창원지방법원 2025타경31424. 경상남도 하동군 적량면 동산리 일대의 토지와 주택 관련 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 등기상 건물 소재지는 동산리 1246, 도로명주소는 계성길 18-8입니다. 경매 표시 소재지인 동산리 1245와 건물 등기상 지번이 다르므로 일괄매각 목록별 지번과 위치를 구분해 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 뼈대는 비교적 명확합니다. 이금례 명의의 소유권은 2012년 증여로 이전됐고, 2020년 하동신용협동조합이 채권최고액 70,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 2021년 가압류, 2026년 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 토지·건물의 현황 위험이 사라지는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31424 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 적량면 동산리 1245 |
| 관련 건물 | 경상남도 하동군 적량면 동산리 1246 · 계성길 18-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 주택 · 토지 및 건물 일괄매각 |
| 토지 참고사항 | 1,203.0㎡ · 지목 전 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 소유자 | 이금례 (2012.01.16 증여 원인, 2012.01.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 229,266,800원 / 229,266,800원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 234,126,020원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.16 하동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 농지 관련 증빙 필요 · 일부 수목·시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
현재의 말소기준권리는 2020.12.16 설정된 하동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 70,000,000원이고 채무자는 차용진입니다. 해당 근저당에는 동산리 1246 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
2021.10.13 가압류 청구금액은 100,000,000원이며, 2026.01.02 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류로의 이행으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매개시결정을 동일 가압류와 별개의 100,000,000원 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
임차인 등재 내역은 없습니다. 실제 임차인으로 확인된 인원은 0명이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 소유자나 제3자의 실제 점유 상태까지 확인된 것은 아니므로, 주택 및 부속 시설의 점유·인도 문제는 별도로 조사해야 합니다.
② 매각 조건 — 권리보다 중요한 현장 위험
이 사건의 주요 변수는 토지 취득에 필요한 서류, 소유권이 매수인에게 이전되는 시설의 범위, 공부와 실제 현황의 차이입니다. 단순히 건물과 토지를 한꺼번에 취득한다고 생각하고 입찰하면 위험합니다.
| 구분 | 확인된 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 목록[1] 농지 관련 | 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명이 필요 | 미제출 시 보증금 몰수 |
| 목록[1] 제시외 수목 | 감정서상 a 수목은 매각에서 제외 | 토지 취득 후 수목 소유권 및 이용 제한 확인 |
| 목록[2] 제시외 건물 | 감정서상 ㄱ~ㅁ 건물 매각 포함 | 실제 구조·상태·경계 확인 |
| 목록[2] 조경수목 | 지상 조경수목을 토지에 포함하여 평가 | 목록[1] 매각제외 수목과 구분 필요 |
| 목록[1·2] 임시시설 | 비닐하우스·파이프지주·저온창고는 평가 및 매각 제외 | 시설물 소유·철거·이설 문제 확인 |
| 목록[3] 건물면적 | 공부상 64㎡, 실측사정 82.5㎡ | 실측면적 기준 평가 · 공부 정합성 확인 |
| 건축물대장 | 주택 24㎡ 및 농업생산시설 관련 대장 존재, 현황 소재불명 | 건축물 존부와 대장·등기 대응관계 확인 |
| 토지 경계 | 인접 필지와 명확한 위치·경계확정에 측량 필요 | 점유면적·시설 위치·진입로 확인 |
③ 가격 판단 — 비교 시세 없이 저평가 단정 금지
감정가와 신건 최저매각가는 모두 229,266,800원입니다. 배당 추정상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액 역시 229,266,800원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도·측량·정비비용 등은 별도입니다.
동일 또는 유사한 토지·주택의 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 농지취득 요건과 맹지 여부, 매각제외 수목, 건물 실측면적 차이는 실제 거래 가능 가격과 재매각 난도에 영향을 줄 수 있습니다.
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 229,266,800원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 183,413,440원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 146,730,752원 | 26,123,479원 | 0원 |
회차별 금액은 주어진 매각가 가정과 배당 시뮬레이션을 비교한 것입니다. 실제 유찰 또는 다음 매각기일을 확정하는 정보가 아닙니다. 미배당 채권액은 매수인이 승계할 금액과 다릅니다. 신청채권 청구액 234,126,020원의 처리도 별도 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,266,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,009,735원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 하동신용협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김성배 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 본압류 이행 | 별도 금액 미확정 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 55,257,065원 |
배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,009,735원, 근저당 70,000,000원, 가압류 100,000,000원을 배분하고 55,257,065원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 이는 확정된 배당표가 아니라 일부 채권과 비용을 가정한 추정 결과입니다.
근저당 배당은 채권최고액, 가압류 배당은 청구금액을 기준으로 계산됐습니다. 실제 피담보채무액·배당순위·신청채권 청구액·당해세·최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권 234,126,020원에 대한 예상배당이 별도로 반영되지 않은 점을 확인해야 합니다. 갑구 4번은 갑구 3번 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있어 중복 채권으로 단정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 계성마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 도심형 공동주택이 아닌 농촌 주거·토지 물건으로 접근해야 합니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 다만 토지 참고정보상 도로접면이 맹지이므로 인근 차량 접근과 법적 진입권 확보는 구분해야 합니다.
- 토지 형상. 지목 전, 면적 1,203.0㎡, 완경사·부정형 토지입니다. 실제 경계와 건축물 및 수목의 위치관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다. 향후 이용·개발 가능성은 개별 법령과 인허가 요건을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 10,800원/㎡입니다. 공시지가는 행정적 평가 기준으로서 이 사건의 매매 시세나 적정 입찰가와 동일하지 않습니다.
- 건물 상태. 목조 및 연와조 건물에 난방설비 등이 있는 것으로 조사됐습니다. 지붕과 외벽의 현황이 기재되어 있지만 구체적인 노후도, 보수비, 건축물별 사용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 농촌 지역의 토지·주택 혼합 물건으로, 농지취득 요건과 진입로·경계 문제에 따라 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 유동성이나 적정 가격을 수치로 단정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득 서류. 목록[1]의 농지취득자격증명 또는 비농지 증명 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수라는 조건을 우선 검토해야 합니다.
- 토지·건물 지번 대조. 동산리 1245와 1246, 계성길 12와 계성길 18-8의 대응관계를 매각목록·지적도·건물 등기와 비교하세요.
- 경계측량. 인접 토지와의 경계가 명확하지 않다는 조건을 반영하여 지적측량 필요성과 비용을 확인하세요.
- 진입로. 공부상 맹지와 실제 차량 접근 가능 여부를 구분하고, 도로 이용에 필요한 권원 및 통행 관계를 확인하세요.
- 매각 포함·제외 수목. 목록[1]의 매각제외 수목과 목록[2]의 포함 조경수목을 구분하세요. 수목의 소유권과 향후 토지 사용에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
- 제시외 건물과 시설물. 목록[2]의 제시외 건물 ㄱ~ㅁ은 매각 포함이지만, 비닐하우스·파이프지주·저온창고는 제외됩니다. 실제 소유자와 철거·이설 문제를 조사하세요.
- 건물 면적. 목록[3]의 공부상 64㎡와 실측사정 82.5㎡ 차이를 확인하고, 관련 건축물대장상 주택 24㎡ 및 농업생산시설의 현황 소재불명 문제를 조사하세요.
- 배당채권 검증. 신청채권 청구액 234,126,020원과 예상배당에 반영된 170,000,000원의 관계를 검토하세요. 가압류에서 본압류로 이행된 채권의 중복 계산 여부도 확인해야 합니다.
- 현장 점유. 임차인이 등재되어 있지 않더라도 실제 거주자, 건물 사용인, 제3자 소유 시설이 있는지 확인하세요.
- 가격 상한. 비교 실거래 시세 없이 감정가 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 취득·측량·정비·철거·인도 비용과 향후 처분 가능성을 반영하세요.
맺으며 — “등기상 권리 소멸 ≠ 안전한 취득”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계는 비교적 명확합니다. 하동신용협동조합 근저당 70,000,000원을 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 진짜 난도는 등기부 밖에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출에 따른 보증금 몰수 위험, 매각 제외 수목과 시설, 건물의 공부·실측 차이, 현황 소재불명 건축물, 지번별 매각 범위, 측량이 필요한 경계와 맹지 문제가 겹쳐 있습니다. 더구나 229,266,800원이라는 신건 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 시세 근거도 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 취득 조건과 현장 위험 때문에 입찰 판단은 보류입니다. 농지 관련 증빙의 발급 가능성, 매각 대상의 정확한 범위, 진입로와 경계, 건물의 실제 상태를 먼저 확정해야 합니다. 해당 쟁점이 해소되기 전에는 최저가 자체를 투자 기회로 평가하기 어렵습니다.
