창원지방법원 2026타경10146. 경상남도 거제시 문동동 756, 거제센트럴푸르지오 112동 503호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 140,000,000원으로 신건에 해당합니다. 소유자 김나리는 2022년 11월 9일 거래가액 190,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임차인 도유원의 주택임차권등기가 접수됐고, 주택도시보증공사가 신청채권자로 강제경매를 진행하고 있습니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차보증금 100,000,000원이 기재되어 있어도 말소기준권리보다 늦은 전입·점유개시가 확인되므로 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 단정할 수 없습니다. 둘째, 권리 인수액이 0원으로 산출된다는 사실이 곧 가격 메리트나 명도 용이성을 보장하지는 않습니다. 최근 거래 평균과 최신 거래, 실제 점유 상태, 배당 및 등기 변경 내역을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 제112동 제5층 제503호 도로명주소: 경상남도 거제시 문동1길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 62.9237㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 25층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김나리 (2022.11.09. 소유권 취득, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 105,016,899원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 · 2022.11.09. · 채권최고액 99,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 단지 정보 | 거제센트럴푸르지오 · 1,164세대 · 2018.01.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 인수 여부는 원본 대조
등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 9일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다. 임차인 도유원의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 11월 30일로 기재되어 있어 말소기준권리 이후입니다. 주택임차권등기는 2024년 12월 2일 접수됐으며, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
다만 근저당권에는 변경 내역이 있습니다. 최초 채권최고액은 99,600,000원으로 기재되어 있지만, 2022년 11월 16일 변경등기에는 채권최고액 97,200,000원이 기재되어 있습니다. 아래 예상배당 산출은 제공된 배당자료에 따라 99,600,000원을 적용하므로, 실제 배당액을 판단하기 전 변경등기와 현재 피담보채권액을 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
등기부상 주택임차권자이자 매각물건명세서에 확인된 임차인은 도유원 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으므로, 임차인 수를 계산할 때 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유개시 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도유원 | 100,000,000원 | 2022.11.30 | 없음 | 원본 확인 | 매각 시 소멸 산정 |
| 임대차계약일 | 2022.11.11 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.10.26 |
| 전입·점유개시일 | 2022.11.30 |
| 임차권등기 | 2024.12.02 · 보증금 100,000,000원 |
| 배당요구 | 2024.12.02 접수 |
감정평가 당시에는 폐문·부재 등으로 내부 조사가 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 임차권등기만으로 현재 점유자가 누구인지, 실제 퇴거했는지까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현장 및 관리사무소 등을 통해 점유 상태와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 소폭 낮지만 할인폭은 제한적
거제센트럴푸르지오의 유사 면적 최근 거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 142,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 150,000,000원, 확인된 거래 범위는 125,000,000원~163,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 62.98㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 62.98㎡ | 18 | 146,000,000원 |
| 2026.06 | 62.92㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 62.92㎡ | 17 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 62.98㎡ | 14 | 144,000,000원 |
| 2026.05 | 62.92㎡ | 12 | 146,000,000원 |
| 2026.05 | 62.92㎡ | 22 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 62.98㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 62.92㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 62.98㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 62.92㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 62.98㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 12건 | 142,333,333원 |
최저매각가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않으며, 최신 거래 150,000,000원과도 비교가 필요합니다. 같은 단지에서도 거래가는 125,000,000원부터 163,000,000원까지 분포하므로, 단순 평균만으로 해당 호수의 적정 매입가를 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 99,600,000원 | 99,600,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 105,016,899원 | 37,640,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 산출 기준입니다. 집행비용 2,760,000원, 근저당권 배당 99,600,000원, 주택도시보증공사 배당 37,640,000원으로 가정 매각대금 140,000,000원이 모두 배분됩니다. 채권자 전체 청구액은 204,616,899원이고, 채권자 배당 합계는 137,240,000원으로 미배당액은 67,376,899원입니다. 당해세와 임차인 관련 배당 여부 및 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 문동동 소재 삼룡초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정은 감정평가서상 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 25층 건물 중 5층입니다. 공동승강기, 소화전, 급배수, 위생 및 난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역, 중로1류 관련 사항 등이 기재되어 있으므로 해당 필지의 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 1,164세대 규모의 단지이며, 최근 유사 면적 거래 12건은 125,000,000원~163,000,000원 범위에 있습니다. 개별 거래의 층과 상태 차이가 있으므로 해당 호수의 적정가격은 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 99,600,000원과 2022년 11월 16일 변경 내역의 97,200,000원을 대조하세요. 실제 채권액과 배당 계산에 적용할 금액을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 서류. 임대차계약일 2022.11.11, 확정일자 2022.10.26, 전입·점유개시일 2022.11.30의 관계를 계약서·주민등록·확정일자 자료로 확인하세요.
- 배당요구와 임차권. 임차권등기 및 배당요구 접수 내역, 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 대조해 매수인 인수 여부와 실제 배당 범위를 확정하세요.
- 현장·명도. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 현재 점유자, 실제 거주 여부, 퇴거 가능성 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 응찰가 상한. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 142,333,333원의 98.4%입니다. 평균 대비 소폭 낮다는 점만으로 입찰가를 정하지 말고, 최신 거래와 물건 상태를 함께 반영하세요.
- 배당 산출 재검토. 집행비용은 추정치이고 근저당 변경 내역도 있으므로, 제시된 배당액을 확정 배당액으로 간주하지 마세요. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 메리트”는 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후 설정된 주택임차권이 매각으로 소멸하는 것으로 산출되어 매수인 인수액이 0원으로 제시된 물건입니다. 하지만 실제 임차인 1명의 보증금 100,000,000원, 주택도시보증공사의 미배당액, 근저당 변경 내역, 현재 점유 상태를 확인하지 않은 채 권리상 안전성을 확정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 142,333,333원과 큰 차이가 없습니다. 최신 거래 150,000,000원과 유사 면적 거래의 분포를 함께 고려해야 합니다. 권리 인수액은 0원으로 산출됐지만, 배당·명도·가격을 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 입찰 전 원본 서류를 대조하고, 확인되지 않은 점유·배당 위험을 보수적으로 반영하는 것이 중요합니다.
