서울남부지방법원 2024타경144838. 서울 금천구 시흥동 진흥프라우드 5층 503호, 감정평가상 단지형 다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 195,000,000원, 현재 최저가는 124,800,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 64%까지 내려온 6회 유찰 물건이라 가격부터 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 두 개의 주택임차권과 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성입니다.

등기상 말소기준은 2022.06.16 금천구 압류입니다. 그런데 임동기 씨의 을구 1번 주택임차권은 2020.06.10 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 175,000,000원이며 전입일 2020.05.11, 확정일자 2018.04.10입니다. 현재 배당모델은 124,800,000원 매각을 가정할 때 집행비용 2,547,200원을 먼저 빼고 임동기에게 122,252,800원을 배당한 뒤 52,747,200원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

여기에 홍승기 씨의 임차권이 하나 더 있습니다. 보증금은 185,000,000원, 전입일은 2020.08.10, 확정일자는 2020.08.03이고 배당요구도 있습니다. 을구 2번 임차권등기일은 2025.01.14로 말소기준보다 늦지만, 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 등기 순위만 보고 “을구 2번은 후순위라 끝난다”고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2018.04.30 송재일 소유권 이전 후, 2020.06.10 임동기 주택임차권이 먼저 등기됐습니다. 말소기준으로 제시된 2022.06.16 압류보다 앞서므로 이 임차권은 매각으로 정리되는 후순위 권리와 성격이 다릅니다. 이후 2022.11.18 압류, 2023.03.14 국 압류, 2024.12.09 강제경매개시결정, 2025.02.20 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 사람 모두 실제 임차인으로 제시되어 있으며 보증기관 명의의 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 특히 홍승기 보증금 185,000,000원은 현재 최저가 124,800,000원보다 큽니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 부분이 실제로 매수인에게 남는다면, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 취득비용이 싸졌다고 판단할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 243,000,000원 한 건을 그대로 ‘현재 시세’로 쓰기 어렵다

진흥프라우드의 실거래 표본은 2021.07 거래 1건입니다. 거래금액은 243,000,000원이지만 거래 전용면적은 29.9㎡이고, 대상 면적은 24.82㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 243,000,000원을 대상 호수의 직접적인 현재 시세로 확정해 놓고 가격 메리트를 계산하는 것은 위험합니다.

표면 최저가 124,800,000원은 이 거래가의 51.4%이지만, 51.4%라는 숫자를 가격 메리트로 그대로 사용할 수 없습니다. 먼저 현재 배당모델상 52,747,200원의 인수가 붙고, 홍승기 보증금 185,000,000원의 미배당 잔액 인수 문제도 별도로 남습니다. 실거래 역시 2021.07 한 건뿐이고 면적도 달라, 이 물건은 “최저가가 실거래의 절반”이라는 문장보다 실질취득 구조와 임차권 정리 여부가 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,800,000원 가정)

현재 배당모델은 임동기 보증금 부족분 52,747,200원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 0원 배당으로 계산돼 있고, 청구금액 175,000,000원 전액이 미배당입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰이 더 돼도 인수액은 커진다

낙찰가가 124,800,000원에서 99,840,000원, 다시 79,872,000원으로 낮아질수록 모델상 인수액은 52,747,200원에서 77,357,120원, 96,965,696원으로 증가합니다. 대항력 임차권이 있는 물건에서 “한 번 더 유찰되면 그만큼 더 싸진다”는 계산이 그대로 성립하지 않는 이유입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 탑동초등학교 남서측 인근. 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 학교, 근린공원이 혼재하며 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입 가능. 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 있고 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 503호. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 승강기, 1층 주차장 시설이 있습니다.
• 도로. 북측 약 6미터 폭 도로, 서측 약 3미터 폭 막다른도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 규모. 2층부터 5층까지 각 층 3세대씩 총 12세대로 구성된 다세대입니다.
• 위반건축물 표기. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 주택과40533(2018.11.6.)호에 의거 패널 14㎡ 주거 관련 위반건축물 표기가 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임동기 잔액. 현재 배당모델상 매수인 인수 52,747,200원. 최저가만 보지 말고 낙찰가와 함께 취득원가로 봐야 합니다.
• 홍승기 임차권. 보증금 185,000,000원, 전입 2020.08.10, 확정일자 2020.08.03. 명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 원문 대조해야 합니다.
• 특별매각조건 범위. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 문구가 어느 임차권·어느 청구권까지 미치는지 별도로 확인해야 합니다. 한 임차권에 대한 포기조건을 다른 임차권까지 확대해 해석하면 안 됩니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건. 당해세 여부에 따라 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 위반건축물. 패널 14㎡ 주거 관련 위반건축물 표기의 현 상태와 이행강제금·원상복구 문제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모 다세대이고 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0으로 제시돼 있어 반복 유찰을 가격 메리트로만 해석하지 않는 편이 안전합니다.
• 시세. 실거래 1건은 2021.07·29.9㎡·243,000,000원으로 대상 24.82㎡와 면적이 다릅니다. 개별 호수의 직접 비교시세로 단정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”보다 임차권이 먼저다

이 물건은 감정가 195,000,000원에서 최저가 124,800,000원까지 내려온 6회 유찰 다세대입니다. 하지만 가격표만 보면 핵심을 놓칩니다. 임동기 임차권은 말소기준보다 앞서고, 현재 배당모델에서도 52,747,200원의 인수가 남습니다. 여기에 홍승기 보증금 185,000,000원은 명세서상 미배당 잔액 인수 가능성이 별도로 표시돼 있습니다.

주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기라는 특별매각조건이 있다는 점은 분명 중요합니다. 그러나 현재 자료만으로 그 효과를 두 임차인 모두에게 일괄 확대해 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 오히려 이 사건은 한 임차권의 처리조건과 다른 임차권의 위험을 분리해서 봐야 하는 사례입니다. 실거래도 2021.07 한 건뿐이고 면적이 달라 가격 판단의 기준력이 약합니다.

결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다. 124,800,000원이라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 실질취득에는 임차보증금 인수 문제가 붙습니다. 6회 유찰, 12세대 다세대, 위반건축물 표기, 두 임차권이 한꺼번에 겹치는 만큼 권리정리가 확인되기 전까지는 D등급의 고위험 물건으로 보는 편이 타당합니다.