창원지방법원 2026타경38. 경상남도 진주시 대곡면 광석리 일대의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층이며, 현재 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부에는 2012년 설정된 대곡농업협동조합 근저당권이 존재하고, 이를 실행하기 위한 임의경매개시결정이 2026년 1월 28일 등기됐습니다.
말소기준권리는 2012년 3월 27일 설정된 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최초 채권최고액 65,000,000원이 이후 변경됐고, 예상배당표는 최초 금액을 사용하고 있어 실제 피담보채권액과 배당액을 별도로 확인해야 합니다. 무엇보다 이번 물건에서 주의해야 할 부분은 등기 자체보다 토지 경계·건축물 관계·매각범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경38 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 광석리 321-3 |
| 등기상 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 광석리 327 도로명주소: 경상남도 진주시 대곡면 진의로1091번길 16 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 |
| 현재 소유자 | 김민지(7분의 2) · 김민하(7분의 2) · 소경미(7분의 3) |
| 소유권 취득원인 | 2025.02.21 상속 · 2026.01.08 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 284,452,990원 / 284,452,990원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 진주대곡농업협동조합 |
| 청구금액 | 96,590,898원 |
| 말소기준권리 | 2012.03.27 대곡농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함 · 비닐하우스 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 변경내역은 확인
권리의 기준점은 2012.03.27 설정된 대곡농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 65,000,000원이었으나, 2012년 변경등기에 85,000,000원이 기재됐다가 해당 변경등기는 이미 말소 처리됐습니다. 이후 2013.07.29 채권최고액을 124,000,000원으로 변경한 등기가 확인됩니다.
또한 채무자는 최초 김현종으로 기재됐고, 2013.07.18 계약인수에 따라 김경용으로 변경됐습니다. 김경용의 성명은 이후 김동우로 변경됐으며, 현재 소유권은 상속을 통해 김민지·김민하·소경미에게 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원 추정, 현장확인 필요
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 | 확인된 임차인 0명 |
| 실제 점유자 | 주택 이용 중 | 점유자 신원 확인 필요 |
| 대항력 | 임차인 신고 없음 | 미확인 점유자의 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 신고된 확정일자·보증금 없음 | 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 배당 시뮬레이션상 추정 |
확인된 임차인은 0명이고, 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 감정평가상 주택으로 사용되고 있으므로 실제 누가 점유하는지 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 점유 또는 대항력 없는 점유라고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격과 회차별 시나리오 — 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 284,452,990원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 입찰가를 낮춰 매수할 수 있는 회차가 진행된 상태는 아닙니다.
다만 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않아 이 감정가가 주변 시세보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 토지와 건물의 일괄매각 물건으로, 일반적인 공동주택 실거래 평균만으로 가치를 판단하기에는 한계가 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 284,452,990원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 227,562,392원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 182,049,913원 | 0원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰 및 다음 매각조건이 확정된 것은 아닙니다. 채권 미배당과 인수액은 제시된 배당 계산 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,452,990원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,782,342원 |
| 1. 근저당 · 대곡농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 214,670,648원 |
집행비용 4,782,342원은 추정액입니다. 표시된 배당은 근저당 채권액 65,000,000원을 기준으로 작성한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
이 금액들은 서로 다른 기준이므로 단순 합산할 수 없습니다. 실제 채권 잔액과 배당요구 내용, 배당순위를 확인하기 전에는 근저당 채권 전액 배당이나 소유자 잔여금 214,670,648원을 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구가 충족됐다고도 판단할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 현황 및 경계 위험
이는 토지와 건축물의 실제 배치 및 이용관계를 검토해야 하는 사안입니다. 단순히 지번이 함께 기재됐다는 이유로 타인 소유 건물의 침범이나 법적 하자가 확정됐다고 볼 수는 없지만, 현황측량·지적도·건축물대장·매각목록을 함께 확인할 필요가 있습니다.
| 구분 | 현황 및 매각조건 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 토지·건물 | 일괄매각 | 각 매각목록의 지번 및 범위 |
| 필지 경계 | 인접필지와 위치·경계확정 측량 요함 | 현황측량 및 경계 확인 |
| 인접 건축물 | 광석리 328-5 건축물대장에 광석리 327 관련 지번 등재 | 건축물대장과 실제 건물 배치 |
| 비닐하우스 | 지상 소재 · 평가 및 매각 제외 | 소유·점유 및 철거·이설 관계 |
| 제시외 건물 | 감정서상 ㄱ~ㄹ 매각 포함 | 실제 구조·면적·이용현황 |
| 지상 구축물 | 공부상 면적에 포함되지 않는 계단 등은 목록 3 건물에 포함 평가 | 감정평가 반영범위 |
비닐하우스는 철거 및 이설의 용이성을 고려해 평가와 매각에서 제외됐습니다. 따라서 낙찰자가 비닐하우스 소유권까지 취득한다고 가정해서는 안 됩니다. 반면 감정서의 제시외 건물 ㄱ~ㄹ은 매각에 포함돼 있어, 두 범위를 명확히 구분해야 합니다.
공부상 건축면적에 포함되지 않는 계단 등 일부 구축물은 목록 3 건물에 포함해 평가됐습니다. 이런 요소는 실제 사용면적과 물건의 가치에 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서 도면을 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 대곡면 광석리 대곡면사무소 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 주상용 건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 건물로 외벽은 치장벽돌 등으로 마감됐으며, 새시창호와 위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용현황. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 일반적인 아파트 매매사례와 동일하게 비교하기보다는 토지·건물의 개별 이용가치를 검토해야 합니다.
- 토지. 확인된 토지 현황에는 지목 대, 평지, 부정형, 소로한면 접도, 토지면적 43.0㎡, 공시지가 249,700원/㎡가 기재돼 있습니다. 이 면적을 전체 일괄매각 토지면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 토지별로 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 관련되며, 일부 필지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 각 필지별 토지이용계획 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 가축사육제한구역 및 대곡고등학교 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 별도 토지 현황에는 자연재해위험개선지구도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 비교 실거래와 최근 가격 흐름이 확인되지 않아 처분 가능 가격이나 소요기간을 수치로 평가하기 어렵습니다. 토지 경계와 건물 이용관계의 불확실성도 매수자 검토사항입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 확인. 광석리 321-3과 327을 비롯한 매각대상 토지·건물의 정확한 목록, 면적, 권리관계를 법원 원본으로 확인하세요.
- 경계측량 검토. 매각물건명세서에 명시된 위치·경계확정 필요사항을 최우선으로 확인하세요. 인접 광석리 328-5 건축물대장과의 관계도 함께 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄹ의 위치·규모·이용상태를 확인하고, 매각에서 제외된 비닐하우스와 구별하세요.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 65,000,000원과 변경등기상 124,000,000원의 차이, 실제 피담보채권 잔액 및 청구금액 96,590,898원의 관계를 확인하세요.
- 예상배당 재검증. 신청채권자 예상배당액 0원으로 표시된 계산과 실제 경매 청구내역의 차이를 확인하고, 소유자 잔여금이 확정액이 아님을 유의하세요.
- 점유·명도 확인. 주택으로 사용 중인 건물의 실제 점유자와 점유 권원, 임차인 존재 여부를 조사하세요.
- 입찰가격 검증. 토지와 건물의 개별 가치 및 주변 거래사례를 확인하고, 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리·인수비용 확인. 제시외 건물 유지관리, 비닐하우스의 철거·이설, 경계측량 등 잠재적인 추가 비용을 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지대장·지적도 및 법원 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 땅의 경계가 먼저다”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 확인된 임차인 신고가 없는 비교적 단순한 등기 구조를 가지고 있습니다. 예상 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 여기서 곧바로 안전한 낙찰이나 유리한 투자를 결론 내릴 수는 없습니다.
첫째, 인접필지 경계확정 측량이 필요합니다. 둘째, 광석리 327이 인접 건축물대장의 관련 지번으로 등장하므로 토지·건축물 관계를 확인해야 합니다. 셋째, 일부 제시외 건물은 매각에 포함되지만 비닐하우스는 제외됩니다. 넷째, 근저당권 변경등기와 예상배당 계산의 금액 차이가 남아 있습니다.
여기에 실제 거래시세도 확인되지 않아 신건 최저가 284,452,990원을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리관계보다 토지 경계와 매각범위의 확인, 그리고 객관적인 가격 검증입니다.
결론은 권리 구조는 비교적 단순, 입찰 판단은 보류입니다. 경계·건물·점유 현황과 실제 채권액을 확인한 뒤 가격을 검토하는 것이 적절합니다. 이 불확실성이 해소되기 전에는 최저가가 낮아지더라도 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
