창원지방법원 2026타경19. 경상남도 하동군 악양면 중대리 657 소재 부동산입니다. 물건 용도는 근린상가 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 농가주택 및 농가창고입니다. 따라서 일반적인 상가 경매처럼 점포 임대수익을 전제로 평가하거나, 주택 경매처럼 즉시 주거용으로 사용할 수 있다고 가정해서도 안 됩니다.
권리관계의 중심은 2020.04.01 설정된 화개악양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이며 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 농림수산업자신용보증기금 관리기관 및 하나캐피탈 주식회사의 가압류가 등기되었고, 화개악양농업협동조합에 의한 강제경매개시결정과 임의경매개시결정도 확인됩니다. 이들 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그러나 권리 소멸과 투자 수익성은 서로 다른 문제입니다. 감정가와 최저가가 동일한 상태에서 실거래 시세 비교가 확인되지 않으며, 농업진흥구역 등 토지 이용규제와 경계 측량 필요성이 존재합니다. 신건 가격에 응찰하기 전 실제 사용 목적과 매각 대상의 현황을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경19 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 악양면 중대리 657 도로명주소: 경상남도 하동군 악양면 상중대1길 12-35 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 |
| 감정상 이용상태 | 기호 2) 농가주택 · 기호 4) 농가창고 |
| 건물 구조 | 농가주택: 일반목구조 징크강판지붕 단층 농가창고: 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 김쌍용 |
| 토지 현황 | 485.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역(전부제한) |
| 공시지가 | 39,400원/㎡ |
| 감정가 | 203,078,880원 |
| 최저매각가 | 203,078,880원 (감정가 100% · 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 화개악양농업협동조합 |
| 청구금액 | 295,923,558원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 인접 필지와의 위치 및 경계확정 측량 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.04.01 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 화개악양농업협동조합이고 채권최고액은 220,000,000원입니다. 해당 근저당권과 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
후순위 가압류는 농림수산업자신용보증기금 관리기관의 16,955,530원과 하나캐피탈 주식회사의 10,607,290원입니다. 두 채권 모두 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 배당금을 받지 못하더라도 이 사실만으로 매수인이 해당 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 203,078,880원의 의미
이번 회차는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 203,078,880원이며, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가로 낙찰받는 경우의 권리 인수분을 더한 실질취득 기준액도 203,078,880원입니다. 취득 관련 세금과 명도·측량·정비 등 별도 비용은 이 금액에 포함되지 않습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 203,078,880원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 203,078,880원 | 신건 · 감정가 100% |
| 매수인 인수액 | 0원 | 권리 인수분 없음 |
| 실질취득 기준액 | 203,078,880원 | 최저가 + 인수액 |
주변의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 100%라는 사실만으로 시장가격과 같다고 볼 수 없으며, 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,078,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,643,104원 |
| 1. 근저당 · 화개악양농업협동조합 | 220,000,000원 | 199,435,776원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 16,955,530원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 10,607,290원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 화개악양농업협동조합 | 295,923,558원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 화개악양농업협동조합 | 295,923,558원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 203,078,880원을 기준으로 집행비용 3,643,104원을 제외한 199,435,776원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 그 결과 후순위 가압류권자에게 배당할 잔액은 없고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 0원입니다.
배당표는 채권최고액과 신청채권자 청구금액을 반영한 자동 추정입니다. 경매개시결정 자체가 독립적인 배당채권을 의미하지 않으며, 동일한 화개악양농업협동조합의 청구금액 295,923,558원이 강제경매와 임의경매 항목에 중복 기재되어 있습니다. 따라서 산출된 채권 총액과 미배당액을 실제 확정채무로 단정할 수 없습니다. 당해세·우선변제 등은 별도로 확정해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 203,078,880원 | 639,974,160원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 162,463,104원 | 680,021,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,970,483원 | 712,059,040원 | 0원 |
회차가 진행되어 매각가격이 낮아지면 채권자에게 배당되는 금액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반면 등기상 후순위 채권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 각 회차의 산정상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 유찰 후 가격이 낮아지는 것과 시세보다 저렴해지는 것은 다릅니다. 162,463,104원 또는 129,970,483원도 시장가격과 비교해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 두 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 향후 매각가격이 아닙니다.
⑤ 입지·이용규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 하동군 악양면 중대리의 상중대마을회관 동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지 등으로 형성되어 있어 일반적인 도심 상업지역과는 다른 입지 특성을 가집니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 실제 진입도로와 현장 접근조건은 확인이 필요합니다.
- 건물 이용. 기호 2)는 농가주택, 기호 4)는 농가창고로 이용 중입니다. 농가주택에는 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 건물 구조. 농가주택은 일반목구조 징크강판지붕 단층, 농가창고는 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다. 외벽은 판넬치장, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
- 토지 형태. 토지면적은 485.0㎡, 지목은 대이며 지형은 완경사·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있어 현장 진입조건의 구체적인 확인이 필요합니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역에 해당하며 가축사육제한구역(전부제한)에도 포함됩니다. 건축물의 이용이나 향후 용도변경·개발 가능성은 관계 법령과 허가요건에 따라 판단해야 합니다.
- 공시지가. 공시지가는 39,400원/㎡입니다. 공시지가와 경매 감정가는 평가 기준과 목적이 다르므로 이를 단순 비교해 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 경계. 매각물건명세서에는 인접 필지와의 명확한 위치·경계확정을 위해 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다. 실제 점유 범위와 공부상 경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 목록[1] 지상의 데크는 목록[2] 건물에 포함하여 평가되었고, 목록[1] 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 해당 평가 내용과 실제 매각 대상의 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌지역 소재 부동산으로, 실제 이용형태와 토지규제에 따라 잠재 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 주변 거래사례를 확보하기 전까지는 매각 소요기간이나 재매각가격을 예측하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 일괄매각 대상인 토지와 건물의 정확한 목록, 지번 및 건물 표시를 매각물건명세서와 대조하세요. 근저당권 공동담보의 일부 소멸 이력도 함께 확인해야 합니다.
- 현장 경계 측량. 인접 필지와의 경계가 불명확하므로 측량을 통해 실제 이용 범위와 경계를 확인하고 필요한 비용을 고려하세요.
- 건물 용도 확인. 근린상가 + 토지라는 물건 표시와 농가주택·농가창고라는 감정상 이용상태가 다릅니다. 건축물대장상 용도 및 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 농업진흥구역 규제. 농림지역·농업진흥구역에 따른 행위제한을 확인하고, 예정된 사용 목적이 허용되는지 관계 기관에 확인하세요.
- 실거래 비교. 하동군 악양면 일대의 유사한 토지·농가주택·창고 거래사례를 확보해 감정가 203,078,880원의 적정성을 검토하세요. 시세를 확인하기 전에는 신건 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 점유자 조사. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 거주자·사용자·창고 점유자의 신원과 점유 권원은 별도로 확인해야 합니다. 명도에 필요한 절차와 비용도 검토하세요.
- 시설물·수목 확인. 데크는 건물에, 수목은 토지에 포함하여 평가된 조건입니다. 현장에 존재하는 시설물과 수목이 평가 내용에 부합하는지 확인하세요.
- 배당관계 검증. 화개악양농업협동조합의 동일 청구금액이 강제경매와 임의경매 항목에 기재되어 있으므로 확정채권액과 실제 배당요구 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건은 2020.04.01 설정된 화개악양농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조사 내역이 없으며 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 권리 인수 부담은 크지 않은 편입니다.
하지만 투자 관점의 핵심은 권리보다 가격과 활용 가능성에 있습니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이고, 주변 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 더구나 물건 용도 표시와 실제 이용상태가 다르고, 농업진흥구역 등 규제 및 경계 측량 필요성도 존재합니다.
신건 최저가 203,078,880원을 기준으로 한 실질취득 기준액은 인수액 0원을 반영해 동일하게 203,078,880원입니다. 그러나 이 금액이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 이용규제와 환금성 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 ‘권리 정리 가능, 가격 판단 보류’입니다. 매각목록·경계·실제 건물 용도·농업진흥구역 내 사용 가능 범위를 확인한 다음, 비교 거래사례를 통해 적정 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 상태에서는 신건에 적극적으로 응찰하기보다 현장 및 법적 이용조건 확인을 우선하는 신중한 접근이 적절합니다.
