창원지방법원 2026타경46. 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1572-11 소재 상업용 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 738.3㎡이고, 건물은 8층 규모로 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 배운식과 이준태로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2019년 7월 해운대농업협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 해운대농업협동조합의 추가 근저당 888,000,000원, 박무웅 명의 근저당 500,000,000원과 다수의 압류·가압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 국세·지방세의 실제 배당순위, 임차인의 점유 실체, 건물과 토지의 권리관계는 별도의 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 압류의 소멸 구조

핵심은 2019.07.01 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 3,600,000,000원의 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 기존에 해지·취하된 근저당권과 전세권 등은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

② 임차관계 — 후순위 전입이지만 계약 내용 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서상 점유·임차 관련자는 박무웅, 이준학 2명입니다. 두 사람 모두 기재된 전입일은 2019.07.01 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않고, 건물 이용형태가 숙박시설인 만큼 실제 계약 종류·사업자등록·점유 및 인도관계를 확인해야 정확한 대항력 판단이 가능합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 메리트 단정 금지

최저매각가는 감정가와 같은 4,632,423,200원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정평가액에서 할인된 가격은 아닙니다. 현재 동일·유사 숙박시설의 비교 실거래 평균이나 최근 거래 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,632,423,200원 가정)

채권액은 기재된 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 산정했습니다. 집행비용 48,724,232원은 추정치이며 국세·지방세 우선채권, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권자의 실제 채권액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 매각되면 해운대농업협동조합의 두 근저당 채권최고액 합계인 4,488,000,000원까지 배당되는 구조입니다. 반면 후순위 박무웅 근저당에는 일부만 배당되고, 경남신용보증재단과 현대카드주식회사의 가압류 채권에는 배당이 없는 것으로 산정됩니다. 미배당 426,341,595원은 채권자 측 부족액이지 매수인이 자동으로 떠안는 금액은 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·이용상태·건축물 확인 사항 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영경찰서 동측 인근에 위치하며 숙박시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 738.3㎡입니다. 일반상업지역에 속하며 평지·가로장방형·중로각지로 기재되어 있습니다.
• 도로. 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조의 8층 건물이며, 외벽은 치장벽돌·몰탈 위 페인트·드라이비트 등으로 마감되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 실제 영업현황과 객실 가동률·임대수익은 현장 확인이 필요합니다.
• 설비. 위생설비, 심야전기보일러 난방, 승강기, 소화전, 소화기, 수·변전설비(250KW), 자동차자동문설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,339,000원으로 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 임차보증금과 계약 형태. 박무웅·이준학의 실제 점유 여부, 보증금, 차임 단위, 계약서·확정일자·사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 박무웅의 이해관계. 후순위 근저당권자와 점유·임차 관련자의 동일인 여부, 근저당 채권과 임대차계약의 관계를 조사하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 체납액과 우선징수 대상, 배당순위 및 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 법적 부담을 확인하세요.
• 토지·건물 등기 대조. 건물 근저당권에 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 토지 등기사항과 일괄매각 범위를 각각 확인하세요.
• 건물 면적 차이. 1층과 8층의 등기상 면적과 건축물대장상 면적 차이가 향후 활용·매각·담보평가에 미치는 영향을 검토하세요.
• 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물 ㄱ~ㄹ의 위치, 구조, 관리상태와 추가적인 비용 발생 가능성을 확인하세요.
• 숙박시설 운영현황. 영업 가능 상태, 관련 인허가, 객실 가동률, 운영수익, 시설 수선비와 공실 위험을 조사하세요.
• 실거래 및 수익가치. 동일 용도·유사 규모의 거래사례와 임대수익을 조사해 감정가 4,632,423,200원의 적정성을 검증하세요.
• 인도 및 명도. 점유 관련자가 확인되는 물건이므로 매각 후 인도 범위와 필요한 명도 절차를 확인하세요.
• 기타 비용. 미납 공과금, 시설 유지보수비, 취득 관련 비용과 건물·토지에 발생할 수 있는 추가 비용을 점검하세요.
• 최신 원본 대조. 2026.10.27 발급 등기사항을 바탕으로 한 권리관계와 실제 입찰 시점의 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인해야 할 위험”은 다르다

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.01 해운대농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.

그러나 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 점유·임차 관련자 2명의 보증금과 계약 실체가 불명확하고, 임차 관련자와 후순위 근저당권자의 이름이 일치하는 점도 확인이 필요합니다. 다수의 조세 압류와 일부 층의 등기상 면적 차이, 제시외 건물 포함 조건까지 점검해야 할 사항이 적지 않습니다.

가격 판단에서도 신중해야 합니다. 최저매각가 4,632,423,200원은 감정가의 100%이며, 현재 비교 가능한 실거래 시세와 숙박시설의 수익자료가 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하거나 투자 매력이 높다고 판단할 근거는 부족합니다.

결론은 ‘등기상 소멸 구조 확인, 임차·세금·건축물 위험 추가 검증, 가격 판단 보류’입니다. 임차권과 세금의 실제 부담을 확인한 다음, 숙박시설의 운영수익 및 시장거래가격을 분석하여 입찰 여부와 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.