창원지방법원 2025타경670. 경상남도 고성군 거류면 신용리 1027-9 소재 부동산으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용되는 철근콘크리트조 2층 건물입니다. 토지면적은 150.0㎡이며, 소유자는 우정화입니다.
등기상 권리관계의 중심에는 2016.08.17 설정된 고성축산업협동조합 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 180,000,000원이고, 그날 황혜린 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당권도 설정되었습니다. 이후 주식회사가야로직스의 200,000,000원 근저당권과 국가·고성군의 압류가 추가되었습니다.
매각으로 소멸하는 등기상 권리가 많다는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 상가와 주택이 결합된 건물인 데다 현황조사에서 점유·사용 관계자가 확인되었으므로, 주거용 임차관계와 상가 임차관계를 각각 검토해야 합니다. 현재 최저매각가가 적정한지도 실거래 비교 없이 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경670 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 거류면 신용리 1027-9 도로명주소: 경상남도 고성군 거류면 당동1길 3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 |
| 사용승인일 | 2010.03.22 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 단독주택 |
| 토지면적 / 지목 | 150.0㎡ / 대 |
| 소유자 | 우정화 (단독소유) |
| 감정가 | 268,738,900원 |
| 최저매각가 | 268,738,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 고성축산업협동조합 |
| 청구금액 | 155,390,475원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2016.08.17 고성축산업협동조합 근저당권 채권최고액 180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
이 물건은 과거에도 임의경매가 진행된 이력이 있습니다. 2020년 임의경매개시결정은 취하되어 말소되었고, 2024년 임의경매개시결정 역시 취하로 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.11.26 등기된 2025타경670입니다.
또한 근저당권 등기에는 신용리 1027-9 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물 등기상 소멸관계와 별개로, 실제 매각 대상 토지의 등기 및 권리관계도 입찰 전 대조해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 가장 중요한 미확인 위험
현황조사에는 유소영, 조미경, 주식회사 진현로직스가 확인 대상자로 나타납니다. 다만 이들 모두의 임차인 지위와 계약조건이 확정된 것은 아닙니다. 특히 2층 조미경과 1층 주식회사 진현로직스는 대항력 판정에 필요한 사항이 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다.
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유소영 | 미점유 | 2016.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미경 | 2층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 진현로직스 | 1층 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사 기준 확인 대상은 3명이며, 유소영은 미점유로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 대상은 없습니다. 실제 임차인 수와 각 임대차의 성립 여부는 계약 및 점유관계 확인이 필요합니다.
핵심은 실질취득비용입니다. 예상배당에서는 인수액을 0원으로 계산하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 바뀝니다. 특히 낙찰가보다 큰 선순위 보증금이 존재하고 배당으로 충당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 시세 확인 전 가격 메리트 판단 유보
감정가와 현재 최저매각가는 모두 268,738,900원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다.
다만 이 물건은 아파트와 달리 1층 근린생활시설과 2층 주거시설이 결합된 부동산입니다. 건물의 수익성, 상가 사용현황, 주거 부분의 임대차관계, 토지의 위치와 접도조건에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단을 유보합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 268,738,900원 | 264,176,555원 | 215,823,445원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 214,991,120원 | 211,181,244원 | 268,818,756원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 171,992,896원 | 168,784,995원 | 311,215,005원 | 0원* |
* 인수액은 임차인 보증금 인수 및 조세 우선변제 등 미확정 사항을 반영하지 않은 추정치입니다. 유찰 시나리오는 조건부 계산이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,738,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,562,345원 |
| 1. 근저당 · 고성축산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 황혜린 | 100,000,000원 | 84,176,555원 |
| 3. 근저당 · 주식회사가야로직스 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 480,000,000원 | 264,176,555원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 215,823,445원 |
신건 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,562,345원을 제외한 금액이 채권자에게 배당됩니다. 고성축산업협동조합에는 채권최고액 기준 180,000,000원, 황혜린에게는 84,176,555원이 배당되는 것으로 계산되며, 주식회사가야로직스에 대한 예상배당은 0원입니다.
그 결과 채권최고액 합계 480,000,000원 중 미배당 추정액은 215,823,445원입니다. 이는 후순위 채권자의 예상 미회수액이며, 그 자체가 매수인이 인수할 금액을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재 고성동중학교 남동측 인근에 위치합니다. 차량통행이 빈번한 간선도로 주변으로 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다. 도로 접근성은 확인되지만 실제 영업 입지의 경쟁력과 수익성은 별도 검토가 필요합니다.
- 건물 구성. 2010.03.22 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용되며 기본적인 급배수·위생·전기·난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 150.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지로 조사되었습니다. 토지이용상황은 주상용입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지의 ㎡당 공시지가는 448,900원입니다. 공시지가는 실제 거래가격과 구별해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 내부 시설 상태와 유지보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상가와 주택이 결합된 건물은 아파트와 달리 매수 목적과 수익성에 따라 수요가 달라집니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 조미경의 대항력 확인. 실제 점유 시작 시점, 전입신고일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 충족했는지가 핵심입니다.
- 1층 주식회사 진현로직스 확인. 실제 사업장 사용 및 인도 여부, 사업자등록 시점, 임대차계약과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유소영의 관계 확인. 말소기준권리 이후 전입한 미점유자로 조사되었지만, 실제 임대차관계의 존재와 종료 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 임차권 또는 보증금이 기재되어 있는지 확인하고, 현황조사 내용과 차이가 없는지 대조해야 합니다.
- 토지·건물 권리 대조. 건물 등기뿐 아니라 공동담보로 기재된 신용리 1027-9 토지의 등기와 실제 매각목록을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 통영세무서장과 고성군의 압류가 있으므로 세금의 종류·법정기일·우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 근린시설 및 주거 부분의 개별 가치, 주변 유사 부동산의 실거래가격, 임대수익 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 268,738,900원만으로 적정 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 214,991,120원, 2회 유찰 가정가 171,992,896원을 검토하되, 미확정 보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
- 명도·인도. 1층과 2층의 실제 점유관계 및 각 점유자의 권원을 확인하고, 낙찰 후 인도 가능성과 필요한 절차를 검토해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 임대차자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리는 일부 명확하지만 안전성은 미확정
이 물건을 검토할 때 가장 먼저 해결해야 할 것은 임차인 인수 위험의 확정입니다. 예상배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 계산된다고 해도, 조미경 및 주식회사 진현로직스의 실제 대항력과 보증금이 확인되지 않았다면 실질취득비용은 아직 확정되지 않은 상태입니다.
다음은 가격입니다. 현재 감정가와 최저가는 동일한 268,738,900원입니다. 실거래 비교가 없는 상황에서 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 또한 1회 또는 2회 유찰되더라도 그 가격이 시장가치에 비해 유리한지는 별도의 검증이 필요합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 모든 위험 소멸”
창원지방법원 2025타경670의 핵심은 복잡해 보이는 등기 자체보다 확정되지 않은 점유·임차관계에 있습니다. 고성축산업협동조합의 2016년 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 소멸하는 구조는 확인됩니다. 그러나 2층 조미경과 1층 주식회사 진현로직스의 대항력·보증금은 여전히 미상입니다.
채권 미배당 추정액 215,823,445원은 후순위 채권자 측의 미회수액이며, 매수인 부담액과 동일하지 않습니다. 반대로 예상 인수액 0원도 임차관계 확인 전에는 확정적인 안전성을 의미하지 않습니다.
따라서 결론은 분명합니다. 등기상 소멸권리는 확인되지만, 실제 인수 위험과 시세는 추가 확인이 필요합니다. 현 단계에서는 매각물건명세서와 점유·임대차 자료를 대조하고 시장가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 권리는 조건부 검토, 가격 판단은 보류. 이것이 현재 확인된 사실에 근거한 판단입니다.
