창원지방법원 2026타경10179. 경상남도 사천시 정동면 예수리에 위치한 사천케이씨씨스위첸 114동 13층 1302호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 노선애이며, 2020.09.14 소유권이전 당시 거래가액은 191,420,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 138,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 미래크레디트대부의 근저당권이 추가되고 우리금융캐피탈·국민행복기금·서울보증보험의 가압류와 사천시의 압류가 이어졌습니다. 등기 순위만 놓고 보면 모두 말소기준권리 이후에 발생한 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 사천시 압류와 관련한 체납세액·배당순위는 별도 확인해야 합니다.
매각기일은 2026.11.09이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 200,000,000원입니다. 동일 평형의 최근 거래 평균을 웃도는 가격이어서, 이 물건은 권리관계보다 입찰가격 결정에 더 신중해야 하는 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 예수리 847 사천케이씨씨스위첸 제114동 제13층 제1302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 정동면 반룡1로 52 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 59.9544㎡ · 지상 13층 중 13층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 화강석 붙임 및 페인팅 마감 · 샷시창 |
| 사용승인일 | 2020.06.24 |
| 소유자 | 노선애 (2020.09.14 소유권이전 · 거래가액 191,420,000원) |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 점유 / 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 · 현장조사 당시 이해관계인 부재 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금(10%) | 20,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 미래크레디트대부 / 16,723,558원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 출발점은 2020.09.14 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 138,600,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 설정된 미래크레디트대부의 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
채권최고액 138,600,000원. 후순위 근저당권과 일반 가압류 등은 이 권리를 기준으로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거 한국자산신탁 명의 신탁등기 및 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 7.2% 높은 신건
사천KCC스위첸은 1,738세대 규모의 아파트단지로, 사용승인일은 2020.06.24입니다. 비교대상은 전용면적 약 59.95㎡의 동일 평형 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균가격은 186,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.95㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.10 | 59.95㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 189,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 5 | 181,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 5 | 194,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.95㎡대 | 12건 | 186,583,333원 |
동일 평형 실거래가격은 153,000,000원~205,000,000원으로 편차가 있습니다. 가장 최근인 2026.10 거래 중에는 205,000,000원 거래도 존재합니다. 이 가격은 현재 최저매각가보다 높지만, 같은 달 다른 거래는 190,000,000원입니다.
특정 고가 거래 하나만으로 현재 최저매각가가 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균 186,583,333원과 비교하면 최저매각가 200,000,000원은 13,416,667원 높은 가격이며, 최근 평균의 107.2%에 해당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 2. 근저당 · 미래크레디트대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 5,000,712원 | 5,000,712원 |
| 4. 가압류 · 국민행복기금 | 16,021,276원 | 16,021,276원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 7,790,780원 | 7,790,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 6,487,232원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 3,600,000원입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준이며, 실제 확정 채권액과 차이가 있을 수 있습니다. 위 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 특히 사천시 압류 관련 조세채권에 따라 배당금과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격 변화가 핵심
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 160,000,000원 | 32,952,768원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 128,000,000원 | 64,504,768원 | 0원 |
현재 분석된 권리구조에서는 유찰이 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 배당이 줄어드는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 다릅니다. 다만 실제 임차인 및 인수권리 확인 결과에 따라 판단은 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 최저가 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균과 비교할 때 가격 접근성이 개선되는 구간입니다. 다만 두 가격은 유찰이 실제로 발생했을 때의 조건부 최저가이지 현재 확정된 매각가격은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 항공테마축구장 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·농경지·임야 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북서측과 서측으로 4~5차선 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측에 주출입구가 있습니다.
- 건물. 2020.06.24 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전, 화재경보설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 북하향 경사지에 위치한 부정형 토지의 아파트 건부지입니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·계획관리지역·농림지역·지구단위계획구역 등과 관련되며, 비행안전제6구역 및 교육환경보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 개별 대지권에 적용되는 범위는 원본 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기준 550,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,738세대 규모로 동일 평형 거래사례가 확인됩니다. 다만 최근 실거래가격이 153,000,000원부터 205,000,000원까지 분포하여 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 현장상태. 감정평가 당시 이해관계인이 부재하여 외부관찰, 동일단지 평가사례 및 탐문조사를 통해 조사됐습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 상한 설정. 신건 최저가 200,000,000원은 최근 평균 186,583,333원을 웃돕니다. 최신 거래 한 건의 높은 가격만으로 신건 입찰을 정당화하지 않도록 주의하세요.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원 시나리오를 최근 실거래와 비교하되 실제 회차 진행 여부를 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2020.09.14 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임대관계·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입세대, 실제 거주자 및 대항력 가능성을 확인하세요.
- 사천시 압류 확인. 2026.10.02 압류에 관련된 체납세액, 법정기일, 조세채권 배당순위를 점검하세요.
- 관리비 체납 확인. 미납 공용부분 관리비가 있는지 관리사무소에 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 금액을 입찰자금 계획에 반영하세요.
- 명도 비용 검토. 실제 점유자를 확인한 뒤 인도명령 가능 여부와 명도 협의에 필요한 비용·기간을 고려하세요.
- 입찰보증금 준비. 현재 최저매각가 기준 보증금은 20,000,000원입니다. 입찰 전 매각기일·최저가·보증금 조건을 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 확인하고 권리 변동 여부를 최종 점검하세요.
맺으며 — “권리상 소멸과 가격 메리트는 별개”
사천KCC스위첸 114동 1302호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 점유관계가 미상이며 사천시 압류에 따른 조세채권 확인도 남아 있어, 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기는 어렵습니다.
가격 측면은 더욱 명확합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 186,583,333원인데, 신건 최저매각가는 200,000,000원으로 평균 대비 107.2%입니다. 최신 거래 중 205,000,000원 사례가 존재하더라도, 최근 평균보다 높은 현재 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
단지 평균 유찰 횟수는 0.8회이고 매각률은 50.0%입니다. 유찰이 보장되지는 않지만, 현재 가격에 서둘러 응찰하기보다 실제 점유·세금 문제를 확인하면서 유찰 이후의 최저가와 시장가격을 다시 비교할 이유는 충분합니다.
결론은 ‘권리구조 대체로 양호, 점유·세금 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 매수인이 승계할 권리만이 아니라, 최근 시세를 기준으로 얼마에 취득하느냐에 있습니다.
