창원지방법원 2025타경22130. 경상남도 거제시 하청면 어온리 398-5에 있는 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 992.0㎡이며, 감정평가 대상 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물과 일반철골구조 단층 건물입니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고, 감정평가 당시에는 카페 공실 및 용도미상 공실 상태로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2023.08.31 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이후 박인선의 근저당권과 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 기존 중소기업은행 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 따라서 등기상 권리관계만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 담보권은 없는 구조입니다.
다만 등기상 권리 소멸과 부동산의 실제 사용 가능성은 별개입니다. 이 사건에는 임차관계가 명확하지 않은 전입자가 있으며, 특히 인접 도로 사용과 토지 경계에 관한 주의사항이 명시돼 있습니다. 근린시설의 활용성과 향후 매각 가능성을 판단할 때 이러한 사안이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22130 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 | 2025.10.31 · 창원지방법원 통영지원 |
| 소재지 | 경상남도 거제시 하청면 어온리 398-5 도로명주소: 경상남도 거제시 하청면 칠천로 1325 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 992.0㎡ · 지목 대 · 사다리형 평지 · 소로한면 |
| 건물 2) | 철근콘크리트구조 평지붕 2층 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 휴게음식점(카페, 공실) |
| 건물 3) | 일반철골구조 경사지붕 단층 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 용도미상(공실) |
| 사용승인 | 2020.08.05 |
| 소유자 | 주식회사운승 · 2023.08.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,102,876,200원 / 1,102,876,200원 (신건) |
| 신청채권자 | 진해수산업협동조합 |
| 청구액 | 1,096,342,066원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매각 포함 | 제시외 구조물 및 제시외 구축물(감정서상 ㉠~㉢) |
| 매각 제외 | 제시외물건(창고) |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸, 임차관계는 확인 필요
등기부상 선행하는 중소기업은행 근저당권(채권최고액 480,000,000원)은 2023.08.31 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 같은 날 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다.
이후 설정된 박인선 근저당권(채권최고액 240,000,000원), 국을 권리자로 하는 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2024.11.01 개시된 별도 임의경매는 2025.09.04 취하되어 그 개시결정등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.10.31 새로 개시된 경매입니다.
임차인·점유관계 — 신윤선의 법적 지위 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 신윤선이 확인됩니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 확인 대상 임차인 1명입니다. 다만 점유부분, 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차의 구체적 내용은 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 / 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신윤선 | 점유부분 미상 2023.10.19 전입 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
점유·임대차 미상 선순위 대항력 없음(전입일 기준) |
확인 필요 | 해당 없음 |
신윤선의 전입일 2023.10.19는 말소기준권리 설정일인 2023.08.31 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력이 없습니다. 다만 실제 점유 여부와 임대차관계 자체는 미상이며, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 이를 근거로 보증금이 없거나 임차관계가 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.
현 단계의 배당계산상 인수액은 0원입니다. 다만 선순위 대항력이 없다는 판단과 실제 점유자 명도 문제는 별개이므로, 낙찰 후 인도 절차가 필요한지도 조사해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가와 실질취득, 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 1,102,876,200원으로 감정가와 같습니다. 신건으로 유찰 이력은 없습니다. 예상 인수금액이 0원인 배당모형을 적용하면 현 회차 최저가 낙찰 시 실질취득금액 역시 1,102,876,200원입니다. 다만 세금·취득 부대비용·명도비·시설 정비비 등은 별도입니다.
근린시설은 주거용 아파트와 달리 실제 영업 가능성, 진출입 동선, 주차 공간 사용권, 용도 제한 및 재매각 수요가 가격 판단에 크게 작용합니다. 동일 또는 유사 시설의 검증된 실거래 비교 없이 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,102,876,200원 | 350,552,562원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 882,300,960원 | 568,922,050원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 705,840,768원 | 743,617,640원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%로 계산된 금액입니다. 실제 매각기일·최저가 변경은 법원 공고 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,102,876,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,428,762원 |
| 1. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,089,447,438원 |
| 2. 근저당 · 박인선 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 1,102,876,200원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 13,428,762원을 차감한 뒤 진해수산업협동조합에 1,089,447,438원이 배당됩니다. 박인선의 후순위 근저당권에는 배당액이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권최고액 기준 총 채권액은 1,440,000,000원이며, 예상 채권배당 총액은 1,089,447,438원입니다. 따라서 채권 미배당은 350,552,562원입니다. 이는 채권자 측 미회수액을 나타내는 배당모형상 수치로서 낙찰자가 같은 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.
근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 하청면 어온리, 어온마을회관 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성된 해안 상가지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 992.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로 접면은 소로한면이며 공시지가는 181,200원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 및 모든 축종의 가축사육이 제한되는 구역에 해당합니다. 기존 건물 사용과 별개로 증축·용도변경·신규 개발 가능성은 관계 법령과 인허가를 확인해야 합니다.
- 건물 이용상태. 건물 2)는 카페 공실, 건물 3)은 용도미상 공실로 조사됐습니다. 공실 상태와 실제 영업 재개 가능성은 구분해서 판단해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수 설비 등이 있으며 공조 설비 일부의 실외기가 존재하지 않는 것으로 조사됐습니다. 설비의 정상 작동 여부와 재사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 건축물현황. 건물 3)은 일반건축물대장상 건축물현황도와 실제 현황에 다소 차이가 있습니다. 공부상 위반건축물로 표시되지는 않지만, 현황 차이의 원인과 행정상 문제 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 해안 상가지대의 근린시설로서 향후 매수 수요는 입지와 시설 활용 가능성의 영향을 받습니다. 특히 인접 토지 이용, 주차 및 진출입 여건이 불확실한 상태에서는 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
또한 본 건 토지와 인접 토지의 지적경계가 불분명합니다. 건물과 제시외 구조물의 위치, 실제 점유 범위 및 경계 침범 가능성을 확인하려면 전문적인 지적측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 2023.08.31 진해수산업협동조합 근저당권이 말소기준인지 재확인하고, 중소기업은행 근저당권의 말소 및 후순위 권리 상태를 최종 등기부로 확인하세요. 일괄매각 대상 토지와 각 건물의 등기사항도 각각 대조해야 합니다.
- 신윤선의 임대차관계. 전입일 2023.10.19와 실제 점유 현황, 계약서·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 박인선 근저당권의 채무자 신윤선과 동일인인지도 확인 대상입니다.
- 국세 및 공적 채권. 마산세무서장·창원세무서장의 압류와 국민건강보험공단 압류에 대해 체납 내역과 배당우선순위를 확인하세요. 당해세 등 예상배당에 영향을 줄 항목이 있는지 점검해야 합니다.
- 도로 점용허가. 어온리 398-1, 717의 점용허가와 어온리 399-1의 주차장 사용 문제를 거제시 안전건설국 도로과 도로관리팀에 확인하세요. 허가 내역, 유효기간, 사용 조건 및 매수 후 이용 가능 여부가 중요합니다.
- 지적측량. 인접 토지와의 불분명한 경계, 건물 및 제시외 구조물의 정확한 위치를 확인하세요. 경계 문제가 해결되지 않은 상태에서 시설 활용이나 개발 가능성을 전제로 입찰하지 않도록 주의해야 합니다.
- 매각 포함·제외 물건. 감정서상 ㉠~㉢의 제시외 구조물·구축물과 매각 제외 창고를 현장에서 식별하고, 소유관계 및 매각 후 사용·철거 문제를 점검하세요.
- 건물 현황·설비. 건물 3)의 건축물현황도 차이를 확인하고, 공조 설비·실외기·급배수·가스온수기 등의 상태를 점검하세요. 카페 등으로 재사용하려면 관련 인허가와 시설 정비 필요성도 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 1,102,876,200원을 실제 시세로 단정하지 말고, 해당 지역 근린시설의 비교 거래, 임대수익 가능성, 공실 해소 비용 및 향후 매도 가능성을 조사하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 회차 1,102,876,200원, 1회 유찰 시 882,300,960원, 2회 유찰 시 705,840,768원을 비교하되, 할인율만으로 가격의 적정성을 결정하지 마세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·건축물대장·토지이용계획과 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.31 진해수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류 등이 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 실질적인 위험은 등기부 밖에 있습니다. 신윤선의 구체적인 임대차관계, 당해세 가능성, 인접 도로 점용허가, 지적경계, 제시외 창고와 건물 현황 차이가 모두 확인 대상입니다. 특히 점용허가와 지적경계 문제는 시설의 사용 편의성과 경제적 가치를 판단하는 데 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 최저매각가가 감정가와 동일한 1,102,876,200원이지만 이를 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 시설의 적법한 사용 가능성·실제 취득 부대비용·환금성을 먼저 검증해야 합니다.
결론은 '등기상 인수 위험은 낮지만, 현장·행정·가격 위험 때문에 신건 입찰은 보수적으로 판단'입니다. 권리의 소멸 구조만으로 매수 결정을 내리지 말고, 임차관계와 토지 사용권·경계를 명확히 확인한 후 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.
