창원지방법원 2026타경10113. 거제시 일운면 지세포리의 거제코아루파크드림 107동 502호입니다. 전용면적은 84.9073㎡, 철근콘크리트구조 27층 건물의 5층에 위치한 아파트입니다. 소유자 김예옥은 2021년 12월 10일 소유권을 이전받았으며, 당시 등기된 거래가액은 277,900,000원입니다.

같은 날 송도동새마을금고 앞으로 채권최고액 157,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임차권등기가 이루어졌고, 2026년 2월 3일 송도새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 195,000,000원입니다.

이 물건은 임차인이 존재하므로 단순한 무임차 물건과 구별해야 합니다. 그러나 임차인의 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다. 따라서 제시된 경매 조건에서 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 임차인의 배당요구가 확인되는 만큼, 배당 결과와 실제 점유 상태를 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 임차권등기

과거 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 말소됐으며, 옥산농업협동조합의 기존 근저당권 2건도 2021년 11월 22일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2021년 12월 10일 설정된 송도동새마을금고 근저당권입니다.

2024년 1월 29일 진영대 명의의 주택임차권등기가 설정됐고, 2026년 2월 3일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 제시된 권리관계에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 116,000,000원의 의미

실제 임차인은 진영대 1명입니다. 주택도시보증공사의 과거 강제경매 신청 이력은 별도로 존재하지만, 이를 추가 임차인이나 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 122.1%

거제코아루파크드림의 전용 84.91~84.99㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 159,666,666원이며, 2026년 9월 최신 거래가는 157,000,000원입니다.

실거래 최저는 135,000,000원, 최고는 180,000,000원입니다. 그러나 신건 최저매각가격은 195,000,000원으로, 최근 실거래 최고가마저 웃돕니다. 최근 평균과 비교해도 122.1% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용과 근저당권 배당을 계산한 결과입니다. 근저당권 배당은 실제 확정 채권액이 아니라 채권최고액 157,300,000원을 기준으로 한 추정입니다.

위 계산은 임차인 진영대의 보증금 116,000,000원에 대한 배당, 당해세 및 최우선변제를 반영하지 않은 단순 추정입니다. 실제 소유자 교부액과 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 신건 최저가는 195,000,000원입니다. 제시된 회차별 가정에 따르면 유찰 이후 최저가는 낮아지지만, 임차인이 대항력 없는 후순위 권리자이므로 회차별 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.

회차별 배당액과 미배당액은 제시된 시나리오의 원값입니다. 실제 유찰 여부, 다음 매각기일, 집행비용과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 지세포중학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 사면이 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2018년 11월 준공된 767세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 5층이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기·각층 소화전 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있으며, 토지 공시지가는 457,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 나타납니다. 다만 현장 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않아 실제 내부 마감과 유지관리 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건의 가격은 135,000,000원~180,000,000원으로 차이가 있습니다. 5층이라는 개별 조건과 내부 상태를 반영한 적정가격을 따로 판단해야 합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰은 1.7회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격의 적정성. 최저가 195,000,000원은 최근 평균 159,666,666원의 122.1%입니다. 최신 거래가 157,000,000원과도 차이가 큽니다. 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 해석하지 마세요.
• 임차인 권리 확인. 진영대의 보증금 116,000,000원, 전입 2022.01.27, 확정일자 2021.12.16, 임차권등기 2024.01.29를 매각물건명세서 및 등기부와 대조하세요. 대항력 없음과 매수인 인수액 0원 판단의 전제를 확인해야 합니다.
• 배당순위와 배당요구. 임차인이 배당요구를 했으므로 계산상 잔여 34,170,000원을 소유자에게 확정 귀속되는 금액으로 판단하지 마세요. 실제 배당순위와 배당액을 확인해야 합니다.
• 과거 경매 이력. 주택도시보증공사의 2025년 강제경매개시결정은 2025.11.27 말소된 이력이 있습니다. 현재 진행 중인 2026타경10113 사건과 구별하고, 말소 경위 및 관련 서류를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 임차인이 현재 거주한다고 단정할 수 없습니다. 현장 폐문으로 내부조사가 불가능했던 만큼 실제 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 비용을 확인하세요.
• 관리비·내부 상태. 미납 관리비 중 공용부분의 부담 가능성을 확인하고, 난방·배관·누수·실내 마감 등 내부 상태를 조사하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 156,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 124,800,000원입니다. 실제 유찰 후에는 최신 실거래와 개별 호실 상태를 다시 비교하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일별 매각공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2021년 12월 10일 송도동새마을금고 근저당권이며, 임차인 진영대의 전입은 그 이후입니다. 임차보증금 116,000,000원과 임차권등기가 존재하지만, 제시된 권리관계상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임차권등기와 배당요구가 있는 만큼 실제 배당 및 점유 상태를 확인해야 하는 물건입니다. 단순한 무임차 아파트와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

무엇보다 가격이 문제입니다. 신건 최저가 195,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 159,666,666원의 122.1%입니다. 최신 거래가 157,000,000원과 비교해도 비싸고, 최근 실거래 최고가 180,000,000원보다도 높습니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.7회라는 점을 고려하면, 현재 신건에서 서둘러 응찰할 가격상 이유는 부족합니다. 유찰을 통해 가격이 내려가더라도 현장 점유, 내부 상태, 임차인 배당관계와 최신 시세를 다시 확인해야 합니다.

결론은 ‘권리상 인수 0원, 임차인 배당·점유 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 이 경매의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아 보이는지가 아니라, 실제 시장가격과 권리·명도 비용을 함께 고려해 합리적인 낙찰가격을 정하는 데 있습니다.