창원지방법원 2026타경78. 경상남도 진주시 충무공동 윙스타워 7층 에이705호에 대한 임의경매입니다. 물건의 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가서와 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로서 현재 사무실로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔처럼 접근해서는 안 됩니다.

현재 소유자는 주식회사성율코퍼레이션이며, 2022.02.25 소유권을 이전받았습니다. 소유권 이전 당시 등기된 거래가액은 140,000,000원입니다. 그보다 앞선 2022.02.07 신한은행 근저당권이 설정됐으며 채권최고액은 147,960,000원입니다. 이후 서울보증보험, 제이비우리캐피탈, 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금의 가압류가 차례로 등기됐고, 신한은행의 신청으로 경매가 개시됐습니다.

등기상 권리의 소멸 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 임차·점유 관계에는 확인되지 않은 부분이 남아 있습니다. 이순갑에 대해서는 보증금과 전입신고일이 확인되지만, ‘점포’라고 적힌 별도 기록은 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 업무용으로 평가된 공간에 주거 사용 기재도 존재하므로 실제 사용 형태와 점유 관계를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

핵심은 2022.02.07 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 147,960,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권과 이후 설정된 가압류 4건 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2017년의 신탁등기는 이미 말소돼 있고, 농협은행의 과거 근저당권 72,000,000원 역시 2022.01.05 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유 관계 — 확인된 대항력과 미상 위험을 구분

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이순갑이 기재돼 있습니다. 이순갑의 보증금은 10,000,000원, 월차임은 450,000원이며, 전입신고일은 2023.07.05입니다. 말소기준인 신한은행 근저당권 설정일보다 늦으므로 조사상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

하지만 명세서에는 이름이 ‘점포’로 적힌 별도 기재가 존재합니다. 사용은 주거로 표시돼 있으나 전입신고일·보증금·확정일자 등이 확인되지 않습니다. 이 기록이 이순갑과 같은 점유 관계를 나타내는지, 별도 점유자인지 역시 확인이 필요합니다.

‘점포’는 성명이 확인된 별도 임차인으로 확정된 것이 아닙니다. 실제 점유자 수와 이순갑과의 동일인 여부를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가만으로는 저렴함을 판단할 수 없다

현재 감정가는 154,000,000원이며, 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 154,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

현 소유자의 등기상 취득 거래가액은 140,000,000원입니다. 하지만 이는 2022년 소유권 이전 당시의 개별 거래가격이지 현재 동일 건물·동일 용도 호실의 시세 평균이 아닙니다. 과거 취득가격과 현재 감정가의 단순 비교만으로 시세 상승, 적정 감정 또는 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 회차별 입찰가격과 배당 시나리오

현재 신건 최저매각가는 154,000,000원입니다. 유찰 시 감정가 대비 80%, 64%를 적용한 시나리오는 아래와 같습니다. 이는 각 회차의 가격 및 배당 변화를 계산한 것으로, 실제 유찰 가능성이나 적정 낙찰가격을 예측한 결과는 아닙니다.

회차별 매수인 인수 0원은 현재 확인된 배당 시뮬레이션의 계산 결과입니다. ‘점포’ 기재의 대항력 여부가 미상인 만큼 실제 인수 위험이 완전히 해소됐다는 의미는 아닙니다.

매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커집니다. 하지만 일반적인 후순위 가압류 채권의 미배당금은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 이 점은 별도 점유자의 대항력 가능성과 구분해서 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 신한은행 배당액은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 세금, 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 충무공동 소재 한일병원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 병원, 근린생활시설, 지식산업센터 및 나지 등으로 형성돼 있으며 감정평가상 주변 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통편을 고려한 제반 교통 여건은 보통입니다. 대지 북동측 약 15m, 서측 약 10m, 남동측 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 19층 건물입니다. 본건은 7층 에이705호이며, 사용승인일은 2017.11.09입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬, 페인팅 및 타일 마감 등으로 구성돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지설비 및 천정형 냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도 및 사용. 공장(지식산업센터)으로 평가됐으며 현재 사무실로 이용 중입니다. 물건 분류상 근린시설로 표시돼 있으므로 정확한 건축물대장 용도와 실제 사용 현황을 대조해야 합니다.
• 토지이용. 준공업지역·지구단위계획구역이며, 산업복합구역과 연구개발특구 등 관련 지정이 있습니다. 온천공보호구역과 저촉되는 사항도 기재돼 있어 이용 목적에 따른 제한을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 공장용지로 이용되고 있으며, 공시지가는 536,800원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 입주 가능한 업종, 사용 제한, 임대수요, 관리비와 금융조달 조건에 따라 거래 경쟁력이 달라질 수 있습니다. 유사 호실의 실거래와 임대수익을 확인하지 못한 상태이므로 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• ‘점포’ 점유자 확인. 매각물건명세서의 별도 기재가 이순갑과 동일한 점유 관계인지, 별도 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다. 보증금·전입신고일·확정일자 및 실제 점유 개시 시점을 확인하기 전까지 대항력 위험을 미상으로 유지해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 이순갑의 보증금 10,000,000원과 월차임 450,000원, 2023.07.05 전입신고 및 2026.03.16 배당요구 사실을 계약서·현황조사·명세서와 대조해야 합니다.
• 실제 용도 확인. 근린시설 분류와 공장(지식산업센터) 평가 내용, 현재 사무실 이용 및 별도의 주거 사용 기재를 대조하세요. 건축물대장상 용도와 입주 업종 제한, 용도변경 가능 여부도 확인 대상입니다.
• 시세 검증. 동일 윙스타워 내 유사 면적·용도·층의 최근 실거래가격, 현재 매물 호가 및 임대수익을 확인해야 합니다. 감정가 154,000,000원만으로 저렴한 물건이라고 판단하지 마세요.
• 배당액 검증. 신한은행의 청구금액은 119,470,687원이지만 예상배당표는 근저당 채권최고액 147,960,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
• 선순위 세금과 최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당 전에 관련 우선순위와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 미납 관리비. 지식산업센터는 공용관리비와 냉난방·시설관리 비용을 확인해야 합니다. 공용부분 체납 관리비가 매수인에게 부담될 가능성도 점검하세요.
• 명도 계획. 점유자의 실제 사용 현황과 계약 관계를 확인하고 인도명령 가능 여부, 인도 협의 및 예상 명도비용을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 123,200,000원, 2회 유찰 시 98,560,000원으로 계산되지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 저가 매수가 보장되는 것은 아닙니다. 해당 가격도 실거래 시세와 함께 검증해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 건축물대장을 입찰 전 최신본으로 대조하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “인수 위험 없음”은 다르다

이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 이후 가압류 4건이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 확인된 임차인 이순갑 역시 말소기준 이후 전입한 것으로 조사됐습니다. 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 후순위 채권을 직접 떠안는 구조는 아닙니다.

하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 별도로 기재된 ‘점포’의 보증금과 전입신고일이 미상이며, 실제로 독립된 점유자가 존재하는지도 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 최종 권리 안전 보장으로 받아들여서는 안 됩니다.

가격 측면도 마찬가지입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 154,000,000원인 신건이지만, 이를 현재 시장가격과 비교할 근거가 부족합니다. 과거 취득가 140,000,000원만으로 현재 시세를 추정하거나 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다.

결론은 ‘후순위 등기권리는 정리되지만, 점유 위험과 가격 메리트는 미확인’입니다. 미상 점유자의 권리관계, 실제 건축물 용도 및 동일 건물 실거래가격을 확인하기 전까지 신건 입찰은 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 권리 일부 합격, 점유·가격 검증 보류. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것에 앞서 무엇을 인수하는지와 실제 시장에서 얼마의 가치가 있는지를 확정하는 데 있습니다.