창원지방법원 2026타경10179. 경상남도 거제시 덕포동 94 일대의 호텔·근린생활시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사래디언스관광호텔이며, 2019년 10월 17일 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 3,540,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권이 설정되고 압류와 경매절차가 이어졌습니다. 현재 경매는 중소기업은행으로부터 채권을 양도받은 것으로 기재된 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사가 신청한 사건으로, 청구금액은 4,329,896,508원입니다.

일반적인 주거용 경매와 비교하면 권리분석의 핵심이 다릅니다. 등기상 근저당권·압류가 소멸하는지뿐 아니라, 실제 매각에 포함되는 건물과 토지의 범위, 제시외 건물, 증축허가, 토지의 현황, 분묘 유무를 함께 판단해야 합니다. 특히 호텔이라는 이용상태만 보고 영업권이나 영업설비 일체가 당연히 이전된다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 근저당·압류

말소기준은 2019.10.17 접수된 을구 30번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,540,000,000원이며, 공동담보로 덕포동 94 및 산28-6 토지가 기재되어 있습니다. 후순위 근저당권인 을구 31번과 32번, 이후 등기된 압류 및 현재 경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

압류는 말소기준 이후 총 5건이 등기됐고, 이 중 2021년 거제시 압류는 이미 말소됐습니다. 나머지 압류는 매각으로 소멸할 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당순위는 별개입니다. 국세·지방세 중 당해세로 취급되는 금액이 있으면 선순위 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 현재 신고된 임차인 없음

현재 확인되는 임차인은 없습니다. 감정평가 관련 조사에서도 임대관계는 없는 것으로 기재됐습니다. 따라서 확인된 임차인 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 배당모형의 임차보증금 인수액도 0원입니다.

다만 이 건물에는 과거 임차권등기가 있었던 이력이 있습니다. 김태희 명의로 2009.03.11 등기된 상가건물임차권은 보증금 30,000,000원, 월차임 350,000원, 임차범위 2층 전부로 기재됐습니다. 해당 임차권등기는 2010.09.27 경매매각으로 말소됐으므로 현재 매수인 인수보증금에 포함하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 44.41억의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,441,290,310원입니다. 최초 매각기일을 앞둔 신건으로 유찰 횟수는 0회입니다. 등기상 금전 인수액이 0원이라고 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득 추정액 역시 4,441,290,310원입니다. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도 및 시설 보수비 등은 별도입니다.

그러나 이 가격이 시장가치보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 호텔과 근린생활시설, 여러 토지가 결합된 일괄매각 물건은 동일한 조건의 비교 거래를 확보하는 것이 중요합니다. 실제 영업수익, 건물 상태, 토지의 개별 이용 가능성, 인허가 조건에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,441,290,310원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액을 적용한 모형입니다. 실제 채권 잔액과 배당순위, 채권양도 관계에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 법정 우선변제액은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 외 위험은 남는다

유찰 가정에서는 매각가격이 4,441,290,310원 → 3,553,032,248원 → 2,842,425,798원으로 내려갑니다. 반대로 채권자 미배당은 커집니다. 등기상 권리인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정되지만, 낙찰가격이 내려갔다고 해서 자동으로 시세 대비 저렴해지는 것은 아닙니다. 각 가격 단계에서도 건물·토지의 실제 시장가치와 필요한 추가 지출을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·토지·인허가 — 이 물건의 실제 위험 구간

• 입지. 경상남도 거제시 덕포동 하덕마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 펜션, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 건물은 근린생활시설, 호텔, 보일러실로 이용되는 것으로 기재됩니다. 6층 철근콘크리트조 건물과 단층 조적조 건물의 실제 상태를 확인해야 합니다.
• 토지 조건. 자연녹지지역이며 토지 공시정보상 공시지가는 465,700원/㎡입니다. 지형은 평지·부정형이고 소로한면에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 덕포해수욕장 휴양관광구역의 중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 별도 토지는 준보전산지 관련 제한도 검토해야 합니다.
• 제시외 건물. 목록 1의 감정서상 ㄱ 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 일부 자연생 수목도 토지 평가에 포함됐습니다.
• 토지 현황 차이. 목록 3 토지는 공부상 임야이지만 현황은 잡종지로 조사됐습니다. 지목과 현황의 차이에 따른 활용 제한을 확인해야 합니다.
• 증축허가. 목록 1과 3은 증축허가 또는 신고를 득한 것으로 조사됐으나, 관할관청에 관련 내용을 반드시 재확인하도록 명시되어 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 이는 증축 관련 인허가와 현재 건축물 상태의 검증을 대체하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 30번 중소기업은행 근저당권(2019.10.17)을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부와 최신 등기사항을 재대조하세요.
• 채권양도·승계 확인. 신청채권자인 유아이제삼십팔차유동화전문유한회사와 등기상 중소기업은행 근저당권의 관계 및 배당 지위를 확인하세요.
• 압류·당해세 확인. 통영세무서, 거제시, 국민건강보험공단 관련 압류에 따른 조세·공과금 채권액과 법정 배당순위를 확인하세요.
• 임차인 및 실제 점유. 과거 상가건물임차권은 말소됐지만 현재 호텔·근린시설의 실제 사용자를 확인하고 명도 또는 인도에 따른 부담을 점검하세요.
• 분묘 현장조사. 목록 3 토지의 분묘 존재 가능성과 분묘기지권 성립 여부를 확인하세요. 권리 성립 시 토지 활용에 미치는 영향을 별도 평가해야 합니다.
• 증축허가 확인. 목록 1과 3의 증축허가·신고 내용 및 현황 건축물의 적법성을 관할관청에서 재확인하세요.
• 매각범위 확인. 일괄매각 대상 토지와 건물, 제시외 건물 ㄱ, 수목의 범위를 매각목록·감정평가 도면과 대조하세요.
• 시장가치 검증. 호텔·근린시설의 개별 평가액, 토지 활용도, 영업수익, 시설 보수 필요성 등을 반영해 독립적인 입찰가 상한을 산정하세요.
• 체납·시설비 확인. 공과금, 관리비, 시설 운영과 관련된 체납 및 향후 보수비용을 확인하고 법률상 승계되는 항목을 구분하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관할관청의 인허가 기록을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “등기상 깨끗함과 투자 안전성은 다르다”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 원칙적으로 소멸합니다. 확인된 현재 임차인도 없어 배당모형상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 다릅니다. 신건 최저가격은 4,441,290,310원이고, 이를 시장가격보다 저렴하다고 볼 수 있는 실거래 근거는 확인되지 않았습니다. 더욱이 분묘기지권 성립 가능성, 증축허가 확인, 국세·지방세 관련 배당 변수와 호텔·근린시설의 환금성 문제가 동시에 존재합니다.

결론은 ‘등기상 금전 인수위험은 낮지만, 가격과 현장 권리위험은 보류’입니다. 신건 가격이 감정가와 같다는 사실만으로 입찰할 근거는 부족합니다. 분묘 여부와 인허가 상태를 먼저 확정하고, 비주거용 부동산의 실제 시장가치를 검증한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.