창원지방법원 2025타경31481. 남해군 삼동면 물건리 539 소재 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 건물은 단독주택이지만 실제 이용상태는 펜션입니다. 토지는 1,155㎡이고, 감정평가상 기호(2~8)의 건물이 펜션으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 수목까지 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다. 일반적인 아파트 한 세대를 취득하는 경매와는 성격이 다릅니다.
소유자는 이기용이며, 2010년 설정된 동남해농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이창수·김혜란·양경호 명의의 근저당권이 설정됐고, 이창수가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 존속 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않은 펜션이라는 점 때문에 실제 점유자와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 삼동면 물건리 539 도로명주소: 경상남도 남해군 삼동면 동부대로1030번길 11-20 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 · 현황 펜션 |
| 토지 | 1,155㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 건물 현황 | 감정평가상 기호(2~8) 펜션 이용 · 블록구조 1층 건물 · 사용승인일 2010.11.18 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ), 제시외 수목(a) 포함 · 지상 수목 및 데크 등 평가 포함 |
| 소유자 | 이기용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 646,956,070원 / 646,956,070원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이창수 / 437,917,808원 |
| 말소기준권리 | 2010.11.30 동남해농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 390,000,000원 |
| 임차·점유관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
권리분석의 출발점은 2010.11.30 설정된 동남해농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며, 공동담보목록 제2010-228호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권 자체가 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 근저당권들도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2015년 홍현우 명의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)은 2016.01.07 말소됐고, 삼성카드의 가압류(8,794,823원) 역시 2016.08.05 말소됐습니다. 이 권리들은 현재 존속하는 근저당권의 채권최고액 합계에 포함하지 않습니다.
| 존속 근저당권 | 설정일 | 채권최고액 | 매각 효과 |
|---|---|---|---|
| 동남해농업협동조합 | 2010.11.30 | 390,000,000원 | 말소기준 |
| 이창수 | 2016.04.27 | 500,000,000원 | 소멸 |
| 김혜란 | 2016.04.27 | 200,000,000원 | 소멸 |
| 양경호 | 2017.03.24 | 400,000,000원 | 소멸 |
| 합계 | — | 1,490,000,000원 | 등기상 인수 없음 |
1,490,000,000원은 존속 근저당권의 채권최고액 합계이며, 실제 확정 채무잔액을 의미하지 않습니다. 각 근저당권에 기재된 공동담보관계와 실제 채권잔액은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 신건 646,956,070원의 의미
현재 회차는 0회 유찰된 신건입니다. 최저매각가 646,956,070원은 감정가와 같습니다. 등기상 예상 인수액 0원을 적용하면 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 646,956,070원입니다. 다만 취득 관련 세금, 부대비용 및 실제 점유관계에서 발생할 수 있는 비용은 별도입니다.
이 물건은 현황 펜션과 토지, 제시외 시설이 함께 매각되는 복합 부동산입니다. 현 최저가가 주변 시장가격보다 저렴한지는 판단을 유보해야 합니다. 토지의 개별 조건, 건물 상태, 펜션 운영 가능성 및 실제 매수 수요를 검토하지 않고 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 646,956,070원 | 0원 | 646,956,070원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 517,564,856원 | 0원 | 517,564,856원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 414,051,884원 | 0원 | 414,051,884원 |
회차별 금액은 감정가를 기준으로 한 시나리오입니다. 실제 후속 매각조건은 법원 공고를 확인해야 하며, 실질취득액은 해당 가격에 낙찰되고 추가 인수액이 없다는 가정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 646,956,070원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액은 638,086,509원입니다. 동남해농업협동조합에 먼저 배당되고, 나머지는 이창수 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 김혜란·양경호 근저당권에는 배당이 돌아가지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,869,561원 |
| 1. 근저당 · 동남해농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이창수 | 500,000,000원 | 248,086,509원 |
| 3. 근저당 · 김혜란 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양경호 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 1,490,000,000원 | 851,913,491원 |
집행비용 8,869,561원은 추정치입니다. 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 실제 채권잔액·배당요구·조세채권·집행비용 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당 851,913,491원은 채권최고액 기준의 계산상 부족액이지 확정 채무액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 배당은 줄어든다
최저매각가가 내려갈수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 특히 경매신청채권자인 이창수의 청구액은 437,917,808원인데, 신건 최저가 낙찰을 가정해도 예상 배당액은 248,086,509원입니다. 신청채권자의 청구액이 전액 충족되지 않는 구조입니다.
| 시나리오 | 채권자 배당합계 | 이창수 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 638,086,509원 | 248,086,509원 | 851,913,491원 |
| 1회 유찰 (80%) | 509,989,207원 | 119,989,207원 | 980,010,793원 |
| 2회 유찰 (64%) | 407,511,365원 | 17,511,365원 | 1,082,488,635원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)
- 위치. 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 해양경찰서 삼동출장소 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 어업용 창고, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 규모와 형태. 면적 1,155㎡, 지목 대, 완경사지에 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 분류돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구입니다. 토지 공시지가는 ㎡당 212,400원입니다. 공시지가와 감정가를 동일한 개념으로 보아서는 안 됩니다.
- 하천 관련 규제. 소하천구역에 접하며 소하천예정지에 저촉됩니다. 건축·증축·시설 변경 및 토지 활용계획을 세울 때 해당 규제의 실제 영향을 확인해야 합니다.
- 경관·문화유산 규제. 해안경관관리지역, 중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 향후 개발이나 용도 변경을 계획한다면 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역과 하수처리구역에도 포함됩니다. 상하수도 설비와 실제 처리시설 현황을 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 기호(2)는 블록구조 기타(슁글)지붕 1층 건물이며, 기호(3~8)은 블록구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·타일·장판 등으로 마감돼 있습니다.
- 공부 차이·위반. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 데크 등의 실제 현황, 적법성과 사용 상태는 별도 점검 대상입니다.
- 환금성. 일반적인 대단지 공동주택과 달리 펜션·토지 일괄매각 물건은 매수자의 활용 목적과 시설 상태가 가격에 크게 영향을 줄 수 있습니다. 매수 수요와 재매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·운영자 확인. 펜션의 현재 운영 주체, 소유자와의 관계, 점유 공간, 예약·사용계약, 임대차계약 여부를 직접 확인해야 합니다. 임대관계는 아직 확정되지 않았습니다.
- 대항력·보증금 확인. 실제 임차인이 확인된다면 전입, 점유, 확정일자, 보증금 및 배당요구를 확인하고 선순위 임차권의 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.
- 공동담보관계 확인. 동남해농업협동조합, 이창수, 김혜란, 양경호 근저당권에 기재된 공동담보목록과 실제 채권잔액을 대조해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 토지 1,155㎡, 건물 기호(2~8), 제시외 건물 ㄱ~ㄹ, 수목 a 및 데크 등 실제 시설과 감정평가 도면을 대조해야 합니다.
- 펜션 이용 적법성. 공부상 단독주택과 현황 펜션의 차이를 고려해 숙박업 관련 신고·등록 및 영업 승계 가능성, 시설별 사용승인·건축 현황을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 하천·경관·문화유산 규제. 소하천예정지 저촉 범위와 해안경관관리지역, 역사문화환경보존지역 내 행위 제한을 확인해야 합니다.
- 시설 유지비·명도. 난방·급배수 시설, 지붕·외벽, 데크 등 유지보수 필요성과 점유자 인도에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
- 시장가격 검증. 토지·건물의 비교 거래, 현황 펜션의 실제 운영 성과 및 향후 처분 가능성을 검토한 뒤 입찰 상한을 설정해야 합니다. 감정가만으로 시세를 단정하면 안 됩니다.
- 관리·공과금 확인. 체납된 관리비, 공과금, 조세, 시설 관리계약 등 낙찰 이후 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸은 명확, 펜션 취득은 별도 검증”
남해 물건리의 이번 경매는 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2010년 동남해농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권최고액 기준 851,913,491원의 배당 부족이 예상되지만, 이 금액이 곧 낙찰자 인수액은 아닙니다.
문제는 취득 후 실제로 무엇을 활용할 수 있고 얼마에 처분할 수 있는지입니다. 현황은 펜션이고 임대관계는 미상이며, 제시외 건물·수목·데크가 포함됩니다. 토지는 소하천예정지에 저촉되고 경관·문화유산 관련 제한도 존재합니다. 이처럼 검토할 요소가 많아 현재 최저가 646,956,070원의 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 단순한 권리 소멸 여부보다 점유관계 확인 → 시설 및 규제 검토 → 현황 펜션의 거래가치 평가 → 입찰가격 결정의 순서가 적절합니다. 결론은 등기상 인수 0원, 그러나 현황과 가격은 신중 검증입니다. 권리분석만으로 곧바로 응찰하기보다는 토지·건물의 실제 활용 가능성과 환금성을 확인해야 합니다.
