서울남부지방법원 2024타경144937. 화곡동 경민아트빌 제4층 제404호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 262,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 107,315,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율만 보고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 을구 1번 임차권자인 홍다희는 2019.05.07 전입했고 보증금은 218,400,000원입니다. 이 임차권은 2024.11.28 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 최저가 107,315,000원이 최근 실거래 평균 220,000,000원의 48.8%라는 숫자는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 홍다희 보증금이 최저가보다 크므로 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 기준은 약 218,400,000원으로 봐야 하고, 여기에 황도예의 보증금이 확인되지 않아 추가 부담 가능성까지 별도로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경144937 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로15길 52, 제4층 제404호 (화곡동, 경민아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 29.26㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 107,315,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’을 먼저 봐야 한다
이 사건의 기준 시점은 2024.11.28 강제경매개시결정입니다. 그런데 홍다희의 주택임차권등기는 2023.06.15에 이미 등기돼 있고, 전입일은 2019.05.07, 점유개시일은 2019.04.30입니다. 임차보증금은 218,400,000원이며, 2019.01.28에 208,000,000원에 대한 확정일자, 증액된 10,400,000원에는 2021.04.07 확정일자가 기재돼 있습니다. 등기상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류됩니다.
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 홍다희 · 건물 전부 | 2019.05.07 | 218,400,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2023.06.15 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 황도예 · 점유부분 미상 | 2024.02.22 | 미상 | 대항력 있음 | 보증금 미상 · 별도 인수 가능성 확인 필요 |
| 시보증 · 보증기관 승계 | 2019.05.07 | 0원 | 중복 합산 금지 | 황도예 보증금의 대위·승계 신고 · 실제 임차인 아님 |
② 시세 비교 — 최저가 48.8%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
경민아트빌의 비교 실거래는 전용 29.95㎡, 6층에서 2025.11에 220,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 29.95㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.95㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 107,315,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 48.8%입니다. 그러나 홍다희의 보증금 218,400,000원이 최저가보다 크고 매수인에게 대항할 수 있으므로, 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 218,400,000원입니다. 이 금액은 최근 거래 220,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 “감정가 대비 41%까지 떨어졌으니 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,410원 |
| 인수 · 홍다희 임차보증금 | 218,400,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 105,012,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 집행비용 2,302,410원과 주택도시보증공사 105,012,590원으로 현재 최저매각가 107,315,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 208,000,000원 중 102,987,410원이 미배당으로 남습니다. 홍다희 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 경민아트빌은 16세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산역 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장과 까치산역(지하철 2·5호선)이 소재해 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층이며 사용승인일은 2019.01.15입니다. 승강기, 개별난방, 기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고, 토지면적은 297.1㎡입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력. 경민아트빌 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.5회이며, 현재 사건은 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍다희 임차권. 보증금 218,400,000원, 전입 2019.05.07, 임차권등기 2023.06.15. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 황도예 보증금. 전입 2024.02.22로 기준 시점보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 실제 임대차계약서·보증금·점유범위와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 중복신고 구분. 시보증은 황도예 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마십시오.
- 최저가 착시. 107,315,000원만 시세 220,000,000원과 비교하면 안 됩니다. 대항력 인수형이므로 홍다희 기준 실질취득 약 218,400,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 85,852,000원·68,681,600원으로 최저가가 내려가도 홍다희 보증금 인수형 구조에서는 실질취득이 같은 방향으로 내려가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 보증기관 승계관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.07억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 감정가 262,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 107,315,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 홍다희의 218,400,000원 임차보증금이 가격의 기준을 바꿉니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수분이 늘어나기 때문에 홍다희 기준 실질취득은 약 218,400,000원으로 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균 220,000,000원과 거의 차이가 없는 수준입니다.
더 중요한 것은 황도예의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 실제 임차인은 홍다희와 황도예 2명이고, 시보증은 황도예 보증금의 대위·승계 신고라 중복 합산 대상이 아닙니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰로 크게 싸진 다세대”가 아니라 알려진 대항력 보증금이 시세 수준에 이르고, 별도의 보증금 미상 임차인까지 남아 있는 인수형 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
