창원지방법원 2026타경10093. 경상남도 산청군 신안면 소이리의 토지와 주택·창고가 함께 매각되는 사건입니다. 토지 면적은 178.4㎡이며, 감정평가상 주택과 창고로 이용 중인 건물이 있습니다. 법원 사건 용도는 '연립/다세대 + 토지'로 표시되지만, 실제 감정평가에 나타난 건물은 단층 단독주택과 부속 창고입니다.

소유자는 허만호입니다. 김말순 명의로 소유권보존등기가 이루어진 후, 협의분할에 의한 상속을 원인으로 허만호에게 소유권이 이전되었습니다. 이후 유니애대부 유한회사가 강제경매를 신청하면서 경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권이나 별도 압류등기가 확인되지 않아 등기상 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다.

그런데 이 물건은 일반적인 집합건물 경매처럼 등기부만 읽고 입찰가를 정하기 어렵습니다. 매각물건명세서에 건물의 실제 위치, 인접 토지와의 경계, 제시외 건물의 타지상 소재, 공부 면적과 실측 면적의 차이가 구체적으로 기재되어 있기 때문입니다. 최저매각가보다 먼저 살펴야 할 것은 실제 취득 가능한 토지·건물의 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정

이 사건의 말소기준권리는 2026.02.13 접수된 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 유니애대부 유한회사이며 청구금액은 53,780,926원입니다. 등기상 근저당권과 별도의 압류등기는 확인되지 않습니다. 경매개시결정등기는 매각에 따른 소유권 취득 과정에서 말소되는 권리입니다.

2014년 김말순의 소유권보존, 2022년 허만호의 소유권이전은 소유관계의 변동을 나타내는 등기입니다. 별도의 금전채권 담보권으로 계산하지 않습니다. 현재 확인된 등기권리와 배당분석에서는 매수인이 승계할 금전채무가 없습니다.

임차인·점유관계 — 신고 임차인 없음, 실제 임대관계는 확인 필요

신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 이유만으로 소유자 직접 점유나 완전한 공실을 단정할 수 없습니다.

임차보증금이나 확정일자가 확인된 임차인은 없으므로, 특정 점유자에게 대항력 또는 우선변제권이 있다고 확정할 근거도 없습니다. 실제 점유자가 확인되면 전입일자, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 임대차의 존재 여부를 별도로 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 추가로 확인된다면 현재의 인수액 판단도 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가와 시세는 다르다

감정가는 37,146,400원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 출발합니다. 확인된 권리 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득 금액은 37,146,400원입니다. 취득세·등기비용·측량비·수선비 등은 별도입니다.

다만 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 주변 거래가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 단층 주택과 창고의 실제 면적이 공부 면적과 다르고 제시외 건물 일부는 타지상에 위치하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 예상 금액이며, 실제 다음 매각기일이나 최저매각가가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 인수액은 현재 확인된 권리를 기준으로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,146,400원 가정)

최저매각가인 37,146,400원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 약 1,068,635원을 제외한 36,077,765원이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 청구액 53,780,926원을 전부 충족하지 못하므로 17,703,161원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

이 미배당액은 신청채권자의 미회수액입니다. 낙찰자가 17,703,161원을 추가로 지급해야 한다는 의미가 아닙니다. 확인된 권리를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당에서는 당해세·우선변제채권·집행비용 확정액 등에 따라 배당금이 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지현황 기준)

• 입지. 산청군 신안면 소이리 벽계경로당 남서측 원거리에 위치합니다. 주변에는 농경지와 단독주택 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 구체적인 대중교통 접근성과 실제 진입로 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 178.4㎡입니다. 토지는 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 57,100원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)과 공장설립승인지역에 포함됩니다. 향후 건축·변경·활용 계획은 관련 규제와 실제 건축 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 주택 상태. 감정평가상 주택은 목조 및 시멘트블록조 칼라강판지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호이며 급배수·위생설비가 기재되어 있습니다.
• 창고 상태. 부속건물은 현황 시멘트블록조 슬레이트지붕 건물로 창고로 이용 중입니다. 공부상 부속사 2동이 실제로는 1동으로 이용되고 있습니다.
• 환금성. 농경지와 단독주택이 혼재한 지역의 개별 주택·토지로, 매각 시 경계·건물 적법성·진입로·실사용 면적 등이 매수자 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 거래가격 비교가 확인되지 않아 실제 환금성과 가격 경쟁력은 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 핵심 현장 위험 — 건물이 서 있는 땅부터 확정해야 한다

감정평가에서는 단독주택 40㎡, 부속사 35㎡의 실측면적을 적용했습니다. 공부상 면적과 차이가 발생하며, 건물의 구조와 동수에도 변동이 있습니다.

감정요항표의 일반적인 공부와의 차이 항목과 별개로, 매각물건명세서에는 위와 같은 구체적인 차이가 명시되어 있습니다. 따라서 매각물건명세서의 특이사항을 중심으로 현황측량성과, 건축물대장, 토지대장, 건물등기와 실제 구조를 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경계 측량. 소이리 585-21 토지의 실제 경계를 확정하고, 인접필지와 건물의 중첩 여부를 확인해야 합니다. 매각물건명세서에서도 명확한 위치·경계 확정을 위한 측량을 요구하고 있습니다.
• 건물 소재지 대조. 건물 등기상 소이리 582-52와 실제 건물이 위치한 매각목록 토지의 관계를 확인해야 합니다. 지적도·토지대장·건축물대장·건물등기를 함께 대조하는 것이 필요합니다.
• 제시외 건물 ㄱ~ㅂ 확인. 특히 ㅁ, ㅂ 건물이 타지상에 걸친 부분을 현장에서 특정하고, 인접 토지 소유자의 사용 동의 또는 기타 권원 유무와 철거·분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 실측면적과 공부 차이. 단독주택 26.9㎡와 실측 40㎡, 부속사 공부상 22.9㎡·16㎡와 현황 35㎡의 차이를 확인해야 합니다. 건물 구조·동수 차이도 건축 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자나 점유자를 확인하고, 임대차가 존재한다면 전입·점유·보증금·확정일자와 대항력 성립 여부를 조사해야 합니다.
• 건물 상태와 보수. 주택의 목조·시멘트블록조 구조, 칼라강판지붕, 창고의 슬레이트지붕, 급배수설비 및 실제 사용 가능 상태를 확인하고 필요한 수선·처리비용을 검토해야 합니다.
• 진입로와 토지 이용. 차량 접근이 가능하다고 평가되어 있으나, 실제 도로 경계와 진입로의 권원, 계획관리지역과 가축사육제한구역 등 관련 규제에 따른 활용 제한을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 37,146,400원만으로 저가 매수를 단정할 수 없습니다. 실제 이용 가능한 대지·건물의 범위를 확정한 뒤 비교 가능한 주변 거래가격과 수선·측량·정리비용을 반영하여 입찰 상한을 검토해야 합니다.
• 배당·관리비·세금. 예상배당은 당해세와 별도 우선변제채권 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 미납 관리비 및 기타 매수 후 부담 가능 비용도 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 첨부 도면, 토지·건축물 관련 공부 및 법원 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 안전한 부동산”

이 사건의 특징은 뚜렷합니다. 등기상 권리는 단순하지만, 물건 자체는 현장 확인이 중요한 경매입니다. 유니애대부 유한회사의 강제경매개시결정이 말소기준이고, 신고된 임차인은 없습니다. 현재 확인된 배당구조에서는 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 건물의 등기상 소재지와 실제 위치에 차이가 있고, 제시외 건물 일부가 타지상에 존재하며, 주택·부속 창고의 공부 면적과 실제 면적이 다릅니다. 임대관계도 확정되지 않았습니다. 낙찰받는 대상의 물리적 범위와 사용 가능성을 먼저 확인해야 한다는 의미입니다.

신건 최저가 37,146,400원은 확인된 권리 인수액을 더해도 같은 금액이지만, 이를 곧바로 시장가치와 비교할 수는 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 매각가격이 낮아지는 시나리오에서도 경계·건물·점유 문제는 자동으로 해소되지 않습니다.

결론은 ‘권리분석은 비교적 단순, 현장 위험은 높음, 가격 판단은 보류’입니다. 현황측량과 건물 권원·점유관계 확인이 선행되지 않는다면, 감정가 대비 할인만을 근거로 적극적으로 입찰하기 어려운 물건입니다.