창원지방법원 2026타경10129. 경상남도 고성군 거류면 거산리 428에 있는 공장·냉동창고 및 관련 토지의 경매입니다. 등기상 소유자는 성원물산주식회사이며, 중소기업은행이 2014.06.19. 설정한 채권최고액 588,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,011,116,000원입니다.
일반적인 근저당권 실행 경매라면 말소기준 이후의 권리를 정리하고 인수 위험을 판단할 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 먼저 풀어야 할 문제가 있습니다. 2012년에 접수된 소유권이전청구권 가등기 관련 기재가 2014년 중소기업은행 근저당보다 앞서 있기 때문입니다. 가등기의 성격과 현재 효력이 명확히 확인되지 않으면 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 낙찰이라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 거류면 거산리 428 도로명주소: 경상남도 고성군 거류면 동해로 459 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·냉동창고·기계실·사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 2,473.0㎡ · 농림지역 · 공업용 이용 |
| 건물 이용상태 | 공장, 냉동창고, 기계실, 사무실, 식당, 숙직실 |
| 건물 현황 | 공실 |
| 소유자 | 성원물산주식회사 |
| 감정가 | 1,011,116,000원 |
| 최저매각가 | 1,011,116,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 588,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2014.06.19. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 588,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 가등기가 핵심
말소기준권리는 2014.06.19. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 주식회사경남트레이딩과 김원식의 근저당권, 부산신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 중소기업은행의 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
반면 갑구 31번 가등기는 말소기준보다 먼저 접수되었습니다. 권리자료에는 주식회사시골집 명의의 소유권이전청구권가등기 및 소유권이전 관련 내용이 함께 기재되어 있습니다. 이후 2014.06.19. 임의경매 매각으로 성원물산주식회사가 소유권을 취득한 이력도 존재합니다.
따라서 단순히 접수 순서만 볼 것이 아니라, 해당 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기인지, 이미 이루어진 소유권이전과 어떤 관계인지를 구분해야 합니다. 특히 2014년 경매 매각 이후에도 대항할 수 있는 권리가 실제로 남아 있는지가 매수인 인수위험 판단의 핵심입니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 채권최고액·청구액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 갑구 31번 가등기 관련 권리 | 주식회사시골집 | 금액 특정 불가 | 선순위 · 인수위험 확인 |
| 을구 13번 근저당권 | 중소기업은행 | 588,000,000원 | 말소기준 · 매각 소멸 |
| 을구 14번 근저당권 | 주식회사경남트레이딩 | 192,000,000원 | 소멸 |
| 을구 16번 근저당권 | 김원식 | 100,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 41번 가압류 | 부산신용보증재단 | 165,750,019원 | 소멸 |
| 갑구 42번 임의경매개시결정 | 중소기업은행 | — | 소멸 |
| 갑구 43번 압류 | 국민건강보험공단 | — | 소멸 |
후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하더라도, 선순위 가등기에 기초한 권리가 유효하게 남아 있다면 매수인의 소유권 행사에 문제가 생길 수 있습니다. 이 위험은 통상적인 배당표의 금전 인수액만으로 평가할 수 없습니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 임대관계 확인 필요
감정평가 당시 건물은 공실 상태로 조사되었습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나, 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다.
현재 배당 계산에서 금액으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 배당 항목을 기준으로 한 금액이며, 선순위 가등기와 미확인 임대차·점유관계에서 비롯될 수 있는 위험까지 해소했다는 의미는 아닙니다.
③ 배당분석 — 10억 원대 낙찰에도 미배당 발생
현재 최저매각가 1,011,116,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 채권자들에게 배당됩니다. 중소기업은행을 비롯한 선순위 근저당 채권은 배당 계산상 전액 충당되지만, 부산신용보증재단의 가압류 채권에는 일부 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,511,160원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남트레이딩 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김원식 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 165,750,019원 | 118,604,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
- 채권자 채권 합계: 1,045,750,019원
- 채권자 예상배당 합계: 998,604,840원
- 예상 미배당: 47,145,179원
- 소유자 잔여배당: 0원
- 배당 계산상 매수인 인수금액: 0원
집행비용은 추정치이며, 배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산되었습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 권리위험은 남는다
현재는 유찰이 없는 신건입니다. 유찰 이후의 예상 최저매각가와 채권자 미배당 규모를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 1,011,116,000원 | 998,604,840원 | 47,145,179원 |
| 1회 유찰 · 80% | 808,892,800원 | 798,403,872원 | 247,346,147원 |
| 2회 유찰 · 64% | 647,114,240원 | 638,243,098원 | 407,506,921원 |
모든 시나리오에서 중소기업은행의 청구금액 588,000,000원은 배당 계산상 충족됩니다. 반면 매각대금이 감소하면서 다른 채권자들에게 돌아가는 금액은 줄어들고, 전체 미배당은 증가합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 거산마을 남서측 인근이며 농경지와 축사 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 접근성. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지 특성. 공장용지 2,473.0㎡, 공업용 이용상태이며 지형은 평지·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역·지구. 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하고 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 목록 1 토지는 소하천구역과 일부 저촉됩니다.
- 지적경계. 인접 필지와 경계가 불분명하여 명확한 경계확정을 위해 전문적인 지적측량이 필요합니다.
- 토지 공시지가. 48,700원/㎡입니다. 이는 공시지가이며 실제 매매가격 또는 경매 적정가를 뜻하지 않습니다.
- 건물 3-1. 철골조 슬래브지붕 및 샌드위치판넬지붕, 지하 1층·지상 1층 구조입니다. 지하층은 공장, 1층은 냉동창고 및 기계실 등으로 이용됩니다.
- 건물 3-2. 조적조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 1층은 사무실·식당, 2층은 숙직실로 이용됩니다.
- 건물 사용승인. 건물 3-1은 2001.09.13. 사용승인, 2005.01.10. 증축되었습니다. 건물 3-2는 2014.03.12. 사용승인되었습니다.
- 설비. 건물 3-1의 1층 일부에는 냉동설비가 있고, 건물 3-2에는 위생·전기·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용 현황. 감정평가 당시 건물은 공실 상태입니다. 공장 및 냉동창고로 다시 사용할 경우 설비의 실제 가동 상태와 복구 비용을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 확인할 사항
- 갑구 31번 가등기. 2012.12.20. 접수된 가등기의 정확한 종류, 권리자, 소유권이전 관련 이력, 존속 여부와 매각 이후 인수 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 2014년 경매 매각 경위. 성원물산주식회사의 2014.06.19. 소유권 취득 당시 선순위 가등기가 어떻게 처리되었는지 등기 원본과 관련 사건자료를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서. 인수되는 권리와 매각조건, 일괄매각 범위를 정확히 확인해야 합니다. 특히 가등기 관련 기재를 별도로 검토해야 합니다.
- 기계기구목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2014-47호에 포함된 기계기구의 실제 존재, 작동 상태와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 목록 3의 제시외 건물 및 목록 1·2의 제시외 수목이 감정과 매각에 반영된 범위를 확인해야 합니다.
- 지적측량. 인접 필지와 경계가 불분명하므로 정확한 부지 범위와 실제 점유·사용 면적을 측량으로 확인해야 합니다.
- 소하천구역. 목록 1 토지의 일부 저촉 범위와 향후 시설물 설치·변경·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 농림지역·농업진흥구역. 기존 공장 사용의 적법성과 앞으로 계획하는 용도의 허용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 공실·점유관계. 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 사업자등록 및 미확인 대항력 관계를 조사해야 합니다.
- 냉동설비 상태. 설비 가동 가능 여부, 수리·교체 필요성, 전기·배관 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납 부담. 조세·공과금·공용비용 및 기타 비용의 체납 여부와 매수인에게 미칠 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 공장·냉동창고·토지의 적정 가격을 별도로 검증하고, 가등기 문제 해결에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리 확인 전에는 가격 평가도 보류
- 신청채권자 중소기업은행의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸관계를 구분할 수 있습니다.
- 감정평가 당시 건물은 공실 상태입니다.
- 공장·냉동창고·사무실 등 기존 용도의 건물과 냉동설비가 존재합니다.
- 배당 시나리오상 신청채권자의 청구금액이 충족됩니다.
- 선순위 가등기: 2012년 가등기 관련 권리의 성격과 잔존 효력 확인이 필수입니다.
- 소유권 위험: 금전 인수액 0원만으로 완전한 소유권 취득을 보장할 수 없습니다.
- 시장가치 불확실성: 감정가 대비 실제 거래가격의 경쟁력이 검증되지 않았습니다.
- 특수용도: 공장·냉동창고의 설비 상태와 재사용 가능성이 환금성에 영향을 줍니다.
- 토지 규제: 농림지역·농업진흥구역·소하천구역 관련 제한이 존재합니다.
- 경계 불명확: 인접 필지와의 정확한 지적경계를 측량으로 확정해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 권리상 안전”
이 사건은 단순히 최저매각가가 얼마인지, 몇 차례 유찰되면 저렴해지는지를 먼저 계산할 물건이 아닙니다. 2012.12.20. 선순위 가등기와 2014.06.19. 경매 매각에 따른 소유권이전의 관계부터 명확히 해야 합니다.
현재 배당 계산에서 매수인 금전 인수액은 0원이고, 중소기업은행을 비롯한 후순위 권리의 소멸관계도 구분되어 있습니다. 그러나 선순위 가등기가 실제로 존속하며 매수인에게 대항할 수 있다면 이는 단순한 채권 미배당과 비교할 수 없는 소유권상의 위험이 될 수 있습니다.
아울러 공장·냉동창고 및 토지 일괄매각이라는 특수성, 농업진흥구역과 소하천구역 저촉, 불명확한 지적경계와 설비의 재사용 가능성도 함께 검토해야 합니다. 신건 감정가 1,011,116,000원이 시장가치보다 유리한지에 대해서도 독립적인 시세 검증 없이 긍정적으로 판단하기 어렵습니다.
종합 결론: 현 단계에서는 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인이 우선입니다. 선순위 가등기의 법적 효력과 매수인 인수 여부를 확정한 다음, 토지·건물·설비의 시장가치와 추가 부담을 함께 검토해야 합니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건입니다.
