창원지방법원 2026타경18. 통영시 정량동 1077-18 소재 근린시설에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 이영현이며, 2000.12.06 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 통영농업협동조합이 2005.12.01 채권최고액 650,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2015.11.27에는 채권최고액 790,000,000원의 별도 근저당권도 설정됐습니다. 다만 뒤의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 말소기준은 앞선 2005년 근저당권입니다.
가장 먼저 구별할 것은 근저당권이 매각으로 소멸하는 문제와 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 문제입니다. 통영농업협동조합의 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이지만, 2000.12.22 전입한 김복희는 그보다 먼저 전입한 임차인으로 분류됩니다. 따라서 근저당권이 소멸한다고 해서 임차보증금 인수 가능성까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
특히 이 사건은 일반적인 주거용 아파트 경매가 아닙니다. 매각조건에 여러 호실과 제시외 건물이 포함된 일괄매각이 명시돼 있고, 시설별 이용상태도 서로 다릅니다. 입찰 판단에는 권리분석뿐 아니라 실제 영업상태, 점유관계, 호실별 사용상태와 상업용 부동산의 환금성 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 관할 | 창원지방법원 통영지원 |
| 소재지 | 경상남도 통영시 정량동 1077-18, 2층 201호 도로명주소: 경상남도 통영시 정동2길 42 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 상업용 건물 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이영현 (단독소유) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조, 평슬래브 및 강판지붕, 6층 건물 |
| 감정가 | 1,406,650,000원 |
| 최저매각가 | 1,406,650,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 통영농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,275,237,298원 |
| 말소기준권리 | 2005.12.01 통영농업협동조합 근저당권 채권최고액 650,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ 포함 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2005.12.01 통영농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며, 채무자는 소유자 이영현입니다. 이 근저당권은 경매 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 설정된 2015년 근저당권 790,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2026.02.11 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 전입 1명
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 이동명·김복희·서효자 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없으며, 각 임차인을 독립적으로 구분해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김복희 점유 부분 미상 |
2000.12.22 | 3,000원 | 있음 · 선순위 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
|
이동명 201호 전부 |
2013.04.22 | 미상 | 후순위 · 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
|
서효자 점유 부분 미상 |
2025.11.25 | 3,000원 | 후순위 · 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
대항력 표시는 2005.12.01 말소기준권리와 전입일의 선후관계 및 확인된 권리 판정을 반영했습니다. 점유의 연속성·실제 임대차 목적물·사업자등록 등 관련 요건은 원본으로 확인해야 합니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다고 최종 확정한 뜻이 아닙니다.
그러나 매각물건명세서에는 '인수권리: 해당사항없음'으로 명시돼 있습니다. 선순위 임차인에 대한 인수 계산과 명세서 문구가 일치하지 않으므로, 실제 임대차의 성립·대항요건·배당권리 및 인수 여부를 원본 서류와 법원 기록으로 대조해야 합니다.
보증금 3,000원이라는 기재 금액도 이례적으로 작습니다. 임대차계약서와 임차인 신고서의 금액 단위를 확인하기 전에는 인수액이 최종 확정됐다고 볼 수 없습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구일은 2026.03.19이며, 201호의 실제 점유·임대차 목적·계약 내용과 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 단순히 대항력 없음으로 분류됐다는 이유만으로 점유 이전이나 명도에 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
점유 부분과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 여러 호실이 일괄매각되는 사건이므로 어느 시설을 실제로 사용하고 있는지 확인할 필요가 있습니다.
김복희와 이동명은 2026.03.19, 서효자는 2026.03.17 배당요구를 접수했습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 현재의 예상배당에서는 김복희에게 매각대금 배당을 하지 않고 별도 인수액을 반영하고 있습니다.
③ 가격 검토 — 1,406,650,000원의 적정가치를 검증해야 한다
이번 최저매각가격은 감정가와 동일한 1,406,650,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 최저가가 됐습니다. 그러나 신건이라는 사실은 가격의 적정성을 보장하지 않습니다.
동일하거나 비교 가능한 상업용 시설의 최근 실거래가격, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 이 사건은 음식점·노래연습장·숙박시설·주거시설이 혼재하는 건물로, 일반 아파트의 평형별 거래가격처럼 단순 비교하기도 어렵습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,406,650,000원 | 경매 감정가격 |
| 현재 최저가 | 1,406,650,000원 | 감정가 100% · 신건 |
| 잠정 매수인 인수 | 3,000원 | 김복희 보증금 · 확인 필요 |
| 잠정 실질취득금액 | 1,406,653,000원 | 최저가 + 인수액 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
실질취득금액은 현재 배당 산정상 인수액 3,000원을 반영한 잠정 수치입니다. 취득세·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 임차보증금 신고액이나 인수 판단이 달라지면 실질취득금액도 달라집니다.
상업용 복합시설에서는 실제 임대수익, 공실, 영업 중단, 시설 유지비와 향후 매각 가능성에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 특히 301호가 휴업 중인 것으로 평가돼 사용상태와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,406,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,466,500원 |
| 인수 · 김복희 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 통영농업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 740,183,500원 |
현재 회차의 계산에서는 집행비용 16,466,500원을 먼저 공제하고, 통영농업협동조합 근저당권에 650,000,000원을 배당합니다. 남는 740,183,500원은 소유자 교부액으로 계산돼 있습니다. 김복희 보증금 3,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인이 별도로 인수하는 것으로 처리됐습니다.
신청채권은 이 계산만으로 완제되지 않습니다. 반면 배당표상 채권 부족액은 0원, 소유자 교부 예상액은 740,183,500원으로 표시됩니다. 이는 산정 대상 채권의 범위가 전체 신청채권액과 다르다는 점을 보여줍니다.
따라서 소유자 교부액 740,183,500원을 실제 확정 잔여금으로 단정해서는 안 됩니다. 담보권의 피담보채권 내역과 채권계산서, 추가 배당채권, 최종 배당표를 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 권리위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 소유자 잔여(추정) | 매수인 인수(잠정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,406,650,000원 | 740,183,500원 | 3,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,125,320,000원 | 461,666,800원 | 3,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 900,256,000원 | 238,853,440원 | 3,000원 |
각 회차의 예상배당은 통영농업협동조합에 650,000,000원을 배당하고, 배당표상 채권 부족액은 0원으로 처리하는 동일한 구조입니다. 다만 모든 회차에서 신청채권자에 대한 완제 여부는 미충족으로 분류됩니다.
김복희 보증금의 잠정 인수액은 세 회차 모두 3,000원으로 동일합니다. 따라서 해당 인수 가정이 맞다면 유찰로 최저가가 하락해도 인수액이 함께 줄어들지는 않습니다. 입찰가격과 별도로 인수보증금을 반영해야 합니다.
이 사건의 입찰 상한은 회차별 할인율보다 상업용 시설의 실제 현금흐름과 현장 가치를 기준으로 결정하는 것이 타당합니다.
⑥ 시설별 이용상태 — 일괄매각의 핵심 변수
| 호실 | 감정상 이용상태 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 201호 | 근린생활시설 · 음식점 형제숯불돼지갈비 |
이동명 201호 전부 점유 · 실제 임대차 확인 |
| 301호 | 근린생활시설 · 유흥주점 기재 형제노래연습장 · 현재 휴업 중 |
휴업 상태와 시설 현황 확인 |
| 401호 | 숙박시설 · 형제모텔 | 실제 사용상태 및 현칭 층수 확인 |
| 501호 | 숙박시설 · 형제모텔 | 실제 사용상태 및 현칭 층수 확인 |
| 601호 | 주거용시설 | 실제 점유자 및 임대차관계 확인 |
201호는 음식점, 301호는 현재 휴업 중인 노래연습장, 401호와 501호는 숙박시설, 601호는 주거용시설로 평가됐습니다. 매각물건명세서에는 각각 음식점·노래연습장·숙박시설·주거시설이라는 이용상태가 명시돼 있습니다.
이처럼 서로 다른 용도가 혼재하면 매수인이 확인해야 하는 임대차관계·실제 이용형태·영업 관련 사항도 달라집니다. 특히 임차인 김복희와 서효자의 점유 부분이 특정되지 않았으므로 호실별 점유자 확인이 권리분석의 중요한 후속 절차입니다.
또한 목록상 4층은 현칭 5층, 목록상 5층은 현칭 6층으로 사용되고 있습니다. 등기부·건축물대장·호별배치도·실제 객실번호가 서로 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다. 제시외 건물의 현장 상태와 사용 관계도 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 정량동 소재 정량동사무소 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설 등이 밀집해 있고, 감정평가에서는 주변 환경을 보통 수준으로 판단했습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지 형상. 정방형 평지의 상업용 건부지입니다. 토지 전체 면적은 484.0㎡로 표시되며, 이 수치는 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 도로. 남동측 중로 및 북서측 소로와 접하고 있으며 포장도로가 개설돼 있습니다. 토지 정보상 중로각지에 해당합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 소로1류 및 중로1류와 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,077,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 지표로, 일괄매각 대상 전체 시설의 실거래가격을 대체하지는 않습니다.
- 건물설비. 기본 급배수·위생설비 및 난방설비가 구비돼 있습니다. 외벽은 몰탈 위 드라이비트 등으로 마감됐습니다.
- 환금성. 음식점·유흥시설·숙박시설·주거시설이 혼재한 상업용 부동산으로, 일반 주거용 아파트와 매수 수요층이 다를 수 있습니다. 거래가격과 수익자료가 확인되지 않아 실제 환금성은 보수적으로 검토해야 합니다.
따라서 감정가 1,406,650,000원 자체를 적정 매수가격으로 사용하기에는 근거가 부족합니다. 가격 적정성, 인수권리, 명도 가능성과 실제 사용상태를 모두 확인하기 전에는 적극적인 입찰 판단을 내리기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2005.12.01 통영농업협동조합 근저당권이 말소기준이라는 점과 등기부상 현재 효력을 가진 권리를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 김복희의 선순위 임대차 확인. 2000.12.22 전입 사실, 실제 점유 관계, 임대차계약서, 확정일자, 보증금 3,000원의 기재 단위와 인수 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서와 인수 계산 대조. 명세서상 '인수권리 해당사항없음'과 김복희 보증금 전액 인수 계산 사이의 불일치를 반드시 해소해야 합니다.
- 이동명 보증금 확인. 201호 전부의 점유자로 조사된 이동명의 실제 보증금·계약 내용·확정일자 및 배당요구 사실을 확인하세요.
- 서효자 점유 부분 확인. 전입일과 보증금 외에 실제 점유 목적물 및 계약 내용을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 대조. 201호·301호·401호·501호·601호 및 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ의 매각 범위를 매각목록·감정평가서·호별배치도와 대조하세요.
- 현칭 층수 확인. 목록상 4층과 5층이 실제로 5층과 6층으로 사용되는 관계를 현장에서 확인하세요.
- 영업상태 확인. 음식점·노래연습장·숙박시설·주거시설의 실제 사용상태와 점유자, 시설별 영업 지속 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 상업용 부동산 실거래, 임대수익, 공실, 유지비를 확인하고 감정가와 실제 투자 가치를 구분하세요.
- 채권계산서·배당표 확인. 신청채권액 1,275,237,298원과 예상배당액 650,000,000원 및 소유자 잔여 계산 사이의 차이를 확인하세요.
- 관리비·세금·명도비용 확인. 미납 관리비, 당해세·최우선변제, 점유자별 인도 및 시설 명도 비용을 별도로 점검하세요.
- 최종 원본 검토. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서 및 법원 보관 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리될 수 있어도, 가격과 점유는 별개의 문제”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2005년 통영농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권은 이미 말소됐으며 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 담보권만 보면 복잡한 후순위 인수 구조는 아닙니다.
그러나 임차인 분석에서는 중요한 예외가 있습니다. 실제 임차인 3명 가운데 김복희는 말소기준 이전 전입자이며, 현재 배당 계산상 매수인이 인수할 보증금은 3,000원입니다. 이 금액은 매우 작지만, 명세서의 인수권리 기재와 차이가 있고 보증금 단위와 계약 실체도 확인해야 합니다. 따라서 이를 단순히 인수위험이 전혀 없는 물건으로 결론 내릴 수는 없습니다.
무엇보다 이 사건은 음식점·휴업 중인 노래연습장·숙박시설·주거시설을 함께 포함하는 상업용 일괄매각입니다. 최근 실거래 비교가격과 수익성이 확인되지 않은 상태에서 최저매각가 1,406,650,000원 또는 잠정 실질취득금액 1,406,653,000원이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
종합적으로는 권리 일부 확인 가능, 임차관계 추가 검증 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 인수 여부와 실제 보증금, 일괄매각 범위, 층수 차이, 각 시설의 실제 운영상태 및 시장가치를 확인하기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 권리관계의 최종 확정과 상업용 시설의 실제 가치입니다.
