창원지방법원 2026타경10186. 경상남도 통영시 광도면 용호리 369-3 소재의 건물과 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 사건 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 금속기와지붕의 2층 건물이며, 토지 면적은 405.0㎡입니다. 입찰 전에는 실제 매각 목적물과 건축물대장·토지 등 공부의 표시를 대조할 필요가 있습니다.
등기상 소유자는 하정선입니다. 말소기준권리는 2016년 4월 21일 설정된 주식회사 조흥저축은행의 채권최고액 91,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 같은 채권자 명의로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 설정된 정주영 명의 근저당권도 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 다만 등기상 담보권의 소멸과 임대차·점유 위험은 별개의 문제입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 현황 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 용호리 369-3 도로명주소: 경상남도 통영시 광도면 용호로 438-32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 용도 표시: 연립/다세대 + 토지 감정평가상 이용상태: 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 금속기와지붕 2층 건물 · 외벽 드라이비트 등 마감 · 위생·급배수·난방설비 |
| 토지 | 405.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 하정선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 227,532,080원 / 227,532,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 조흥저축은행 / 171,682,296원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 주요 토지 규제 | 자연환경보전지역 · 수자원보호구역 · 가축사육제한구역 · 공익용산지 접함 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 및 제시외 수목(ㄹ) 포함 · 지상 컨테이너박스 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 담보권의 소멸
말소기준권리: 2016년 4월 21일 설정된 조흥저축은행 근저당권(채권최고액 91,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 조흥저축은행의 추가 근저당권(채권최고액 156,000,000원)도 확인됩니다. 이후 설정된 정주영 명의 근저당권(채권최고액 136,500,000원)은 말소기준권리 후순위로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 매각 범위와 토지 규제 — 실제 이용 가능성을 확인해야 한다
| 확인 항목 | 확인 내용 | 입찰 시 의미 |
|---|---|---|
| 사건 용도와 현황 | 연립/다세대 + 토지 / 감정평가상 단독주택 이용 | 건물·토지의 목적물 표시와 공부를 대조해야 함 |
| 토지이용계획 | 자연환경보전지역, 수자원보호구역 | 증축·개축·용도변경 등은 관련 규정과 허가 가능 여부 확인 필요 |
| 추가 제한 | 가축사육제한구역, 공익용산지 접함 | 토지 이용계획과 제한 범위를 구체적으로 확인해야 함 |
| 일괄매각 포함 | 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 및 제시외 수목 ㄹ | 감정서 도면과 현장을 대조해 실제 포함 범위를 확인 |
| 매각 제외 | 지상 컨테이너박스 | 낙찰 목적물에 포함되지 않으므로 소유·점유 및 처리 관계 확인 필요 |
③ 예상배당표 (현 회차 매각가 227,532,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 기준 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 3,985,449원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사 조흥저축은행 | 91,000,000원 | 91,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사 조흥저축은행 | 156,000,000원 | 132,546,631원 | 23,453,369원 |
| 을구 5번 근저당권 · 정주영 | 136,500,000원 | 0원 | 136,500,000원 |
| 채권 합계 | 383,500,000원 | 223,546,631원 | 159,953,369원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 약 매각가의 1.8%로 추정된 3,985,449원입니다. 위 표는 채권최고액을 기준으로 한 예상 계산이며, 실제 채권 잔액·배당요구 및 세금 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 배당 변수가 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권 배당액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,532,080원 | 223,546,631원 | 159,953,369원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 182,025,664원 | 178,677,305원 | 204,822,695원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,620,531원 | 142,781,844원 | 240,718,156원 |
위 회차별 금액은 제시된 시나리오에 따른 계산입니다. 유찰 후 최저매각가가 내려가더라도 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 또한 현재 확인된 실거래 비교 기준이 없어 최저가만으로 시세 대비 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 통영시 광도면 용호리 소재 용호마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 취락·농경지·임야·해수면 등이 혼재하는 환경으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 실제 이동 동선과 도로 접근 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역 및 수자원보호구역에 포함되고 가축사육제한구역에도 해당합니다. 공익용산지와 접하는 것으로 기재되어 있어 토지 이용에 관한 규제 검토가 중요합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 면적은 405.0㎡이며 완경사·부정형·세로한면(가)으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 73,200원/㎡입니다. 공시지가만으로 실제 매매가나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕의 2층 건물로 위생·급배수·난방설비가 기재되어 있습니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며, 사건 용도 표시와 차이가 있습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 ㄱ~ㄷ과 제시외 수목 ㄹ은 매각에 포함되지만 지상 컨테이너박스는 제외됩니다. 감정서 도면과 현장을 대조해 경계·점유·포함 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 확인된 실거래 비교자료만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 토지 규제와 건물의 실제 이용 상태, 매각 범위 및 향후 이용 가능성이 매수 수요와 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 표시 대조. 사건 용도 ‘연립/다세대 + 토지’와 감정평가상 ‘단독주택 이용’이 다르므로 건축물대장·등기사항전부증명서·감정평가서의 목적물 표시를 대조하세요.
- 임대차 및 점유. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 확인 등 가능한 절차를 통해 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하고 명도 위험을 별도로 평가하세요.
- 토지 규제. 자연환경보전지역·수자원보호구역·가축사육제한구역의 적용 범위와 공익용산지 접면 여부를 확인하고, 증축·개축·용도변경 등 계획이 있다면 관할 기관에 허가 가능 여부를 문의하세요.
- 매각 포함·제외 물건. 제시외 건물 ㄱ~ㄷ 및 수목 ㄹ의 포함 범위를 감정서 도면과 현장에서 대조하세요. 컨테이너박스는 매각 제외이므로 소유권·점유 및 처리 관계를 확인하세요.
- 실제 채권 잔액. 신청채권 청구액 171,682,296원과 채권최고액 기준 예상배당액 사이에 차이가 있습니다. 근저당권별 실제 채권 잔액, 공동담보 및 배당요구 내역을 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가와 최저가가 227,532,080원으로 동일한 신건입니다. 실거래 기준 가격 비교와 규제에 따른 활용 가능성을 검토하기 전에는 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 추가 비용. 취득 관련 비용, 미납 세금 및 기타 현장 확인 사항은 배당 시나리오에 모두 반영된 것이 아닙니다. 실제 자금 계획에 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수액 0원”만으로 판단할 수 없다
이 사건은 말소기준권리 이후의 담보권이 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이것만으로 안전한 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 사건 용도 표시와 감정평가상 이용상태가 다르고, 토지에는 자연환경보전지역·수자원보호구역 등의 규제가 있으며, 제시외 건물·수목의 포함과 컨테이너박스의 제외도 확인해야 합니다.
또한 임대관계는 미상이고, 사건 청구액과 채권최고액 기준 예상배당액 사이에는 차이가 있습니다. 권리 소멸 여부, 실제 점유와 임대차, 토지 이용 가능성, 매각 목적물 범위, 실제 채권 잔액을 각각 검증하는 것이 우선입니다. 실거래 기준 가격 비교 없이 신건 가격의 메리트를 단정하지 말고, 확인 결과를 반영해 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
