서울남부지방법원 2024타경144838. 금천구 시흥동 진흥프라우드 5층 503호, 단지형 다세대주택입니다. 감정가 195,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 99,840,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰대금 외에 부담해야 하는 임차보증금입니다.
등기상 말소기준은 2022년 금천구 압류입니다. 그보다 앞서 임동기의 임차권등기가 존재하고, 홍승기 역시 말소기준 이전의 전입과 확정일자를 갖춘 임차인으로 조사되어 있습니다. 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있으며, 일반적인 후순위 근저당만 말소되는 물건과는 권리구조가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로23나길 14, 제5층 제503호 (시흥동, 진흥프라우드) |
| 물건종류 | 집합건물 · 단지형 다세대주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 제5층 제503호 · 방, 거실 겸 주방, 욕실 등 |
| 동일 건물 | 2층~5층, 총 12세대 |
| 사용승인 | 2017.10.30 |
| 소유자 | 송재일 (2018.04.30 소유권이전) |
| 감정가 | 195,000,000원 |
| 최저매각가 | 99,840,000원 (7회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 건축물 특이사항 | 건축물대장상 위반건축물 표기 · 패널 14㎡ 주거 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준
말소기준권리는 2022.06.16 접수된 금천구 압류(갑구 9번)입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 말소기준 이전에 설정된 임동기의 주택임차권은 단순히 매각으로 소멸하는 권리가 아닙니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
홍승기 임차권등기는 말소기준 이후에 접수됐지만, 전입과 확정일자는 모두 말소기준 이전입니다. 따라서 등기 접수순서만으로 홍승기의 대항력이나 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에도 을구 2번 주택임차권과 관련한 미배당 보증금의 매수인 인수 문구가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 임동기 건물 전부 · 을구 1번 |
전입 2020.05.11 확정 2018.04.10 임차권등기 2020.06.10 |
175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 홍승기 건물 전부 · 을구 2번 |
전입 2020.08.10 확정 2020.08.03 임차권등기 2025.01.14 |
185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 인수범위 확인 |
한편 특별매각조건에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 내용이 있습니다. 이는 해당 공사가 포기하는 청구권의 범위에서 검토해야 하며, 홍승기의 권리까지 일률적으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 임차권등기 관련 특별매각조건의 전체 문구와 권리승계 관계를 확인해야 최종 인수범위를 확정할 수 있습니다.
신청채권자인 주택도시보증공사는 임동기·홍승기와 별도로 보증금을 합산할 제3의 실제 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 임동기와 홍승기, 2명입니다. 공사의 청구금액은 별도 경매채권으로 취급하되, 보증금 반환청구권의 대위·승계 관계에 따른 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2021년 거래를 현재 시세로 볼 수 없다
진흥프라우드에서 확인되는 거래는 2021년 7월의 243,000,000원 거래입니다. 그러나 해당 거래의 전용면적은 29.9㎡이고, 분석 대상 면적은 24.82㎡입니다. 면적도 일치하지 않고 거래 시점도 오래되어, 이 거래만으로 현재 503호의 적정 시세를 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 29.9㎡ | 5층 | 243,000,000원 |
최저매각가 99,840,000원을 위 과거 거래금액과 단순 비교하면 41.1% 수준입니다. 하지만 이는 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 임동기 보증금에 따른 인수액을 반영하면 실질취득은 약 175,000,000원이며, 홍승기의 미배당 보증금에 대한 추가 부담 가능성까지 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,197,120원 |
| 1. 임동기 · 임차보증금 우선변제 | 175,000,000원 | 97,642,880원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임동기 미배당 · 매수인 인수 | — | 77,357,120원 |
현재 회차의 가정 배당입니다. 임동기 우선배당 후 잔액을 기준으로 산출했으며, 홍승기의 별도 임차권에 대한 최종 배당·인수 범위까지 확정하는 표는 아닙니다. 국세·지방세의 우선징수 가능성 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 최저매각가 | 임동기 예상 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 99,840,000원 | 77,357,120원 | 175,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 79,872,000원 | 96,965,696원 | 175,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 63,897,600원 | 112,652,557원 | 175,000,000원 |
최저가가 99,840,000원에서 79,872,000원, 다시 63,897,600원으로 하락해도 임동기의 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 이는 보증금 175,000,000원을 배당과 매수인 인수로 충당하는 구조이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구 시흥동 탑동초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 아파트·다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 2017.10.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 개별난방, 승강기, 화재탐지설비와 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 도로와 서측 약 3미터 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모의 다세대주택으로, 거래 사례가 제한적입니다. 비교 가능한 최신 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 건축물 특이사항. 집합건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있으며, 패널 14㎡ 주거 관련 사항이 기재되어 있습니다. 원상복구 여부와 행정상 부담을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임동기 보증금 인수. 현재 회차 예상 인수액 77,357,120원을 낙찰대금 외에 별도로 고려해야 합니다. 실제 배당순위와 변제액은 원본으로 확인해야 합니다.
- 홍승기 임차권. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 인수 조항과 현재의 권리관계 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 관련 조항의 전체 문구를 확인하세요. 포기의 대상·효력·적용 범위를 다른 임차인의 권리까지 확대 해석하면 안 됩니다.
- 국세·지방세. 금천구 및 국세 관련 압류가 있으므로 당해세 등 우선징수 여부와 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 패널 14㎡ 주거 관련 위반사항의 현존 여부, 시정명령 및 이행강제금 가능성, 금융기관 담보평가에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 2021년 29.9㎡ 거래는 대상 면적 24.82㎡와 일치하지 않습니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현장 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 두 임차인의 실제 점유 및 임차권등기 유지 현황, 보증금 반환 관계를 확인한 뒤 명도에 필요한 비용과 기간을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 특별매각조건, 현황조사서, 건축물대장 및 관련 배당자료를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,984만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득가입니다. 임동기의 대항력 있는 임차보증금만 고려해도 실질취득은 약 1.75억 수준으로 형성되며, 추가 유찰에 따른 낙찰가 하락은 미배당 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다.
또한 홍승기의 별도 임차권에 대해 매각물건명세서가 인수 가능성을 명시하고 있으므로, 주택도시보증공사의 특별매각조건을 정확히 대조하여 최종 인수범위를 확인해야 합니다. 위반건축물 표기와 오래된 비교 거래도 함께 고려할 요소입니다. 권리관계와 실제 취득원가를 확정하는 것이 입찰가를 판단하는 전제인 물건입니다.
