창원지방법원 2026타경10041. 경상남도 거제시 양정동 소재 토지와 단독주택 등을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 임야·토지 및 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 기호 (3)은 단독주택 용도의 철근콘크리트조 단층 건물입니다. 기호 (2)의 조경수·조경석은 토지에 포함하여 평가했고, 기호 (3)의 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 따라서 단순한 나대지 경매도, 일반적인 주택 한 채 경매도 아닙니다.

등기권리의 출발점은 2017년 9월 15일 설정된 신현농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 270,000,000원이고, 이후 경매개시결정·압류·추가 근저당권들이 설정됐습니다. 확인된 등기사항상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여러 토지와 건물이 묶여 있어 각 매각목록의 소유권·등기·공동담보 범위를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 공동담보 범위 확인

최초 확인되는 근저당권 중 2015년 설정된 을구 1번과 2번 근저당권은 2017년 9월 18일 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2017년 9월 15일 을구 3번 근저당권입니다. 그 후 2026년 1월 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026년 3월에는 근저당권 8건이 추가 설정됐습니다.

2026년에 추가 설정된 근저당권은 모두 신현농업협동조합 명의이며, 2017년 근저당권과 함께 배당 검토 대상입니다. 후순위 근저당권과 압류 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 근저당권 채권최고액과 실제 채무잔액은 다르며, 공동담보의 변경·일부 소멸 내역도 존재합니다. 최종 권리관계는 일괄매각 대상별 등기와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.

임차인·점유 관계 — 확인된 신고 없음, 임대관계 미상

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 단독주택 용도의 건물이 포함되어 있으므로 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지 별도로 확인해야 합니다.

보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 점유·보증금 위험이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있으므로, 현황조사와 실제 점유상태의 대조가 중요합니다.

② 가격 판단 — 신건 1,077,367,800원, 저가 여부는 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,077,367,800원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 100%에서 매각을 진행합니다. 현재 확인되는 예상 인수액은 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준금액도 1,077,367,800원입니다. 취득세와 등기비용 등 취득 부대비용은 별도입니다.

문제는 이 금액이 실제 거래시장과 비교해 경쟁력이 있는지입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 현 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 더욱이 농림지역·농업진흥구역 토지와 단독주택을 함께 취득하는 구조이므로 일반 주택 거래가격이나 토지 단가만으로 일괄매각 가격을 평가하기도 어렵습니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 가정입니다. 실제 향후 기일과 최저매각가격은 법원 매각공고를 확인해야 합니다. 예상 미배당액은 채권자 측 배당 부족액이며 매수인 인수액과 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,077,367,800원 가정)

예상 배당구조에서는 매각대금 1,077,367,800원 중 집행비용 13,173,678원을 제외하고, 신현농업협동조합의 근저당권들에 총 1,064,194,122원이 배당됩니다. 을구 12번 근저당권은 채권최고액 500,000,000원 중 369,194,122원이 배당되는 것으로 추정되며, 전체 채권최고액 기준 130,805,878원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

단, 채권최고액 합계가 실제 확정 채무액을 뜻하는 것은 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 307,323,006원이며, 배당표는 각 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산출한 추정치입니다. 실제 배당에서는 채권계산서, 공동담보 관계, 집행비용, 조세채권의 우선순위 등에 따라 지급액이 달라질 수 있습니다.

당해세·압류채권의 실제 배당순위·임차인 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았습니다. 국민건강보험공단과 국의 압류 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 관련 채권이 실제 배당에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 양정동 소재 양정저수지 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 학교, 근교 농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 다만 별도 토지정보에서는 도로접면이 맹지로 표시되므로, 각 필지별 법적 진입로와 실제 통행 경로를 구분해 확인해야 합니다.
• 용도지역. 기호 (1)·(2)·(4)·(5)는 농림지역으로 기재되어 있습니다. 농업진흥구역의 규제를 받으며, 일부 목록은 거제양정초등학교 상대보호구역에도 해당합니다. 가축사육제한구역의 제한사항도 있습니다.
• 토지 정보. 확인된 토지정보상 지목은 답, 면적은 397.0㎡, 공시지가는 165,400원/㎡입니다. 지형은 평지·정방형으로 표시되어 있으나 도로접면은 맹지입니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 단독주택. 기호 (3)은 철근콘크리트구조의 단층 건물입니다. 외벽은 화강석·타일·징크판넬 등으로 마감됐고, 기본 위생·급배수·가스난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 조경시설. 기호 (2) 토지 위 조경수와 조경석 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다. 매각 후 이용·처분 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 제시외 건물. 기호 (3)의 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 반면 감정서상 3-1 부속건물인 창고시설은 현황상 멸실 상태로 기재되어 있어 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 농업진흥구역 내 토지는 취득자격과 활용 가능성이 매수자 범위를 제한할 수 있습니다. 특히 맹지 표시와 일괄매각 조건이 겹쳐, 일반 주택보다 매수자 검토사항이 많고 환금성에도 불리할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성. 목록 1·4·5의 농지취득자격증명원 발급요건을 관할 행정기관에서 사전 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환이라는 매각조건이 가장 중대한 입찰 위험입니다.
• 매각목록별 지번 대조. 사건 대표 소재지 양정동 267-1과 건물 등기 소재지 양정동 272-2의 관계를 확인하고, 일괄매각에 포함되는 각 토지와 건물을 특정해야 합니다.
• 공동담보 변경 이력. 2017년 근저당권에는 양정동 272-2와 272-4가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 272-5와 관련한 공동담보 변경 및 일부 소멸 기록도 있으므로, 현재 공동담보목록과 매각목록의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 농업진흥구역 규제. 농림지역·농업진흥구역에서 허용되는 취득·이용·개발행위를 확인해야 합니다. 단독주택 용도 건물이 포함되어 있더라도 다른 농지의 자유로운 전용이나 개발이 보장되는 것은 아닙니다.
• 도로와 통행권. 차량 접근 가능 여부뿐 아니라 실제 진입로가 적법하게 확보되어 있는지 확인해야 합니다. 맹지로 표시된 토지는 향후 이용과 처분에도 영향을 받을 수 있습니다.
• 건물 현황. 단독주택의 점유·유지관리 상태와 제시외 건물의 위치·구조·사용상태를 직접 확인해야 합니다. 멸실된 창고시설의 공부상 정리 여부도 점검 대상입니다.
• 임차인·점유자. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 실제 점유관계를 대조하여 대항력 있는 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 배당순위. 국민건강보험공단 압류와 통영세무서장이 처분청으로 표시된 압류의 실제 채권 및 우선순위를 확인해야 합니다. 추정배당액을 확정배당으로 간주해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 최저가 1,077,367,800원과 비교할 실제 거래가격, 토지별 평가액, 건물 가치를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기사항전부증명서·토지대장·지적도·건축물대장 및 공동담보목록을 대조하고, 특별매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 먼저다”

이 사건은 확인된 등기권리만 보면 매각으로 근저당권과 후순위 압류가 정리되는 구조입니다. 현재 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 좋은 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다.

실제 입찰 위험은 별도에 있습니다. 목록 1·4·5에 대한 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환이라는 조건이 있고, 농업진흥구역·맹지·복수 필지·단독주택·제시외 건물이 결합되어 있습니다. 임대관계는 미상이며, 사건 대표 소재지와 확인된 건물 등기 소재지도 달라 각 매각목록의 권리와 현황을 대조해야 합니다.

최저가 1,077,367,800원은 아직 유찰되지 않은 감정가 그대로의 금액입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 없어 저가 여부는 확인되지 않았습니다. 채권자의 미배당이 발생한다는 이유만으로 매수인에게 이득이 생기는 것도 아닙니다.

결론은 입찰 보류·자격 및 물건 현황 우선 확인입니다. 농취증 발급 가능성, 공동담보 및 각 필지의 권리관계, 진입로와 실제 토지 이용 가능성, 점유상태, 거래시장 가격이 확인된 이후에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 권리상 인수 예상액이 0원이라는 장점보다 입찰요건과 환금성의 불확실성이 더 큰 물건입니다.