창원지방법원 2026타경10069. 경상남도 진주시 평거동의 하영그린맨션 비동 1408호, 전용면적 82.65㎡ 아파트입니다. 감정평가상 건물은 18층 중 14층이며, 사용승인일은 1992년 7월 16일입니다. 소유자는 김성진으로 등재되어 있습니다.
권리분석의 중심은 2020년 1월 15일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 81,400,000원이고, 해당 근저당권은 2023년 9월 14일 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전되었습니다. 이후 설정된 우리은행 가압류와 우리금융캐피탈의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그러나 이 물건의 판단은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부 확인도 불가능했습니다. 별도 임차인 내역이 확인되지 않는다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 가격 검토와 함께 점유관계 확인이 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 평거동 742 하영그린맨션 제비동 제14층 제1408호 도로명주소: 경상남도 진주시 진양호로97번길 8-3 |
| 물건종류 / 전용면적 | 아파트 · 전용 82.65㎡ · 18층 중 14층 |
| 건물 정보 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 1992.07.16 · 하영그린맨션 198세대 |
| 소유자 | 김성진 · 2010.12.28 소유권이전 등기상 거래가액 104,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 2,651,050원 |
| 말소기준권리 | 을구 14번 근저당권 · 2020.01.15 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 81,400,000원 |
| 근저당권 이전 | 2023.09.14 · 한국주택금융공사 · 확정채권양도 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 이후 권리
말소기준권리는 을구 14번의 2020년 1월 15일자 우리은행 근저당권입니다. 2023년 9월 14일 한국주택금융공사로 이전된 것은 기존 근저당권의 권리이전으로, 별도의 근저당 채권을 중복해서 합산할 사안이 아닙니다.
갑구 10번 우리은행 가압류의 청구금액은 9,644,729원이고, 갑구 11번 강제경매개시결정의 신청채권자는 우리금융캐피탈 주식회사입니다. 제공된 권리분석 자료에서는 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 과거 설정된 근저당권 중 일부도 이미 말소되어 현재의 말소기준권리와 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균을 웃돈다
하영그린맨션의 동일 면적 82.65㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 112,500,000원, 최신 거래는 2026년 10월 143,000,000원입니다. 거래가격은 55,000,000원부터 158,000,000원까지 폭넓게 분포합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 82.65㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2026.08 | 82.65㎡ | 8 | 119,000,000원 |
| 2026.08 | 82.65㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 82.65㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 82.65㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 82.65㎡ | 17 | 104,000,000원 |
| 2026.04 | 82.65㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 82.65㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 82.65㎡ | 17 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 82.65㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.65㎡ | 12건 | 112,500,000원 |
현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,500,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 110.2%입니다. 최신 거래 143,000,000원은 최저가보다 높지만, 단일 거래만으로 해당 물건의 적정가를 확정할 수는 없습니다. 전체 거래 편차와 층·내부 상태 차이를 함께 고려해야 합니다.
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 112,500,000원 |
| 최근 평균 대비 | 110.2% |
| 최신 거래 | 143,000,000원 · 2026.10 |
| 실거래 범위 | 55,000,000원 ~ 158,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당권 · 한국주택금융공사 우리은행 설정분의 권리이전 · 채권최고액 기준 | 81,400,000원 | 81,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 9,644,729원 | 9,644,729원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 2,651,050원 | 2,651,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,768,221원 |
제시된 배당 시나리오에서 채권 합계 93,695,779원이 전액 배당되고, 집행비용 추정액 2,536,000원을 제외한 잔여액은 27,768,221원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 신건 | 124,000,000원 | 93,695,779원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 99,200,000원 | 93,695,779원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 16,164,259원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 진주시 평거동 소재 수정초등학교 북동측에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지와 상가, 주택 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 통행이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 14층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 창호는 샷시창호 등으로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 1992.07.16입니다.
- 설비. 난방·승강기·위생·급배수·소방 관련 설비가 있는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 현장조사 당시 내부 확인은 불가능했습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 자연경관지구 및 평거2주택 지구단위계획구역 등 관련 지정이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항도 있어 적용 범위와 개별 제한을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 하영그린맨션은 198세대이며 동일 면적의 최근 12개월 거래는 12건입니다. 거래가격이 55,000,000원에서 158,000,000원까지 넓게 분포하므로, 단순 평균만으로 개별 호수의 적정가를 확정하지 말고 층·내부 상태와 실제 거래 조건을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 110.2%입니다. 최근 평균 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 최신 거래 143,000,000원과 나머지 거래의 가격 편차도 함께 검토하십시오.
- 임차인·점유. 별도 임차인 내역이 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 확인 및 현장 점유상태를 대조하고 보증금·점유자·명도 부담을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2020.01.15 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 권리는 2023.09.14 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 권리이전 내역과 현재 권리자를 등기부 원본에서 대조하십시오.
- 배당 검토. 채권최고액 81,400,000원, 우리은행 가압류 9,644,729원, 신청채권액 2,651,050원을 기준으로 배당 시나리오가 작성되었습니다. 채권최고액과 실제 채무액은 같지 않을 수 있고, 당해세·집행비용 등으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 제시된 계산상 1회 유찰 최저가는 99,200,000원, 2회 유찰 최저가는 79,360,000원입니다. 2회 유찰 시에는 채권 미배당액 16,164,259원이 발생하는 것으로 산정되어 있습니다. 유찰 자체나 향후 낙찰가격을 확정적으로 예측해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 별도로 검토하십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 직접 확인하십시오. 특히 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았다는 점을 입찰 전에 해소해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
하영그린맨션 비동 1408호는 2020년 설정된 근저당권을 중심으로 권리 흐름을 파악할 수 있고, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상이고 내부 확인도 불가능했으므로 점유·임차 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 112,500,000원보다 높습니다. 최신 거래 143,000,000원만을 근거로 현재 최저가가 저렴하다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 권리 흐름은 확인 가능하지만, 가격 메리트는 부족하고 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 실제 임대관계와 내부 상태를 확인하고, 실거래 표본의 편차를 감안해 입찰가를 결정해야 합니다.
