창원지방법원 2026타경37. 경상남도 통영시 용남면 동달리 통영청구하이츠아파트 105동 205호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 2층 세대로, 2000년 준공된 840세대 단지에 속합니다. 소유자는 강호근이며, 2017년 김원숙 명의로 설정된 채권최고액 140,000,000원의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 서울보증보험과 롯데카드의 가압류가 설정되었지만, 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자 김원숙의 청구금액은 120,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 107,000,000원에 그칩니다. 채권자가 전액 배당받지 못하더라도, 소멸하는 채권의 미배당액을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.

문제는 시장가격입니다. 동일 면적대 최근 거래 평균이 99,208,333원이고, 가장 최근 확인된 2층 거래가 82,000,000원이라는 점에서, 신건 최저가를 저렴한 가격으로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

핵심은 2017.01.19 설정된 김원숙의 근저당권입니다. 을구 14번 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 140,000,000원입니다. 해당 근저당권과 후순위 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

앞서 설정되었던 한국주택은행·교보생명·한국스탠다드차타드은행·동통영새마을금고·조경춘 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 경남은행 및 한빛자산관리대부 가압류 역시 해제로 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 7.9% 높은 신건

통영청구하이츠와 비교되는 청구 단지의 전용 60.0㎡ 면적대 최근 실거래 12건을 살펴보겠습니다. 거래기간은 2025년 12월부터 2026년 9월까지이며, 평균 실거래금액은 99,208,333원입니다.

거래가격은 82,000,000원~117,500,000원으로 분포합니다. 이 가운데 최근 12건 평균은 99,208,333원입니다. 신건 최저매각가 107,000,000원은 평균보다 7,791,667원 높으며, 평균의 107.9%에 해당합니다.

특히 주목할 거래는 2026년 9월 2층 82,000,000원입니다. 경매 대상 역시 2층이므로 층수 측면에서 중요한 비교 사례입니다. 감정가와 이 거래가격의 차이는 25,000,000원이며, 신건 최저가가 해당 거래가격의 약 130.5%에 달합니다. 다만 개별 세대의 향과 내부 상태 등에 따른 가격 차이는 별도로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)

집행비용 2,298,000원을 차감한 104,702,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 추정 구조입니다. 채권최고액 기준 예상배당이며 실제 확정 채권액, 공동담보 관련 배당관계, 당해세 및 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 최저가 107,000,000원으로 매각되더라도 추정 채권액 전부를 충족하지 못합니다. 채권자 기준 총 미배당 예상액은 49,186,477원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

그러나 채권자의 미배당액이 그대로 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다. 본건의 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석되어 매수인 예상 인수금액은 0원입니다.

④ 유찰 시 가격·미배당 시나리오

신건에서 유찰이 발생하면 다음 회차의 최저매각가가 낮아질 수 있습니다. 아래는 감정가 대비 100%·80%·64%를 적용한 회차별 추정입니다.

1회 유찰 시 최저가는 85,600,000원으로, 최근 실거래 평균 99,208,333원 아래로 내려갑니다. 다만 최신 2층 거래가격인 82,000,000원보다는 여전히 높습니다.

2회 유찰 시 최저가는 68,480,000원으로 낮아져 최근 실거래 평균과 최신 동일 층 거래가격을 모두 밑돌게 됩니다. 따라서 가격 비교상 매력은 신건보다 유찰 후 구간에서 커집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영시 용남면 동달리 소재 용남면사무소 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택과 농경지가 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 대지권 토지는 남동측 및 북측 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 2층 세대입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 대지권 토지는 남동측으로 낮아지는 완경사지에 위치합니다. 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 교통광장, 소로2류 및 소하천 관련 저촉사항이 있습니다. 소하천구역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다. 토지이용계획과 실제 이용·재건축 가능성 등의 관계는 별도 검토가 필요합니다.
• 공시지가. 토지 기준 343,000원/㎡입니다. 공부와 실제 현황 사이의 차이는 감정평가상 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 840세대 아파트 단지이며 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래금액이 82,000,000원부터 117,500,000원까지 넓게 분포하므로 매도 시 층·향·내부 상태와 가격 설정에 따른 차이를 고려해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 외부관찰과 인근 탐문 등을 토대로 평가된 만큼 실제 수리 상태 및 추가 비용을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 가격 우선. 최근 12건 평균은 99,208,333원이고 최신 2층 거래는 82,000,000원입니다. 현재 최저가 107,000,000원을 저가매수 기회로 판단하기 어렵습니다.
• 유찰 시점 점검. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 85,600,000원, 2회 유찰 68,480,000원의 가격 시나리오를 비교하되, 실제 기일과 최저가는 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계 미상이며 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 전입 관계, 대항력 발생 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 김원숙 근저당권에는 통영시 한산면 하소리 소재 토지와 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 권리 및 배당관계가 실제 채권 회수에 미치는 영향은 추가 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 세대별 관리비 정산 내역을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 내부 수리비. 내부 확인이 불가능했던 물건이므로 설비 상태와 수리 필요성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 법원 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순해도, 가격은 냉정하게”

통영청구하이츠 105동 205호는 2017년 김원숙 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이므로 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다.

다만 감정 당시 내부와 임대관계를 확인하지 못했다는 점은 남아 있습니다. 따라서 권리 안전성을 최종 확정하려면 실제 점유 및 임차관계를 확인해야 합니다.

가격에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저가 107,000,000원은 최근 실거래 평균 99,208,333원보다 높습니다. 같은 2층의 최신 거래금액은 82,000,000원입니다. 두 지표 모두 현 최저가에 뚜렷한 할인 여력이 없다는 점을 보여줍니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 신건에서 곧바로 응찰하기보다 가격이 조정되는지 관찰하면서 동일 층 거래가격, 내부 상태, 실제 점유관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호하지만, 가격 메리트는 부족하다는 것입니다. 현재는 적극적인 신건 응찰보다 유찰 이후 가격 경쟁력을 재평가하는 쪽에 무게가 실립니다. 이 물건의 핵심은 권리의 복잡성이 아니라 실제 시세보다 얼마나 낮은 가격에 취득할 수 있느냐입니다.