창원지방법원 2026타경68. 경상남도 거제시 고현동의 거제2차덕산베스트타운 205동 12층 1201호 아파트입니다. 소유자 송명옥은 2009년 2월 19일 매매로 소유권을 취득했고, 2010년 5월 11일 김해축산업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 102,000,000원입니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 진행된 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 인수권리 및 법정지상권 해당사항이 없다고 기재돼 있어, 등기상 매수인 인수 부담은 없는 구조입니다.
그러나 권리분석 결과만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 감정가와 최저가가 모두 85,000,000원인 신건으로, 최근 12개월 실거래 평균을 웃돕니다. 또한 현장 조사 당시 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 내부조사가 불가능했으며 임대관계도 미상입니다. 인수권리 0원과 임차인·점유 문제가 전혀 없다는 판단은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경68 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 제205동 제12층 제1201호 도로명주소: 경상남도 거제시 중곡2로 89 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 · 15층 건물 중 12층 1201호 |
| 거래비교 면적 | 59.31㎡ 기준 · 면적 매칭 거래 포함 |
| 소유자 | 송명옥 (2009.02.19. 매매 취득 · 거래가액 76,348,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 을구 5번 근저당권 · 김해축산업협동조합 · 채권최고액 102,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김해축산업협동조합 / 90,536,783원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 단지 현황 | 거제2차덕산베스트타운 · 1,566세대 · 사용승인일 2002.04.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2010년 5월 11일 설정된 김해축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 102,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이전에 설정됐던 국민은행·우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
2026년 4월 10일 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026년 5월 22일 국민건강보험공단 압류가 추가됐습니다. 두 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리 해당사항 없음, 명시된 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균보다 높다
거제2차덕산베스트타운의 비교평형 59.31㎡·59.76㎡ 거래를 포함한 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 84,375,000원, 거래 범위는 70,000,000원~114,000,000원입니다. 최신 거래 기준 금액은 91,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.76㎡ | 11 | 91,000,000원 |
| 2026.10 | 59.76㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2026.09 | 59.76㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2026.09 | 59.31㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.09 | 59.76㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2026.09 | 59.31㎡ | 2 | 77,500,000원 |
| 2026.09 | 59.31㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.31㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 84,375,000원 |
현재 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 84,375,000원보다 625,000원 높습니다. 따라서 최저가가 평균 시세보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최신 거래 기준 금액은 91,000,000원이지만, 한 건의 거래만으로 해당 호수의 적정가를 확정할 수는 없습니다. 거래별 층과 면적이 다르므로 개별 호수의 상태를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,930,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김해축산업협동조합 | 102,000,000원 | 83,070,000원 |
| 소유자 교부 잔여 | - | 0원 |
매각가 85,000,000원에서 집행비용 1,930,000원을 차감하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 83,070,000원입니다. 채권최고액 102,000,000원 기준 미배당액은 18,930,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 18,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 35,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 48,979,200원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가가 낮아지면 근저당권자의 미배당액은 커지는 구조입니다. 위 표는 제공된 회차별 배당 시나리오를 반영한 것으로, 실제 매각 및 배당 결과를 보장하지 않습니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인되는 권리분석 기준이며, 임대차·점유 상태에 대한 확인을 대신하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 거제중앙초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고, 감정평가서상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 거제2차덕산베스트타운은 1,566세대이며 사용승인일은 2002.04.11입니다. 비교평형 관련 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·중로1류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역 및 학교·유치원 관련 상대보호구역 등의 제한사항을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 현장 조사 당시 내부조사가 불가능했으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 거래 표본은 70,000,000원~114,000,000원 범위입니다. 층과 거래 조건에 따른 차이가 있으므로 평균가만으로 해당 호수의 처분 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 상한 검토. 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 84,375,000원보다 높습니다. 평균보다 저렴하다는 전제 없이 최신 거래와 층별 실거래를 비교하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계는 미상이며 현장 조사 당시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 점유자와 임대차계약, 보증금, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 등기·매각물건명세서 대조. 2010.05.11 근저당권을 말소기준으로 삼고, 매각으로 소멸하는 후순위 압류·경매개시결정 및 인수권리 유무를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 내부 및 관리 상태. 내부 상태, 수리 필요성, 관리비 체납 여부 등을 확인해 입찰가 산정에 반영하세요.
- 배당 추정의 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 예상배당표를 확정 배당 결과로 보지 마세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 서로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
거제2차덕산베스트타운 205동 1201호는 현재 확인되는 등기상 인수권리가 없고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항이 없는 물건입니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 감정가와 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 84,375,000원의 100.7%입니다. 평균 시세보다 낮은 가격이라고 볼 수 없으며, 거래가격의 편차도 큽니다. 더구나 임대관계 미상과 내부조사 불가라는 점유·현장 위험이 남아 있습니다.
권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유 상태는 별도로 검증해야 합니다. 인수권리가 없다는 사실만으로 신건 입찰의 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 실제 점유와 내부 상태를 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 보수적으로 검토하는 것이 핵심입니다.
