창원지방법원 2026타경10165. 경상남도 진주시 장대동 104-7 소재 숙박시설과 토지가 경매로 나왔습니다. 건물은 2016년 9월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 감정평가상 1층은 주차장 및 숙박시설 카운터, 2층부터 5층은 숙박시설 객실로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 정인태이며, 2021년 1월 7일 공유자들의 지분 전부를 이전받았습니다.
권리 흐름의 중심은 2017년 9월 27일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,596,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 진주시와 국가의 압류가 붙었으며, 현재 경매는 더블유비에스2312유동화전문유한회사가 채권자로 기재되어 진행되고 있습니다. 등기상 양도전 채권자는 수협은행입니다.
낙찰자가 떠안을 것으로 계산된 권리 금액은 없지만, 이 물건은 임차인 점유 확인, 공법상 이용 상태, 토지 경계 및 실제 사업 활용 가능성을 함께 살펴야 하는 상업용 부동산입니다. 특히 실거래 비교 가격을 확정하지 못한 상태이므로 감정가가 적정한지, 신건에 응찰할 만큼 가격상 여유가 있는지 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 장대동 104-7 경상남도 진주시 장대로15번길 15 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설 및 토지 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 |
| 사용승인 | 2016.09.05 |
| 이용상태 | 1층 주차장 및 숙박시설 카운터 · 2~5층 숙박시설 객실 |
| 토지 | 자료상 면적 267.4㎡ · 지목 대 · 별도 도로 이용 토지 포함 |
| 소유자 | 정인태 (2021.01.07 소유권이전) |
| 감정가 | 1823,137,900원 |
| 최저매각가 | 1,823,137,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 1,596,000,000원 |
| 현재 경매채권자 | 더블유비에스2312유동화전문유한회사 (양도전: 수협은행) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리의 소멸 구조
말소기준권리는 을구 2번 수협은행 근저당권입니다. 2017년 9월 27일 설정됐고 채권최고액은 1,596,000,000원입니다. 이보다 앞서 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 진주시 압류와 국가 압류, 현재 경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
채권최고액: 1,596,000,000원
후순위 권리: 진주시 압류 · 국가 압류 · 현재 경매개시결정
매수인 인수 추정액: 0원
유의: 압류의 등기상 소멸과 당해세·법정 우선채권의 실제 배당 문제는 별도로 확인해야 합니다.
임차인 및 점유관계
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하라 건물전체 |
100,000,000원 | 2024.02.01 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음 · 배당요구일 2026.04.21
임차인 김하라는 건물전체를 점유 부분으로 신고했으며, 보증금은 100,000,000원입니다. 전입일은 2024년 2월 1일로, 말소기준권리 설정일인 2017년 9월 27일보다 늦습니다. 제시된 조사 결과에서도 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 있습니다. 배당요구는 2026년 4월 21일 접수됐습니다.
다만 확정일자와 우선변제권 성립 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 100,000,000원이 전액 배당된다고 볼 수는 없습니다. 또한 점유 부분이 건물전체로 기재된 만큼, 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 범위를 확인하는 것이 중요합니다.
② 가격·매각범위 분석 — 감정가만으로 투자성을 판단할 수 없다
이번 경매의 감정가는 1,823,137,900원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 현재 매수인 인수 추정액 0원을 더한 실질취득 기준액 역시 1,823,137,900원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.
그러나 이 물건은 숙박시설과 토지를 함께 평가한 부동산입니다. 비교할 만한 실거래 기준을 확정하지 못했으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 토지의 위치·면적·도로 이용과 건물의 숙박시설 활용도를 함께 고려해야 합니다.
| 매각범위 핵심 항목 | 확인 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 숙박시설 및 토지 | 각 물건의 등기·현황·평가범위 대조 |
| 제시외 건물 | 감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ 매각 포함 | 위치·면적·현황 확인 필요 |
| 건물 1층 | 주차장 및 숙박시설 카운터 | 건축물대장상 구분과 실제 사용상태 확인 |
| 건물 2~5층 | 숙박시설 객실 | 숙박시설 사용 및 운영 관련 확인 |
| 목록 3 토지 | 지목 및 현황 도로 | 도로 이용을 반영한 가치와 권리관계 확인 |
| 인접 필지 경계 | 명확한 위치·경계 확정에 측량 필요 | 측량 및 경계 확인 비용·절차 검토 |
③ 예상배당표 (매각가 1,823,137,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 20,631,379원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,596,000,000원 | 1,596,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 206,506,521원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 채권양도 관계와 실제 채권잔액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 소유자 잔여액은 확정금액이 아닙니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 20,631,379원, 근저당 배당 1,596,000,000원을 제외하고 소유자에게 206,506,521원이 남는 것으로 계산됩니다. 이는 법원의 확정 배당표가 아닌 예상치입니다.
유찰 회차별 배당 부족액 비교
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,823,137,900원 | 1,596,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,458,510,320원 | 1,441,525,217원 | 154,474,783원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,166,808,256원 | 1,152,740,173원 | 443,259,827원 | 0원 |
유찰을 가정하면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 미배당 금액이 낙찰자의 추가 지급 의무로 자동 전환되는 것은 아닙니다. 다만 매각가가 낮아진다고 해서 시세 대비 가격 메리트가 검증되는 것은 아니므로, 별도의 가치평가가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 장대동 소재 진주시외버스터미널 북서측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2016.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 숙박시설입니다. 외벽은 외장석재 등으로 마감됐고 하이샷시 이중창구조이며, 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 면적은 267.4㎡이고, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 자료상 893,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로서 경매물건 전체의 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 현황. 1층은 주차장과 숙박시설로 구분되어 있으며, 실제 이용상황을 달리해 감정평가됐습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 숙박시설은 실제 영업 가능성과 수익성, 설비 상태, 향후 활용방식에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 특히 이번 물건처럼 토지 경계 및 도로 이용 확인이 필요한 경우에는 일반적인 주거용 부동산보다 개별 물건 검토의 중요성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 2번 수협은행 근저당 설정일 2017.09.27을 기준으로 등기부상 권리 순서와 매각물건명세서의 인수사항을 대조하세요.
- 채권양도 관계 확인. 현재 경매채권자인 더블유비에스2312유동화전문유한회사와 기존 수협은행 근저당의 관계, 실제 채권잔액 및 배당 내용을 확인하세요.
- 임차인 점유·명도. 김하라의 보증금 100,000,000원, 전입일 2024.02.01, 배당요구일 2026.04.21을 대조하고 건물전체 점유의 실제 범위와 인도 가능성을 확인하세요.
- 우선변제 여부. 임차인의 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 각 토지 목록의 등기, 현황, 감정평가 범위를 확인하고 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 매각에 포함되는 부분을 현장에서 확인하세요.
- 경계 측량. 인접 필지와의 위치·경계 확정에 측량이 필요하다는 기재가 있습니다. 실제 경계와 건물·도로 이용 상태를 확인하세요.
- 도로 이용 토지. 목록 3은 지목 및 현황이 도로입니다. 도로로 이용되는 범위와 소유권 취득 후의 실질적인 활용 가능성을 검토하세요.
- 숙박시설 운영 검토. 1층 주차장 및 카운터, 2~5층 객실의 실제 이용 상태, 숙박업 관련 인허가·승계 가능성, 시설 유지보수 상황을 확인하세요.
- 세금·공과금. 진주시와 국가의 압류가 존재합니다. 당해세 등 법정 우선채권과 미납 공과금, 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 1,823,137,900원을 기준으로 토지·건물별 가치와 숙박시설의 수익성을 검토한 뒤 실제 응찰가 상한을 판단하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 1,458,510,320원과 2회 유찰 가정가 1,166,808,256원을 비교하되, 실제 다음 매각조건과 최저가를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 권리 소멸 구조만 놓고 보면 비교적 명확한 물건입니다. 말소기준은 수협은행 근저당이고, 임차인 김하라의 전입일은 그보다 늦습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 경매의 투자성은 인수액만으로 결정되지 않습니다. 이번 물건에는 숙박시설의 실제 이용 상태, 건물전체를 점유 부분으로 신고한 임차인, 제시외 건물, 도로 이용 토지, 인접 필지와의 경계 측량이라는 현장 확인 과제가 함께 존재합니다.
감정가와 최저가가 동일한 신건이고 시세 비교 기준도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 시장가치보다 낮다고 판단하기 어렵습니다. 유찰 시 가격은 낮아질 수 있지만, 그것만으로 매각물건의 이용상 제약이 해소되지는 않습니다.
결론은 ‘권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·현황 검증은 보류’입니다. 먼저 임차인 점유와 건물·토지의 정확한 매각범위를 확인하고, 숙박시설의 가치 및 활용 가능성을 검토한 후 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
