창원지방법원 2026타경10215. 경상남도 진주시 집현면 장흥리 565에 있는 연립/다세대 + 토지로 분류된 경매물건입니다. 다만 감정평가상 이용현황에는 단층 주택·헛간·축사·창고·변소·대문 등이 기재되어 있어, 일반적인 공동주택처럼 접근해서는 안 됩니다. 매각기일은 2026년 11월 9일이고, 감정가와 최저매각가는 모두 291,652,920원입니다.

등기상 말소기준권리는 2016년 8월 3일 설정된 수승대농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 매각으로 해당 근저당권과 경매개시결정 등은 소멸할 예정입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 점유·분묘·토지 이용 문제가 해결되는 것은 별개입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유·경작자와 분묘기지권 가능성을 먼저 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

2014년에 설정된 거창농업협동조합의 근저당권은 2016년 8월 3일 해지됐고, 2020년에 설정된 이상익의 근저당권도 2021년 10월 5일 말소됐습니다. 과거 압류·가압류 역시 등기상 말소됐으며, 이전에 진행된 경매는 취하된 이력이 있습니다.

현재 기준으로 확인해야 할 권리는 2016년 8월 3일 설정된 수승대농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 장흥리 565 토지와 장흥리 산55-3 토지가 공동담보로 기재되어 있고, 채무자는 2025년 12월 29일 계약인수로 유원준으로 변경됐습니다. 채권최고액 600,000,000원은 실제 잔존채무와 같은 금액이라고 단정할 수 없으며, 배당표는 채권최고액 기준의 추정치로 읽어야 합니다.

② 점유·경작 분석 — 보증금 미상, 인수액 확정 금지

현황조사와 매각물건명세서에는 강낙성이 농작물을 경작하는 것으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2012년 11월 6일로 말소기준권리 설정일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 점유 형태도 농작물 경작으로 기재되어 있어, 주택 임대차인지 토지 사용관계인지와 적용되는 법적 보호 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.

우선변제권 및 배당요구 여부도 현재 확인된 내용만으로 확정할 수 없습니다. 점유·경작자가 실제로 어떤 권원으로 토지를 이용하는지, 보증금 또는 그 밖의 반환청구권이 있는지, 매수인이 인수하거나 별도 해결해야 할 의무가 있는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 291,652,920원 가정)

현재 최저매각가를 매각가로 가정한 계산입니다. 집행비용 추정액 4,883,141원을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되는 구조이며, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 313,230,221원입니다. 실제 배당은 확정된 채권액, 조세채권, 집행비용 및 그 밖의 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 예상 시나리오

④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)

• 분묘 및 분묘기지권. 매각물건명세서에는 분묘 소재와 분묘기지권 성립 가능성이 기재되어 있습니다. 목록[3] 토지에는 분묘 2기가 소재하는 것으로 기재되어 있고, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 더 있을 가능성도 제시되어 있습니다. 분묘의 위치와 범위, 토지 이용에 미치는 영향은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 접근성. 기호(1) 토지는 소형 차량 등의 접근이 가능하나, 기호(3) 토지는 차량 접근이 곤란하고 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다. 통행로와 실제 접근 방법, 인접 토지와의 관계를 확인해야 합니다.
• 건물 현황과 공부의 차이. 기호(2-가) 주택은 공부상 목조 스레트지붕이나 현황은 목조 및 조적조 스레트·양철지붕으로 기재되어 있습니다. 기호(2-나, 라) 건물은 현황상 소재 불명으로 기재되어 있으므로 실제 존재 여부와 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 부속 건물. 기호(2-다)는 헛간, 기호(2-마)는 축사로 기재되어 있습니다. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ과 제시외 수목 a는 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있으므로, 현장 구조물과 매각목록을 대조해야 합니다.
• 제3자 소유 비닐하우스. 목록[1, 3] 일부 지상의 비닐하우스는 타인 소유로 탐문되었고 이설 가능하므로 평가 및 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 실제 소유관계, 이설 여부와 사용 범위를 확인해야 합니다.
• 경계와 측량. 인접 필지와 명확한 위치·경계 확정은 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다. 토지 경계와 점유 범위가 확정되지 않은 상태에서 이용 가능 면적을 단정하지 않아야 합니다.
• 용도지역과 제한. 기호(1) 토지는 자연녹지지역·자연취락지구(장흥) 및 가축사육제한구역에 해당하고, 기호(3) 토지는 자연녹지지역·가축사육제한구역·준보전산지로 기재되어 있습니다. 향후 이용 목적에 맞는 제한사항을 확인해야 합니다.
• 입지와 교통. 장흥마을 내에 위치하고 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 기재되어 있으며, 기호(3) 토지는 차량 접근이 곤란하므로 토지별 접근성을 따로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·경작자의 권리. 강낙성의 점유 범위, 농작물 경작의 근거, 보증금 및 임대차 여부, 인도 조건을 확인하세요. 전입일만으로 대항력이나 인수액을 확정하지 마세요.
• 분묘 현장 조사. 명세서에 기재된 분묘 2기와 추가 분묘 가능성을 확인하고, 분묘기지권 성립 여부 및 실제 토지 이용 제한을 법률 전문가와 검토하세요.
• 맹지와 통행 문제. 기호(3) 토지의 도로 접속, 실제 통행 경로, 인접 필지와의 관계를 확인하세요. 차량 접근이 곤란하다는 평가 내용을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 건물 및 매각 범위. 소재 불명으로 기재된 건물, 현황과 공부가 다른 주택, 매각 포함 제시외 건물·수목, 매각 제외 비닐하우스를 현장에서 구분하세요.
• 경계 측량. 인접 필지와의 경계가 불명확하므로 측량 필요성과 비용, 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 가격 판단. 현재 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 비교 가능한 거래와 현장 위험을 별도로 검토한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 배당·세금·비용. 배당표는 추정치입니다. 당해세 등 조세채권, 실제 채권액, 점유 해결 비용과 그 밖의 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 실제 현장을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “해결되는 위험”은 다릅니다

이 사건의 등기상 말소기준은 2016년 8월 3일 설정된 수승대농업협동조합 근저당권입니다. 매각으로 소멸할 권리와 별개로, 현황조사상 강낙성의 농작물 경작·점유 및 보증금 미상 문제가 남아 있습니다. 매수인 인수액은 현재 계산표만으로 0원이라고 확정할 수 없습니다.

분묘 2기와 추가 분묘 가능성, 분묘기지권 성립 여지, 기호(3) 토지의 맹지 및 접근성 문제, 소재 불명 건물과 제3자 소유 비닐하우스, 경계 측량 필요성까지 함께 고려해야 합니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 감정가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

결론은 원본 서류와 현장 확인 전 응찰 보류입니다. 이 물건은 신건 최저가 자체보다 점유자의 권리와 보증금, 분묘기지권, 토지 접근성, 실제 매각 범위를 먼저 확정해야 합니다. 이러한 위험을 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트나 안전한 인수를 단정할 수 없습니다.