창원지방법원 2026타경10178. 경상남도 거제시 동부면 학동리 일원의 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 사건의 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가상 건물의 실제 이용상태는 철근콘크리트구조 3층 단독주택입니다. 사용승인일은 2025년 11월 6일입니다. 해안도로변 펜션과 일반주택이 혼재한 지역에 자리하고 있어, 일반적인 아파트 경매와는 용도·토지 구성·환금성의 판단 기준이 다릅니다.

등기부에서 확인되는 근저당권은 부경양돈협동조합과 고명은 명의의 2건입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,486,000,000원이며, 최초 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건은 등기부만 읽고 입찰 여부를 결정하면 위험합니다. 김민우가 2026년 5월 6일 제출한 공사대금채권 180,000,000원 관련 유치권 신고, 목록1의 지분매각 조건, 건물에 포함된 수영장시설과 베란다시설의 평가 범위를 함께 확인해야 합니다. 이 쟁점들이 해결되기 전에는 신건 가격의 적정성을 긍정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 유치권은 별도

말소기준권리는 2025.12.19 접수된 부경양돈협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이고, 같은 날 접수된 고명은의 을구 2번 근저당권은 채권최고액 850,000,000원입니다. 등기 순위상 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하며, 2026년 2월 19일 경매개시결정도 매각 후 소멸 대상입니다.

② 점유·임대차·유치권 — 명도 위험의 중심

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유자가 없거나, 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 점유자의 신원, 점유 시작 시점, 임대차계약 및 대항요건은 별도 확인이 필요합니다.

이 물건에서 가장 중요한 실사는 유치권 신고인의 실제 점유 여부입니다. 유치권 성립에는 적법한 점유와 피담보채권 등 법적 요건이 문제 되므로, 단순 신고만으로 성립을 확정할 수 없고, 신고가 있다는 이유만으로 무시할 수도 없습니다.

건물이 2025년 11월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점을 고려하면, 실제 공사계약·기성금·미지급 공사대금·점유 경위가 서로 일치하는지 확인하는 과정이 중요합니다. 180,000,000원 신고의 진위와 유치권 성립 여부가 해소되지 않으면 배당표상 인수액 0원이라는 숫자만으로 실질 부담을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가가 곧 최저가

이 물건의 감정가는 1,139,659,000원이고, 현재 최저매각가도 같은 1,139,659,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로, 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다.

그런데 주변 동종 물건의 최근 실거래나 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않아 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 더구나 이 물건은 감정상 단독주택으로 사용되는 3층 건물과 토지가 결합된 경매로, 일반 아파트 단지의 평형별 평균가격처럼 단순 비교하기도 어렵습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 회차별 금액은 예상 최저매각가이며 낙찰가나 시세가 아닙니다. 인수액 0원은 배당표상의 수치로, 유치권 및 미확인 점유에 따른 부담을 확정적으로 배제하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,139,659,000원 가정)

신건 최저매각가 1,139,659,000원을 낙찰가로 가정하면, 집행비용 추정액 13,796,590원을 먼저 제외한 뒤 채권자에게 1,125,862,410원이 배당되는 모형입니다.

부경양돈협동조합은 채권최고액 636,000,000원을 기준으로 전액 배당받는 것으로 계산되고, 고명은은 채권최고액 850,000,000원 중 489,862,410원을 배당받아 360,137,590원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정평가 요항 기준)

• 주위환경. 거제시 동부면 학동리 수산마을 내에 위치합니다. 주변은 해안도로변 펜션, 일반주택, 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 관련 차량의 진출입이 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 3층 건물로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등의 외장재, 내부는 타일 및 벽지 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수시설 및 난방시설이 설치돼 있습니다. 사용승인일은 2025.11.06입니다.
• 제시외시설. 목록3의 2층·3층에 위치한 수영장시설과 베란다시설이 건물 감정가격에 포함돼 있습니다. 시설의 현황, 유지관리 상태 및 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 관련 토지 정보에는 지목 도로, 토지면적 237.0㎡, 토지이용상황 도로 등이 기재돼 있습니다. 지형은 완경사·부정형이며 소로한면에 접합니다. 해당 면적이 매수인이 취득하는 지분면적과 동일하다고 볼 수는 없습니다.
• 공시지가. 관련 토지의 공시지가는 47,200원/㎡입니다. 이 수치만으로 전체 건물·토지의 시장가격을 판단할 수 없습니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하며, 도로구역과 접하는 사항도 확인됩니다. 토지 활용 및 추가 시설 설치 계획에 따라 규제 검토가 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 수영장·베란다시설의 평가 포함 여부와 관련 인허가·현황은 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 해안도로변 건물과 토지가 결합된 물건이며 일부 지분매각 조건도 포함됩니다. 동일 물건 유형의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 일반적인 아파트 수준의 환금성을 전제할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 김민우의 2026.05.06 유치권 신고와 공사대금채권 180,000,000원에 대해 공사계약서, 세금계산서, 지급내역, 공사완료 및 점유 관련 자료를 대조해야 합니다. 단순한 신고 사실만으로 성립이나 부존재를 결론 내리지 마세요.
• 현장 점유관계. 건물의 실제 점유자와 점유 경위, 유치권 주장자의 점유 여부, 임대차계약 및 인도 가능성을 조사해야 합니다. 임대관계가 미상인 만큼 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 목록별 매각 범위. 학동리 159-8과 159-9의 관계, 목록1의 매각 지분, 목록3 건물 및 제시외시설의 포함 범위를 매각목록과 등기부·지적도에 맞춰 확인해야 합니다.
• 공유지분 및 진입도로. 지목 도로인 토지와 건물의 출입 관계, 공유자 존재, 공유지분 사용·관리 및 처분상 제약을 검토해야 합니다.
• 수영장·베란다시설. 감정가격에 포함된 제시외시설의 실제 상태, 관련 인허가 및 향후 보수·관리 부담을 확인해야 합니다.
• 채권액 대조. 신청채권자 청구액은 277,714,976원인데 말소기준 근저당권 채권최고액은 636,000,000원입니다. 배당 전망에는 실제 채권원리금과 채권최고액의 차이를 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 1,139,659,000원만으로 적정가격을 확정하지 말고, 주변 유사 건물·토지의 최근 실거래, 건물 상태, 토지지분 및 법적 분쟁 가능성을 반영해 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 911,727,200원, 2회 유찰 가정가격은 729,381,760원입니다. 다만 유찰로 가격이 낮아지더라도 유치권·점유·지분 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 매각목록, 유치권 신고 관련 서류 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸보다 유치권과 지분이 중요하다”

이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.12.19 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 설정된 고명은의 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 판단은 여기에서 끝나지 않습니다. 180,000,000원 공사대금 유치권 신고가 존재하고, 그 성립 여부가 불분명합니다. 게다가 일괄매각 중 일부 토지가 지분매각이며, 수영장과 베란다 등 제시외시설이 감정가격에 포함된 복합적인 물건입니다.

최저가 1,139,659,000원이 시장가격보다 저렴하다는 최근 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 이 때문에 신건 가격을 투자 기회로 긍정하거나, 유찰 후 가격만 보고 매수를 권하기 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 인수권리는 양호하지만, 입찰 판단은 보류’입니다. 유치권의 진위와 점유관계를 확인하고, 지분매각의 법적·물리적 범위를 확정한 뒤, 동종 부동산의 실제 거래가격을 대조해야 합니다. 이 사건의 핵심은 근저당권의 말소 여부가 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 온전히 사용하고 인도받을 수 있는가입니다.