창원지방법원 2026타경10157. 경상남도 진주시 충무공동 22-14, 도로명주소 에나로 75에 소재한 제4층 제401호입니다. 감정평가서상 이용상태는 제2종 근린생활시설이며, 현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 992,800,000원입니다.
등기 흐름의 핵심은 말소기준권리인 국민은행 근저당권입니다. 2016년 국민은행 근저당권과 2020년 새진주새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2024년 6월 28일 설정된 국민은행 근저당권이 현재 기준 권리로 확인됩니다. 이후의 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
다만 근린시설은 주거용 부동산과 달리 실제 사용 상태, 임대차 조건, 공실 여부, 임대수익 및 인근 유사 물건의 거래가가 가격 판단에 중요합니다. 권리상 인수액이 0원으로 산정된다는 이유만으로 최저가가 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10157 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 22-14 제4층 제401호 도로명주소: 경상남도 진주시 에나로 75 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 제2종 근린생활시설 · 제4층 제401호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물 |
| 소유자 | 곽진곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 992,800,000원 / 992,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사 국민은행) / 632,139,444원 |
| 말소기준권리 | 을구 4번 근저당권 · 주식회사 국민은행 · 채권최고액 720,000,000원 · 2024.06.28 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 토지 이용계획 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 혁신도시개발예정지구 |
| 토지 기본정보 | 지목 대 · 토지면적 949.8㎡ · 공시지가 1,985,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 4번, 2024년 6월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이보다 앞선 2016년 국민은행 근저당권 840,000,000원과 2020년 새진주새마을금고 근저당권 780,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있으므로 현재 남아 있는 담보권과 구분해야 합니다.
말소기준권리 이후에는 경남신용보증재단의 가압류 89,500,000원, 주식회사 국민은행의 가압류 10,848,661원, 임의경매개시결정이 등재되어 있습니다. 해당 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 확인되는 임차인 내역은 없습니다. 다만 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록 현황은 별도 확인이 필요합니다. 임차인 관련 권리가 없다고 단정하기보다는 매각물건명세서와 현황조사서, 현장 점유 상태를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 검토 — 감정가만으로 저렴 여부를 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 992,800,000원이며, 감정가와 동일한 신건입니다. 본건의 가격을 판단할 때는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래가뿐 아니라 실제 임대료, 공실 여부, 임대차 만기, 관리비 및 건물 유지비를 함께 검토해야 합니다.
비교 가능한 최근 거래가가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 992,800,000원이 시세보다 낮거나 높다고 수치로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 가격 메리트가 확인되었다고 볼 근거가 부족합니다. 권리상 인수액이 0원으로 추정되더라도, 시세와 수익성 검토 없이 감정가에 응찰하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 992,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 12,328,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 89,500,000원 | 89,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,848,661원 | 10,848,661원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,123,339원 |
현재 감정가와 같은 992,800,000원에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며, 당해세 등 우선하는 조세와 실제 배당 과정에 따라 배당액 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 비교
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 992,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 794,240,000원 | 36,451,061원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 635,392,000원 | 193,710,581원 | 0원 |
시나리오상 매각가가 낮아지면 채권자 미배당 추정액은 커집니다. 그러나 해당 미배당액은 채권자 회수 부족액을 의미하며, 그 자체가 매수인에게 인수되는 금액은 아닙니다. 실제 낙찰 시에는 말소기준권리와 매각에 따른 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수 조건을 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 충무공동 소재 롯데몰 남서측 인근에 위치한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 감정평가서상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로 접면. 구분건물은 남측으로 광대로변, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 공부상 제2종 근린생활시설입니다. 실제 이용 상태와 해당 용도에 맞는 영업·임대 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물이며, 평가서에는 제4층 제401호부터 제406호까지 총 6개 호가 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하며, 가축사육제한구역과 도로 관련 사항도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 임차 수요와 임대수익, 사용 가능 업종, 공실 상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 유사 시설의 거래와 임대 조건을 비교한 후 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원문 확인. 말소기준권리인 국민은행 근저당권과 이후 가압류의 소멸 여부, 등기부상 현재 권리관계를 다시 확인하세요.
- 채권양도 및 배당 확인. 신청채권자 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사와 국민은행의 관계, 실제 피담보채권 잔액, 채권계산서를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 기재되어 있으므로 실제 매각 대상의 범위와 관련 서류를 확인하세요.
- 점유·임대차. 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 확정일자 관련 사항을 확인하고 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 매매가와 임대료, 공실 여부를 확인해 감정가 992,800,000원의 적정성을 판단하세요.
- 건물 상태 및 관리비. 공용부분, 설비, 누수 및 수선 필요성, 체납 관리비를 확인하고 취득 후 부담할 비용을 따로 산정하세요.
- 용도 및 규제. 실제 이용 목적에 적합한지, 지구단위계획과 용도 관련 제한에 문제가 없는지 관계 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 부담과 가격 메리트는 별개
본건은 2024년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 삼고, 이후 가압류 2건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 권리관계는 비교적 단순한 편입니다.
그러나 감정가와 최저가가 모두 992,800,000원인 신건이라는 사실만으로 가격이 유리하다고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 거래가와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서는 시세 대비 저렴 여부를 판단하기 어렵습니다. 권리는 원문으로 확인하고, 가격은 유사 거래와 실제 수익성으로 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
