창원지방법원 2026타경122. 경상남도 사천시 서포면 조도리 522 소재의 근린상가 및 토지로 분류된 일괄매각 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2006년 7월 27일 설정된 고성축산업협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 2010년 근저당권과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리만 보면 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 이 사건은 등기부만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 현황조사상 김수진이 농사용으로 점유하고 있으나 임차보증금과 전입신고일, 확정일자를 확인할 수 없습니다. 또 매각물건명세서에는 일부 건물의 공부상 지번과 실제 소재 지번이 다르고, 건물 용도와 지붕 현황에도 차이가 있다고 기재돼 있습니다. 등기상 인수 0원과 실제 점유·현황 위험은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 점유 확인은 별도

현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2006년 7월 27일의 근저당권입니다. 2000년 설정된 사천수산업협동조합 근저당권 55,000,000원과 2005년 설정된 고성군수산업협동조합 근저당권 220,000,000원은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 반면 2006년 근저당권과 2010년 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

2024년 소유권이전은 기존 말소기준권리보다 늦게 이루어졌습니다. 신청채권자의 청구액은 311,049,115원이며, 배당 시뮬레이션에는 두 근저당권의 채권최고액 합계 650,000,000원이 반영돼 있습니다. 청구액과 채권최고액 합계는 서로 다른 기준이므로 동일한 금액으로 보아서는 안 됩니다.

임차·점유 조사

현황조사상 김수진의 농사용 점유가 확인됩니다. 다만 임대차계약의 존재와 조건을 확정할 정보가 없어, 단순히 등기상 인수액이 0원이라는 이유로 점유 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 신건 감정가와 시세를 별도로 검증해야 한다

현재 최저매각가는 145,641,520원으로 감정가의 100%이며, 유찰 0회의 신건입니다. 동일 지역·용도에 대한 비교 실거래가격을 기준으로 삼을 수 있는 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지를 단정할 수 없습니다.

이 물건은 근린상가 및 토지로 분류돼 있지만 감정평가상 건물 이용상태는 주택과 창고로 구성돼 있습니다. 농촌지대에 위치하고 일부 건물의 공부상 지번과 현황상 소재 지번에도 차이가 기재돼 있으므로, 일반적인 상가나 주택의 가격만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 실제 이용 가능 범위와 비교 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 미배당 채권은 채권자의 미회수 금액이며, 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다. 위 시나리오의 인수액 0원은 등기 권리 기준으로, 점유자의 임차관계 확인 필요성은 별도로 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,641,520원 가정)

신건 매각가 가정에서 집행비용 추정치 2,838,981원을 제외한 금액이 2006년 근저당권에 배당됩니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 650,000,000원이며, 배당 시뮬레이션상 미배당 채권은 507,197,461원입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용, 당해세 및 임차인 관련 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지·건물 현황 메모

• 입지 및 주위환경. 감정평가상 경상남도 사천시 서포면 조도리의 조도마을 내에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물의 실제 이용상태. 감정평가상 기호(2)는 주택, 기호(4-1)와 기호(4-2)는 창고입니다. 물건의 분류명인 근린상가만으로 전체 건물을 상업용으로 판단해서는 안 됩니다.
• 공부상 지번과 현황상 소재지번. 매각물건명세서 비고에는 목록[2] 건물의 공부상 소재지가 522번지이나 현황은 522번지와 523-2번지 지상으로 조사됐다고 기재돼 있습니다. 목록[4] 건물은 공부상 523-2번지이나 현황은 522번지, 523-2번지 및 632번지에 소재하는 것으로 조사돼 일부 타지상 소재 가능성이 기재돼 있습니다.
• 건물 상태와 용도 차이. 목록[4]의 기호 4-1 건물은 공부상 함석지붕이나 현황 판넬지붕으로 평가됐고, 용도는 공부상 사무실이나 현황 창고로 기재돼 있습니다. 외부계단 등 부합물은 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 토지 및 규제. 토지 자료상 계획관리지역이며 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제3구역(전술), 성장관리계획구역이 포함돼 있습니다. 토지 정보상 면적은 162.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 34,900원/㎡입니다.
• 문서 간 대조. 감정평가 항목에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 건물 용도와 지번, 현황 소재지의 차이가 구체적으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각물건명세서 및 지적 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 김수진의 임차관계 확인. 농사용 점유의 법적 성격, 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 전입신고일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하십시오. 현재 정보만으로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
• 매각 대상과 지번 확인. 목록[2] 및 목록[4] 건물의 공부상 지번과 현황상 지번 차이, 특히 632번지 소재 기재를 확인하십시오. 일부 타지상 소재 가능성이 기재된 만큼 실제 경계와 토지·건물의 소유 및 이용 관계를 대조해야 합니다.
• 건물 용도 및 지붕 상태 확인. 사무실로 기재된 건물이 현황상 창고로 조사됐고, 지붕도 공부상 함석지붕과 현황 판넬지붕의 차이가 있습니다. 실제 이용상태와 공부상 내용, 관련 인허가 사항을 확인하십시오.
• 실거래 및 환금성 검토. 현재 최저가는 감정가와 같은 145,641,520원입니다. 비교 가능한 실거래 사례와 실제 이용 가능한 용도를 확인하기 전에는 시세 대비 저렴하다고 판단하거나 응찰가를 확정하지 마십시오.
• 배당과 인수액 구분. 예상배당표상 미배당 채권 507,197,461원은 채권자의 미회수 금액입니다. 이를 매수인이 인수하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 다만 임차관계 미확인 위험은 별도로 남습니다.
• 토지이용 제한 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 및 성장관리계획구역 관련 제한을 확인하고, 원하는 이용 목적이 가능한지 관할 기관과 관련 서류를 통해 검토하십시오.
• 현장 및 원본 서류 대조. 실제 점유 상태와 건물 출입·경계, 매각 대상의 범위, 감정평가서 및 매각물건명세서의 기재 내용을 확인하십시오. 자동 분석과 예상배당은 최종 법률 판단이나 확정 배당을 대신하지 않습니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로는 충분하지 않다

이 사건은 말소기준권리가 확인되고, 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 현황조사상 김수진의 농사용 점유가 있고, 보증금·전입신고일·확정일자가 미상이라 임차관계에 대한 확인이 남아 있습니다.

또한 근린상가 + 토지라는 분류와 달리 감정평가상 건물은 주택과 창고로 이용되고 있으며, 일부 건물의 공부상 지번과 현황상 소재 지번에도 차이가 기재돼 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단할 수도 없습니다.

등기 권리는 매각 시 소멸하는 구조지만, 점유와 소재지 확인은 아직 끝나지 않았습니다. 임차관계, 매각 대상의 실제 범위, 건물의 소재와 이용 가능성, 비교 시세를 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰 상한을 정하는 것이 우선입니다.