창원지방법원 2024타경4539. 경상남도 거제시 고현동 1069-12에 소재한 토지와 건물로, 토지면적은 739.0㎡입니다. 감정평가상 건물은 1·2층을 근린생활시설, 3층을 단독주택 2가구로 이용하는 혼합 용도입니다. 2014년 11월 25일 설정된 신한은행 근저당권 2건이 핵심 권리이며, 등기상 채권최고액은 각각 540,000,000원과 624,000,000원입니다.

현재 최저매각가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이것만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 실거래 비교 자료가 확인되지 않기 때문입니다. 또한 현황조사상 점유자 2명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 등기상 인수액 0원과 실제 명도·점유 관련 비용은 구분해야 합니다. 특히 옥영희는 을구 11번 근저당권의 채무자와 이름이 같아 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 후순위 권리

말소기준권리는 을구 10번 신한은행 근저당권입니다. 접수일은 2014.11.25이며 채권최고액은 540,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 11번 신한은행 근저당권의 채권최고액은 624,000,000원입니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

이전의 거제축산업협동조합 근저당권과 김말선의 전세권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이세희의 임차권등기 역시 2019.06.11 해제·말소된 내역입니다. 따라서 해당 과거 권리들을 현재 매수인이 인수하는 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 점유자·임차인 확인 — 보증금 미상 2명

현황조사상 점유자는 오정훈과 옥영희 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입신고일은 말소기준권리 설정일 이후로 기재되어 있으나, 보증금·확정일자 미상인 점유자는 원본 서류 확인 전 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.

보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 현황조사상 점유자 2명을 기준으로 각각 확인하되, 보증금과 배당요구 여부가 확인되기 전에는 임차인 관련 비용이 없다고 확정하지 않는 것이 안전합니다.

③ 시세·가격 판단 — 최저가 하락만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가 741,882,000원은 감정가 2,069,984,140원의 약 35.84%입니다. 4회 유찰에 따라 가격이 내려온 것은 확인되지만, 비교 가능한 최근 실거래가와 최신 거래, 가격 추세 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

현재 최저가를 기준으로 산정한 등기상 실질취득액은 741,882,000원입니다. 다만 여기에 취득 관련 세금·거래비용·수선비·점유자 명도 관련 비용 등은 반영되어 있지 않습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 741,882,000원 가정)

현재 최저매각가 가정 시 은행권 배당 합계는 732,063,180원이며, 등기상 근저당 채권최고액 합계 1,164,000,000원 대비 미배당 추정액은 431,936,820원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 토지·건물 및 입지 메모

• 주위환경. 거제시 고현동 소재 거제중앙고등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·학교·도로변 점포가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 토지까지 차량 접근이 용이하며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물 이용. 1·2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택 2가구로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 층별 이용상태와 실제 임대 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·사다리형입니다. 도로 접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 관련 제한 및 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 844,200원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 토지의 실제 매매가격을 단정할 수는 없습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물은 아닌 것으로 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 실제 현황과 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 오정훈·옥영희의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유관계를 확인하고 현황조사 기록과 대조하세요.
• 옥영희 관계 확인. 을구 11번 근저당권의 채무자와 이름이 같다는 점을 확인하되, 이것만으로 가장임차인이라고 단정하지 마세요.
• 등기부 대조. 말소기준권리인 을구 10번 근저당권과 을구 11번 근저당권, 토지 공동담보 관계 및 매각에 따른 말소 범위를 원본 등기부로 확인하세요.
• 시세 검증. 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물·토지의 비교사례를 확보하기 전에는 감정가 대비 최저가 비율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 건물·토지 현황. 1·2층 근린생활시설과 3층 주택의 실제 이용상태, 임대차계약, 공실 및 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항을 확인하고 실제 이용계획과 대조하세요.
• 자금 계획. 최저가 외에 취득 관련 세금, 거래비용, 수선비 및 점유자 명도 관련 비용을 따로 고려하세요. 이 비용들은 위 실질취득액 추정에 포함되지 않았습니다.
• 배당표 재확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 원본 권리관계와 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “낮은 최저가”와 “확인된 수익성”은 다르다

이 물건은 감정가 2,069,984,140원에서 최저매각가 741,882,000원까지 내려왔고, 현재 4회 유찰 상태입니다. 등기상 신한은행 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 현황조사상 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 옥영희는 근저당 채무자와 동일한 이름입니다. 실거래 비교 자료도 확인되지 않아 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 인수액 0원은 점유·명도 비용 0원을 뜻하지 않으며, 감정가 대비 낮은 최저가 역시 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

결론적으로 이 물건은 등기상 말소 구조와 점유관계 확인을 분리해서 검토해야 하는 사례입니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본, 토지·건물 등기부, 실제 점유 및 임대차관계, 비교 가능한 거래사례를 확인한 뒤에 입찰 여부와 가격 상한을 판단하는 것이 타당합니다.