창원지방법원 2026타경10127. 경상남도 진주시 강남동의 진주강남동일동미라주 102동 31층 3102호가 경매로 나왔습니다. 전용면적은 84.9831㎡이고, 35층 건물의 31층에 위치한 아파트입니다. 현재 소유자는 강혜정 씨로, 2018.08.17 매매를 원인으로 2021.04.06 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기된 거래가액은 326,000,000원입니다.

권리의 출발점은 같은 날 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 221,100,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 빈학열 명의의 후순위 근저당권과 동래운수 가압류, 진주시 및 국세 관련 압류 등이 이어졌습니다. 경남은행이 청구액 192,730,760원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.

중요한 점은 후순위 권리들의 등재 금액이 곧 매수인의 부담액을 의미하지는 않는다는 사실입니다. 분석상 이들 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 세금의 우선배당 여부와 실제 점유 상태는 별도의 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2021.04.06 접수된 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 이후 설정된 빈학열의 근저당권, 동래운수의 가압류, 각종 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 이 사건에는 일반적인 은행 근저당권 외에 살펴볼 부분이 있습니다. 빈학열 명의 후순위 근저당권부채권에 대한 압류입니다. 신용보증기금은 2025.07.28 두 건의 압류를 등기했고, 강수도도 2026.08.06 해당 근저당권부채권에 대한 압류를 등기했습니다.

이들은 아파트에 새로운 임차권을 설정한 것이 아니라 후순위 근저당권에 연결된 채권을 압류한 기록입니다. 따라서 이 금액들을 별도의 매수인 인수채무로 더하거나 독립된 근저당 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 관련 채권자 사이의 배당관계에는 영향을 줄 수 있으나, 후순위 담보권 자체의 매각 소멸 원칙과는 구별해야 합니다.

임차인은 신고되어 있지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자를 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 점유자, 전입 여부, 임대차 주장 및 명도 가능성을 다시 확인하는 것이 필요합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 높지만 최신 동일 면적 거래는 다르다

진주강남동일동미라주 동일 평형대의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 338,666,666원입니다. 현재 최저매각가 362,000,000원은 이 평균의 106.9%에 해당합니다.

다만 거래 자료에는 전용 84.98㎡ 외에 84.39㎡·84.47㎡·84.52㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 이 면적별 가격 차이가 크기 때문에 전체 평균만으로 대상 물건의 적정가격을 단정하기는 어렵습니다.

전체 거래의 최저가는 209,000,000원, 최고가는 450,000,000원으로 편차가 상당히 큽니다. 특히 전용 84.98㎡ 거래 중에서도 층과 거래 시점에 따라 가격 차이가 나타납니다. 따라서 단순히 전체 평균을 하나의 적정시세로 해석하는 것은 주의해야 합니다.

종합하면 전체 최근 거래 평균에서는 가격 매력이 부족하지만, 동일 전용면적의 고층 거래와 비교하면 다른 결론이 나올 가능성이 있습니다. 신건에서 곧바로 응찰할지는 동일 면적 거래의 분포와 대상 호수의 실제 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 집행비용은 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 조세채권의 우선순위 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 집행비용 5,868,000원, 채권자 배당 합계 268,528,290원, 소유자 잔여금 87,603,710원입니다. 당해세 등 우선 조세채권 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 특히 후순위 근저당권부채권 압류에 따른 배당금 수령관계는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 배당의 변화

가격이 내려가면 채권자에게 돌아갈 배당금은 줄어들지만, 분석상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 특히 2회 유찰 가정에서는 40,891,810원의 채권 미배당이 발생합니다. 이는 후순위 채권자 측의 배당 부족액이지, 곧바로 낙찰자의 추가 부담을 뜻하지는 않습니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 289,600,000원, 2회 유찰 시에는 231,680,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 실제 유찰이 확정된 것은 아니며, 다음 기일과 최저가도 법원의 매각일정에서 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 강남동 소재 센텀병원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 북동측으로 대로, 북서측·남서측·남동측으로 소로에 해당하는 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 35층 건물 중 31층 3102호입니다. 외벽은 페인팅 및 외장석재 등으로 마감되었으며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)에 속하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지는 대체로 평탄한 주상용 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 내부 마감과 설비의 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 394세대, 2021년 준공 아파트로, 최근 동일 평형대 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래금액이 209,000,000원~450,000,000원으로 크게 분산되어 있어 면적 세부 유형, 층, 향, 조망과 내부 상태에 따라 매도 가능한 가격이 상당히 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.04.06 경남은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 빈학열 근저당권, 동래운수 가압류 및 기타 압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
• 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 점유권원 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 우선배당. 진주시와 국세 관련 압류가 등재된 이력이 있습니다. 현재 유효한 압류와 말소된 압류를 구분하고, 당해세 등 우선배당 여부를 확인하세요.
• 근저당권부채권 압류. 빈학열 근저당권에는 신용보증기금 및 강수도의 채권압류가 연결되어 있습니다. 후순위 배당금의 귀속관계와 별도 채권 신고 여부를 확인하되, 이를 낙찰자의 직접 인수채무로 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
• 가격 기준 재점검. 최근 12건 평균은 338,666,666원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 반면 2026.09 동일 면적·31층 거래는 402,000,000원입니다. 전용 84.98㎡ 거래를 중심으로 동·향·조망·수리 상태를 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 신건 응찰 여부와 함께 1회 유찰 시 289,600,000원, 2회 유찰 시 231,680,000원 시나리오를 검토하세요.
• 입찰보증금 준비. 현재 최저매각가 362,000,000원의 10%는 36,200,000원입니다. 실제 입찰 전 법원 공고에 기재된 보증금 비율과 제출 요건을 확인하세요.
• 관리비·시설 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 공용부분을 확인하고, 승강기, 주차, 누수, 내부 시설 및 수리 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 신고 자료를 다시 확인하세요. 특히 배당과 점유관계는 서류 확인 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 비교적 안전, 가격은 검증 후 판단”

진주강남동일동미라주 102동 3102호는 경남은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 신고 임차인은 없고, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당권과 압류의 수는 많지만 이를 모두 매수인의 부담액으로 합산할 이유는 없습니다.

다만 국세·지방세 압류 이력이 있고 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 세금 우선배당과 현장 점유관계 확인 없이 완전히 무위험한 물건이라고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

가격 면에서는 더욱 신중한 해석이 필요합니다. 최저매각가 362,000,000원은 최근 12건 평균의 106.9%이므로 평균 기준으로는 저렴하지 않습니다. 그러나 가장 최근의 동일 전용면적·31층 실거래가 402,000,000원이라는 점은 이 물건에 대한 별도의 가격 검토 근거가 됩니다.

결론적으로 권리상 인수 부담은 작지만, 신건 가격의 경쟁력은 확정적이지 않습니다. 입찰가를 결정할 때는 전체 실거래 평균만이 아니라 동일 면적 고층 거래의 가격과 대상 호수의 실제 상태를 함께 비교해야 합니다. 소멸 권리와 점유관계를 최종 확인한 뒤 신건 응찰 여부를 판단하고, 가격 검증이 충분하지 않다면 유찰 후 접근하는 전략도 검토할 수 있습니다.