서울남부지방법원 2024타경145114. 화곡동 소담밸리 제3층 제303호, 전용 29.75㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.11.24 등기된 서슬기의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2019.10.07, 확정일자는 2019.10.14, 주민등록과 점유개시는 2019.11.15이며, 2021.08.17 보증금 8,000,000원을 증액해 총 보증금이 177,000,000원이 됐습니다. 이 임차인은 말소기준으로 제시된 2024.11.27 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖추었고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 감정가 201,000,000원이 네 차례 유찰돼 최저가가 82,330,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 최저가 낙찰을 가정하면 배당 후 임차인에게 남는 96,551,940원을 매수인이 부담해 82,330,000원 + 96,551,940원 = 178,881,940원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 실질취득 총액은 보증금 177,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경145114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로8길 210, 제3층 제303호 (화곡동, 소담밸리) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.75㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 문초승 (2017.11.17 매매, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 82,330,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2013.04.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소돼 있고, 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2019년부터 서슬기가 전입·점유하고 확정일자를 갖췄다는 점입니다. 2023.11.24에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권까지 등기됐습니다. 이 임차권은 매각으로 없어지는 권리로 처리되지 않고, 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서슬기 실제 임차인 1명 | 건물 전부 · 177,000,000원 전입·점유 2019.11.15 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2019.10.14 · 배당요구 | 미배당 인수 96,551,940원 |
② 시세 비교 — 8,233만원이 아니라 1억 7,888만원을 비교해야 한다
비교 가능한 전용 29.75㎡ 실거래는 2건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2025.12, 5층, 150,000,000원 1건이며, 그 이전 거래는 2021.07, 3층, 180,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 165,000,000원이지만, 2021년의 180,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래 150,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.75㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 29.75㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.75㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.75㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
표면 최저가 82,330,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 54.9%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 임차보증금 인수액을 제외한 숫자라 투자 판단 지표로 쓰면 안 됩니다. 실질취득 178,881,940원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원의 약 119.3%입니다. 게다가 최근 가격은 이전 거래 대비 -16.7%의 하락 추세가 잡혀 있습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 82,330,000원 | 96,551,940원 | 178,881,940원 |
| 5회 유찰 시 | 65,864,000원 | 112,721,552원 | 178,585,552원 |
| 6회 유찰 시 | 52,691,200원 | 125,657,242원 | 178,348,442원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,940원 |
| 1. 임차인 서슬기 보증금 | 177,000,000원 | 80,448,060원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 낙찰 가정에서 임차인 서슬기의 미배당 보증금은 96,551,940원이며 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 169,000,000원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 제3층 제303호입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 목동역·신정역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 포장도로와 남동측 약 4m 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 거래 표본. 비교 단지 세대수는 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 최저가 기준 82,330,000원에 미배당 인수액 96,551,940원이 더해집니다.
- 유찰 추가 시 인수액 증가. 5회·6회 유찰 시에도 총 부담이 178,585,552원·178,348,442원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 과거 180,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 165,000,000원보다 최신·최근 12개월 거래 150,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -16.7%입니다. 실질취득이 최근 거래보다 높은 상태에서 하락 흐름까지 함께 봐야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로 이 금액을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기사항전부증명서에는 2022.11.24 민간임대주택 등록 표시가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기와 매각조건 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 1억 7,888만원이다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 201,000,000원짜리 물건이 네 번 유찰돼 82,330,000원까지 내려온 전형적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 서슬기의 보증금 177,000,000원 중 현재 매각대금으로 배당되지 않는 96,551,940원을 매수인이 떠안기 때문에 실질취득은 178,881,940원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 150,000,000원이고 가격 추세는 -16.7%입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 계속 1억 7천만원 후반대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “임차인 미배당분까지 포함하면 실제로 얼마를 부담하는가”입니다. 현재 자료 기준으로는 그 실질 부담이 최근 실거래보다 높은 구조입니다.
