창원지방법원 2026타경49. 경남 하동군 진교면 고룡리 미진스위트빌 104동 303호, 전용 49.9537㎡ 아파트입니다. 2002년 준공된 420세대 단지로, 이번 물건은 15층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자 탁권수는 2012년 2월 매매계약을 통해 50,080,000원에 취득했고, 같은 해 3월 우리은행에 채권최고액 21,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

등기 관계의 핵심은 2012년 3월 5일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후의 임의경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 국민은행의 근저당권은 이미 말소되어 현재 부담할 권리가 아닙니다. 다만 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고, 국가 압류의 채권액과 구체적인 집행사유도 확인해야 합니다.

가격은 권리보다 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 63,000,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 61,200,000원이고, 가장 최근인 2026년 2월 거래는 56,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가만으로는 시세 대비 할인 효과가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

이 물건의 말소기준은 2012년 3월 5일 접수된 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 21,600,000원이고, 채무자는 소유자 탁권수입니다. 이후 2026년 1월 30일 우리은행의 임의경매개시결정, 2026년 2월 27일 국가 압류가 등기되었습니다. 두 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인 현황. 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 이를 실제 점유자나 임차인이 전혀 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 현재의 예상 인수액 0원은 확인된 권리관계에 기초한 산정값이며, 현황조사와 전입세대, 실제 점유관계를 확인하기 전까지는 미확인 점유자의 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 6,300만원은 최근 평균 이상

미진스위트빌의 동일 면적대인 전용 49.95㎡ 실거래를 비교합니다. 확인된 전체 12건의 평균은 61,108,333원이며, 가격 판단에 우선 적용할 최근 12개월 10건의 평균은 61,200,000원입니다. 최근 거래 추세 지표는 +0.9%로 소폭 상승이지만, 가장 최근 거래가 56,000,000원이라는 점은 별도로 고려해야 합니다.

실거래 표본은 56,000,000원~67,000,000원에 분포합니다. 감정가 63,000,000원은 이 범위 안에 있지만, 최근 12개월 평균보다 1,800,000원 높고, 최신 거래보다 7,000,000원 높습니다. 신건 가격을 최근 평균과 비교하면 102.9%이며, 최신 거래 대비로는 112.5%입니다.

특히 이번 경매물건과 같은 3층에서 2025년 4월 57,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 거래는 가격을 비교하는 데 유용하지만, 개별 세대의 향·내부 수리상태·거래조건 등을 확인하지 않았으므로 이를 이번 물건의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 1,534,000원이고, 우리은행 근저당권에는 채권최고액 기준 21,600,000원을 배정하는 계산입니다. 이 경우 계산상 소유자 잔여액은 39,866,000원입니다. 다만 실제 채권원리금과 국가 압류 관련 채권, 다른 우선배당 항목은 별도로 확인해야 합니다.

우리은행 예상배당은 실제 청구액이 아닌 채권최고액 21,600,000원을 적용한 계산입니다. 경매신청 청구금액은 11,992,490원으로 별개이며, 실제 확정 채권액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 국가 압류의 채권액과 배당순위, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액 39,866,000원은 확정 교부금이 아닙니다. 매수인 인수액 0원 역시 미확인 점유관계를 확인한다는 전제가 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 부담은 어떻게 달라질까

이번 물건은 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 유찰에 따른 매각가 변화와 예상 배당을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 회차별 가정이며, 향후 실제 매각기일이나 가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

각 회차의 소유자 잔여액은 개별 집행비용 추정과 근저당권 채권최고액을 반영한 시나리오 값입니다. 국가 압류 관련 배당 등은 미반영입니다. 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되어 있으나, 이는 실제 점유 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하기 전의 계산입니다.

인수액이 실제로 0원이라면 1회 유찰 가정가격인 50,400,000원은 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰 가정가격인 40,320,000원은 그보다 더 낮습니다. 그러나 가격이 내려간다는 이유만으로 자동으로 좋은 투자 대상이 되는 것은 아닙니다. 점유관계, 건물 상태, 침수위험지구 지정과 실제 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 하동군 진교면 고룡리 소재 평당마을 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·농경지·임야 등이 분포합니다. 대도시 중심부의 아파트 입지와는 다른 생활권 특성을 고려해야 합니다.
• 교통. 차량 통행이 자유롭고 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다. 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 15층 아파트이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(고룡리), 주거용지에 해당합니다. 공시지가는 124,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역 등의 제한도 확인됩니다.
• 침수위험지구. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함됩니다. 이는 입찰 전 반드시 확인할 사항으로, 실제 침수 이력과 배수시설, 재해위험 및 보험 관련 조건을 현장에서 점검해야 합니다. 지정 사실만으로 해당 세대의 침수 피해를 단정할 수는 없습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 420세대 단지로 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 그러나 단지가 위치한 지역의 수요와 실제 매도 소요기간은 별도로 검토해야 합니다. 확인된 거래가격이 56,000,000원부터 67,000,000원까지 분포해 매입가격과 개별 세대 상태가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 가격 설정. 전체 실거래 평균 61,108,333원보다 최근 12개월 평균 61,200,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 63,000,000원은 최근 평균 이상입니다.
• 동일층 거래 비교. 2025년 4월 같은 3층에서 57,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이번 물건의 향·내부 상태·수리 여부를 확인한 후 비교해야 합니다.
• 점유자 및 임차관계 확인. 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 확인하고, 대항력 있는 미확인 임차인이나 점유자가 있는지 검토해야 합니다.
• 국가 압류 확인. 창원지방검찰청 진주지청 관련 압류의 원인과 청구금액, 배당요구·우선순위 등을 확인하세요. 등기 말소 여부와 예상 배당액을 구분해야 합니다.
• 우리은행 채권원리금 확인. 근저당권 채권최고액은 21,600,000원이고 경매신청 청구금액은 11,992,490원입니다. 두 금액의 성격이 다르므로 실제 채권계산서 및 배당 내역을 확인해야 합니다.
• 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구 포함 여부뿐 아니라 과거 침수 이력, 배수환경, 실제 건물 피해 이력까지 점검하세요.
• 관리비·명도비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도 문제를 확인하고, 매입 후 추가 비용을 별도로 고려하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격은 50,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 40,320,000원입니다. 가격 하락만 보지 말고 추가 비용과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
• 매각 원본 재확인. 매각기일 2026.11.09 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 최신 상태로 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 현장 확인이 관건”

하동 미진스위트빌 104동 303호는 2012년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기가 정리되는 구조입니다. 과거 국민은행 근저당권도 이미 말소되어, 등기상 복잡한 선순위 담보권 인수 문제는 확인되지 않습니다.

그러나 국가 압류의 구체적인 내용과 실제 임대관계는 추가 확인이 필요합니다. 예상 인수액 0원이라는 계산을 최종적인 인수위험 없음으로 받아들이는 것은 이릅니다. 특히 침수위험지구에 포함되는 입지 특성은 권리분석과 별개로 검토해야 할 요소입니다.

가격 측면에서는 결론이 더 분명합니다. 최저매각가 63,000,000원은 최근 실거래 평균 61,200,000원보다 높고, 최신 거래 56,000,000원과도 차이가 납니다. 최근 거래 추세가 소폭 상승하더라도 신건 가격에 충분한 할인 여유가 있다고 볼 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 권리구조는 비교적 단순, 신건 가격 메리트는 부족, 점유·국가 압류·침수위험 확인 필수’입니다. 현재 가격에서 서둘러 입찰하기보다는 실제 물건 상태와 최근 거래가격을 확인하고, 매수 이후의 총비용을 기준으로 신중하게 판단하는 것이 적절합니다.