창원지방법원 2026타경10171. 경상남도 거제시 옥포동 삼도로얄맨션 105동 405호, 전용면적 약 59.93㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 48,000,000원인 신건으로, 아직 유찰되지 않았습니다.

등기상 소유자는 정성목이며, 2014년 3월 28일 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 한국자산관리공사가 채권자로 기재된 임의경매이고, 청구금액은 74,913,906원입니다.

문제는 가격입니다. 삼도로얄맨션의 전체 실거래 평균은 40,808,333원이지만, 최근 12개월 평균은 36,916,666원으로 더 낮습니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래도 35,000,000원입니다. 따라서 전체 평균만 기준으로 가격을 평가하면 현재 하락 추세를 충분히 반영하지 못합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 이력 확인

제시된 권리분석 결과는 2015년 2월 4일 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권을 말소기준권리로 분류합니다. 채권최고액은 3,000,000원입니다.

다만 그보다 앞선 2014년 3월 28일에 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 102,000,000원과 관련하여, 2025년 11월 5일 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기가 기록되어 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고 없음과 점유 확인은 별개

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 당시 이해관계인이 부재하고 현장이 폐문 상태여서 내부를 확인하지 못했습니다. 감정평가서에도 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다

삼도로얄맨션 동일 평형대의 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 40,808,333원입니다. 하지만 최근 12개월 거래 6건만 계산한 평균은 36,916,666원으로 더 낮습니다.

최근 거래 추세는 과거 대비 -17.4%입니다. 전체 실거래 평균보다 최근 시세가 낮아졌으므로, 신건 가격의 적정성은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 타당합니다.

시세 핵심지표

④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

위 표는 집행비용 1,264,000원, 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 배당 3,000,000원, 소유자 잔여 43,736,000원으로 산정한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 경매신청채권자 한국자산관리공사의 청구금액 74,913,906원에 대한 별도 배당은 이 산정에 반영되어 있지 않으므로, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격 시나리오

현재 최저가는 감정가의 100%인 48,000,000원입니다. 유찰 시 가격 변화는 다음과 같이 산정됩니다.

1회 유찰 시 예상 최저가 38,400,000원은 최근 12개월 평균 36,916,666원보다 여전히 높습니다. 따라서 한 차례 유찰되더라도 최근 평균보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

2회 유찰 시 예상 최저가 30,720,000원은 최근 평균 및 최신 거래보다 낮아집니다. 다만 이는 예상 회차별 최저가일 뿐 실제 낙찰가격이나 수익을 보장하지 않으며, 낙찰 시점의 시세와 점유관계·선순위 권리를 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포성지중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근과 출입이 가능하고, 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측 약 8m 폭의 포장도로와 접하며 내부도로가 있습니다.
• 건물. 1994년 9월 17일 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조의 15층 아파트입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 용도. 공동주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 소로2류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역과 학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기준 422,200원/㎡입니다.
• 내부 상태. 현장 방문 당시 폐문 상태로 내부 확인이 이루어지지 않아 일반적인 상태를 기준으로 감정평가했습니다. 실제 수선비와 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 384세대 단지이며, 전체 실거래 가격의 범위는 26,500,000원~50,000,000원입니다. 최근 거래 추세 -17.4%와 단지 경매 통계를 고려하면 매각 가능성과 가격 변동성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2014년 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 102,000,000원과 2025년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 이력, 2015년 근저당권 3,000,000원의 선후관계를 대조해야 합니다.
• 채권 및 배당 확인. 한국자산관리공사의 청구액은 74,913,906원입니다. 현재 추정배당표에 반영된 근저당권 채권액과 차이가 있으므로 채권신고 내역과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 재방문과 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자, 보증금, 확정일자 및 대항력을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 기준 입찰가 검토. 신건 최저가 48,000,000원은 최근 평균의 130.0%입니다. 전체 평균이 아닌 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -17.4%입니다. 유찰에 따른 최저가 하락만 고려하지 말고 거래 시세의 추가 변화 가능성을 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 감정평가가 이루어졌습니다. 수리·누수·설비 상태 등 추가 비용 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 미납 내역을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매각 제외 사항, 인수할 권리, 점유관계와 특별매각조건을 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 확인은 선행, 신건 가격은 보류”

거제 삼도로얄맨션 105동 405호는 현재 자료상 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다. 하지만 2014년 근저당권과 2025년 채권이전 이력의 관계, 임대관계 미상이라는 점 때문에 권리가 완전히 정리된 안전형 물건이라고 단정하기는 어렵습니다.

가격 측면에서는 판단이 더 분명합니다. 최저매각가 48,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 36,916,666원의 130.0%입니다. 가장 최근 거래가 35,000,000원보다도 높습니다.

게다가 최근 실거래 추세는 -17.4%이고, 단지의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 이러한 조건에서 신건 가격에 응찰할 만한 근거는 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 실제 매수인 인수위험, 채권관계, 점유상태를 먼저 해소해야 합니다. 이 물건은 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 사례입니다.