창원지방법원 2026타경10145. 진주시 강남동 일진스위트포레강남 6층 602호입니다. 2021년 사용승인된 115세대 규모의 아파트로, 철근콘크리트구조 27층 건물 중 6층에 위치합니다. 소유자 김숙자 씨가 2022년 7월 15일 거래가액 341,315,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 250,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 서울보증보험과 여러 카드사의 가압류가 이어졌고, 신한카드의 강제경매개시결정으로 경매가 진행됩니다. 등기부상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 배당 시뮬레이션에서 매수인의 인수금액은 0원으로 산정됩니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계 확인까지 생략할 수는 없습니다.

현재 최저매각가는 감정가 그대로인 349,000,000원입니다. 하지만 같은 단지 유사 면적의 2026년 7~10월 실거래 12건 평균은 322,012,500원입니다. 가장 높은 거래가격조차 337,000,000원으로, 현재 최저가가 최근 실거래 최고가보다도 12,000,000원 높습니다. 이번 물건의 가장 뚜렷한 부담은 바로 이 가격 차이입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2022년 7월 15일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 250,800,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후 발생한 가압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

소유권 흐름에는 교보자산신탁과 우리자산신탁의 신탁등기가 등장하지만, 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 2022년 7월 15일에는 우리자산신탁 관련 신탁재산 귀속을 거쳐 주식회사조은파트너스에서 김숙자 씨에게 소유권이 이전됐습니다.

2023년 서울보증보험 가압류를 시작으로 다수 채권자의 가압류가 뒤따랐습니다. 진주시 압류도 있었지만 2025년 6월 27일 말소됐습니다. 따라서 등기부에 등장하는 모든 권리를 현재 유효한 부담으로 합산하거나, 매각 후 매수인이 그대로 떠안는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

특히 신한카드는 2025년 8월 11일 30,472,835원의 가압류를 등기했고, 이후 강제경매개시결정으로 본압류 전환 이력이 기재되어 있습니다. 경매 신청 청구액은 31,231,236원입니다. 본압류 전환 사실을 별도의 신규 채권이 추가된 것으로 해석해 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 감정가가 최근 거래 상단보다 높다

일진스위트포레강남의 유사 면적 실거래는 2026년 7~10월 총 12건입니다. 비교 대상 면적은 76.87~78.08㎡로, 본건의 거래 비교면적 76.8669㎡와 유사한 구간입니다.

가격 판단에는 과거 거래가 혼재된 장기 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선 적용합니다. 이 사건의 최근 12개월 평균은 322,012,500원이고, 가장 최근 거래는 2026년 10월의 330,000,000원입니다.

현재 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균보다 26,987,500원 높고, 평균의 108.4%입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래가격 330,000,000원과 비교해도 19,000,000원이 높습니다.

이 가격 차이는 단순히 평균에서 조금 벗어난 수준이 아닙니다. 2026년 7~10월 확인된 거래의 최고가격은 337,000,000원인데, 현재 신건 최저매각가는 이보다도 12,000,000원 높습니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가치 차이는 있을 수 있지만, 현재 가격을 최근 실거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

참고로 소유자 김숙자 씨의 2022년 취득 거래가액은 341,315,000원입니다. 현재 최저매각가는 당시 거래가액보다도 7,685,000원 높습니다. 과거 취득가격이 현재 적정가치를 직접 결정하지는 않지만, 최근 실거래와 함께 보면 감정가 자체가 낮게 형성된 물건이라고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)

현재 최저매각가 349,000,000원으로 낙찰된다고 가정한 배당 모의계산입니다. 집행비용으로 5,686,000원을 우선 반영하고, 국민은행 근저당권에는 채권최고액 250,800,000원을 적용했습니다. 이후 잔여금액을 서울보증보험 가압류에 배분하는 단순 순차계산입니다.

집행비용은 추정치이며, 국민은행 배당은 실제 피담보채무 잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 가압류 채권자 사이의 배당경합, 조세채권의 법정 우선순위, 실제 채권신고액, 집행비용 및 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 아래 배당은 확정 배당표가 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 늘어난다

현재는 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가의 100%가 최저가이며, 유찰 시 매각가격이 낮아지는 상황을 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 279,200,000원, 2회 유찰을 가정하면 223,360,000원입니다. 현재 349,000,000원보다 낮아지므로 최근 실거래와의 가격 비교도 달라집니다. 다만 이는 향후 유찰이 실제로 발생했을 때 적용할 수 있는 가정 시나리오일 뿐, 반드시 그 가격에 매수할 수 있다는 의미는 아닙니다.

유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 추정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 별도의 승계 권리가 확인되지 않는다는 전제 아래, 가격이 내려가면 실질취득 추정액도 그만큼 낮아지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 강남동 소재 동남지방데이터청 진주사무소 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 상가주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 서측 폭 약 8m의 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
• 건물. 2021년 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 27층 중 6층입니다. 외벽은 석재붙임과 복합판넬 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 본건은 아파트로 이용 중이며, 전체 부지는 아파트·오피스텔·근린생활시설 용도로 이용되는 주상복합적 성격을 가지고 있습니다. 일반 아파트 단지와는 수요 특성이 다를 수 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 토지면적은 1,673.0㎡, 공시지가는 1,260,000원/㎡입니다. 인접 도로에는 중로1류와 소로2류·3류 등이 포함됩니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 115세대 규모이며 최근 유사 면적 실거래는 12건 확인됩니다. 거래 실적은 존재하지만 대규모 아파트 단지보다 매수층이 제한될 가능성이 있으므로 거래량과 개별 호수 조건을 함께 판단해야 합니다.

이 물건은 아파트 용도이지만 일반상업지역의 아파트·오피스텔·근린생활시설 복합 부지에 있습니다. 주변 역시 주택과 상가가 혼재합니다. 실거주 수요뿐 아니라 주변 상업시설, 건물 내 용도 구성, 관리 상태 및 매도 시 매수층도 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 실거래 비교. 현재 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 322,012,500원의 108.4%입니다. 최신 거래 330,000,000원보다도 높으므로 신건 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 말소기준권리 재확인. 2022.07.15 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 종전 신탁등기 말소와 그 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 점유 및 임대차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 및 보증금 관계, 대항력 성립 가능성을 확인하기 전에는 무조건 인수 0원이라고 확정할 수 없습니다.
• 조세채권 확인. 진주시 압류는 2025.06.27 말소됐지만, 별도의 당해세 및 조세채권 우선순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 등기 말소와 조세 관련 부담 확인을 구분해야 합니다.
• 다수 가압류와 신청채권 확인. 서울보증보험과 카드사 채권이 다수 존재하며 배당액이 부족한 구조입니다. 신한카드 가압류의 본압류 전환과 강제경매개시결정의 관계를 확인하고 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 유찰 여부 점검. 현재는 0회 유찰입니다. 1회 유찰 가정가격은 279,200,000원, 2회 유찰 가정가격은 223,360,000원으로, 추후 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 매수인 인수권리가 없더라도 인도·명도 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 개별 호수 상태. 최근 실거래 비교 대상은 4~16층, 76.87~78.08㎡ 구간입니다. 본건 6층 602호의 향, 조망, 내부 상태와 리모델링 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하고, 법원 매각기일과 특별매각조건 변경 여부를 최종 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리 말소는 긍정적, 신건 가격은 부담”

진주 일진스위트포레강남 602호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 배당 모의계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 이 점은 분명 긍정적입니다.

다만 임대관계가 미상이므로 점유·임차관계에 대한 확인 없이 완전한 무인수 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 또한 다수 채권자의 가압류와 배당 미달이 존재해 실제 배당순위 및 채권액 확인도 필요합니다.

무엇보다 현재 가격이 문제입니다. 최저매각가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 322,012,500원보다 26,987,500원 높고, 최신 거래 330,000,000원보다도 19,000,000원 높습니다. 최근 실거래 최고가인 337,000,000원까지 초과합니다.

현재처럼 유찰이 없는 신건에서는 실질취득 추정액이 최근 실거래 기준을 모두 웃돌기 때문에 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 추후 유찰이 발생하면 가격 조건은 달라질 수 있지만, 그때도 점유·권리관계와 환금성을 다시 검토해야 합니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 명확하나, 점유 확인이 필요하고 신건 가격은 보류’입니다. 현재 시점에서 높은 평가를 주기 어려운 이유는 권리 자체보다 최근 거래 대비 비싼 취득가격에 있습니다.