다. 종합평가 C(48점)로, 최근 실거래 대비 낮은 최저가에는 긍정적인 요소가 있지만 선순위 임차인의 보증금 및 인수 위험이 해소되지 않은 점을 크게 반영했습니다. 입찰의 핵심은 유찰 여부보다 김현주의 임대차보증금과 실제 배당·인수관계를 확인하는 것입니다.