창원지방법원 진주지원 2026타경10169. 경상남도 진주시 상대동 400-1에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 등기부상 소유자는 황동호이며, 2022년 2월 15일 소유권을 이전받았습니다. 이후 2023년 1월 5일 국민은행 명의의 채권최고액 163,900,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권은 2024년 1월 23일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 2026년 3월 19일 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리의 핵심은 2023년 1월 5일 국민은행 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 이보다 늦게 설정된 가압류와 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 이호진의 전입일도 2024년 12월 27일로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인의 보증금은 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.

다만 건물의 실제 이용상태와 점유관계는 별도로 보아야 합니다. 감정평가서는 지상 2층 철근콘크리트 건물의 1층을 근린생활시설, 2층을 단독주택으로 기재합니다. 임차권등기상 1층 85.42㎡ 전부는 주거용 임차목적물로 표시되어 있고, 매각물건명세서에는 일부 타인점유도 명시되어 있습니다. 등기상 인수 위험이 작다는 사실이 점유·명도 위험까지 없다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전과 후순위 임차권

등기부상 과거 진주남부새마을금고, 신한은행, 신평새마을금고, 국 명의의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2023년 10월 16일 개시됐던 이정원 채권자의 강제경매 역시 2024년 8월 30일 취하에 따라 말소됐습니다.

현재 권리관계의 기준은 2023.01.05 을구 9번 국민은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 163,900,000원이며, 2024년 1월 23일 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이 이전등기는 별개의 신규 근저당권이 아니라 기존 담보권자의 변경이므로 기존 근저당권의 순위가 유지됩니다.

2026년 2월 12일 국민은행의 가압류 132,718,224원과 2026년 3월 19일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 이호진의 주택임차권등기 역시 2026년 9월 10일 접수되어, 앞선 근저당권보다 후순위입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원, 대항력 없음

확인된 실제 임차인은 이호진 1명입니다. 1층 85.42㎡ 전부에 관한 주택임차권등기가 존재하며, 임대차계약일은 2024년 12월 10일입니다. 임차권등기에는 주민등록일 2024년 12월 27일, 점유개시일 2024년 12월 31일, 확정일자 2026년 4월 17일이 기재되어 있습니다.

③ 매각물건명세서 — 일부 타인점유가 핵심 변수

매각물건명세서는 일괄매각을 명시하고 있으며, 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ도 매각에 포함한다고 기재합니다. 건물의 지하실, 철재계단, 데크시설 등은 건물에 포함하여 평가됐습니다.

가장 주의할 부분은 목록[1] 일부 타인점유 부분이 존재한다는 기재입니다. 해당 점유를 감안하여 감정평가가 이뤄졌지만, 감정가에 반영했다는 사실만으로 점유자의 권리나 인도 문제가 해소되지는 않습니다.

• 목록[1] 점유 범위. 감정도면과 현장 경계를 비교하여 타인점유 부분의 위치와 실제 이용상태를 확인합니다.
• 점유 원인. 임대차, 사용승낙, 경계 침범 등 실제 점유의 근거를 구분해야 합니다.
• 제시외 건물. ㄱ·ㄴ·ㄷ이 매각에 포함되므로 설치 위치, 이용상태, 시설 상태를 확인합니다.
• 건물 부속시설. 지하실·철재계단·데크시설의 실제 상태와 감정평가 반영 범위를 비교합니다.
• 명도 가능성. 확인된 후순위 임차인의 인도 문제와 목록[1] 타인점유자의 인도 문제를 구분하여 검토합니다.

④ 가격 분석 — 신건 397,963,580원, 시세 메리트 검증 전

현재 감정가와 최저매각가는 모두 397,963,580원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 확인된 임차인에 대한 예상 인수액은 0원이어서, 제시된 권리분석 기준 최저가 수준 낙찰 시 실질취득 원금도 397,963,580원입니다. 취득세·등기비용·명도비·보수비 등은 별도입니다.

그러나 이 물건은 일반 아파트처럼 단지 내 동일 평형 거래를 이용해 간단히 가격을 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 토지 169.0㎡와 지상 2층 건물이 함께 매각되고, 건물은 근린생활시설·주택으로 복합 이용되고 있습니다. 최근 실거래 기준가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인 여부만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

회차별 수치는 가정 시나리오입니다. 미배당액은 채권자의 미회수 예상액으로, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 향후 유찰이나 최저가 변경이 확정됐다는 뜻도 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 397,963,580원 가정)

위 배당표에서는 집행비용 약 6,371,490원을 먼저 공제하고, 근저당권 163,900,000원과 가압류 132,718,224원을 배당하는 것으로 계산합니다. 두 채권의 합산 예상배당액은 296,618,224원, 소유자 잔여는 94,973,866원입니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 상대동 남강초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층으로, 외벽은 페인팅·외장석 붙임 등, 내부는 벽지·타일 및 실내인테리어 마감 등입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수 설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 169.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사지·부정형이며 소로한면에 접합니다.
• 공시지가. 613,400원/㎡입니다. 개별공시지가는 실거래가격이나 경매 적정가격과 동일하지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 자연경관지구에 포함됩니다.
• 토지 규제. 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 관련 행위제한을 검토해야 합니다.
• 공부와 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 1층 임차권의 주거 이용 기재는 실제 사용상태를 별도 점검할 사안입니다.
• 환금성. 일반적인 대단지 아파트가 아닌 토지·근린생활시설·주택 복합형 물건이므로, 매수층과 처분가격을 동일 평형 아파트 거래만으로 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2023.01.05 국민은행 근저당권과 2024.01.23 한국주택금융공사 이전등기의 관계를 최신 등기부에서 대조합니다.
• 임차인 전입·점유 확인. 이호진의 전입 2024.12.27, 점유개시 2024.12.31, 확정일자 2026.04.17 및 임차권등기 2026.09.10을 검토합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 후순위 임차권등기의 매각소멸 처리와 인도·명도 절차를 확인합니다.
• 1층 실제 용도. 근린생활시설로 평가된 공간이 주거 임대차 목적으로 사용된 경위와 현재 이용상태를 점검합니다.
• 목록[1] 타인점유. 점유 구역, 점유자, 점유 원인 및 반환·인도 가능성을 확인합니다.
• 제시외 건물 확인. ㄱ·ㄴ·ㄷ과 지하실·철재계단·데크시설의 위치, 구조 및 실제 상태를 감정평가서와 대조합니다.
• 배당채권 대조. 근저당권 이전에 따른 한국주택금융공사의 채권액과 국민은행 가압류 채권의 실질관계를 확인합니다.
• 임차인 배당 검증. 이호진의 배당요구, 주택임대차보호법 적용 및 최우선변제 가능성을 확인합니다.
• 적정가격 산정. 토지 169.0㎡, 1층 근린생활시설, 2층 주택의 실제 이용과 유지보수 비용을 반영하여 가격을 검토합니다.
• 규제 확인. 자연경관지구·역사문화환경보존지역 및 도로 관련 제한을 검토합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자 전원의 인도 가능성과 미납 공용관리비, 공과금 및 추가 정비비용을 조사합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 채권계산서를 최신 기준으로 다시 확인합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도, 안전한 낙찰은 별개다”

진주 상대동 400-1 사건은 등기상으로는 비교적 명료한 말소 구조를 갖고 있습니다. 말소기준권리는 2023년 1월 5일 국민은행 근저당권이고, 그 권리는 한국주택금융공사로 이전되어 이번 임의경매의 기초가 됐습니다. 확인된 임차인 이호진은 그보다 늦게 전입했으므로 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.

그러나 경매의 실질적인 어려움은 다른 곳에 있습니다. 1층 근린생활시설과 주거 임차권등기 사이의 불일치, 목록[1] 일부 타인점유, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 조건이 겹쳐 있습니다. 이 사안은 등기상의 권리소멸만 확인하고 입찰하기보다 실제 점유·이용·인도관계를 명확히 하는 것이 우선입니다.

가격 측면에서도 현재 최저가 397,963,580원이 적정한지 판단할 만한 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 있지만, 할인율이 곧 시장가치 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다. 더구나 배당 계산에서는 근저당권의 채권승계, 가압류 채권의 관계, 임차인 배당 가능성을 다시 확인해야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·용도·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건이라는 것입니다. 이 사건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 어떤 상태의 토지와 건물을 실제로 인도받을 수 있느냐에 있습니다.