창원지방법원 2026타경10198. 경남 고성군 삼산면 장치리 615-4 소재 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매상 물건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정평가상 건물의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물이며, 토지면적은 703.0㎡입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
소유자는 나태호이고, 경매신청채권자는 효천신용협동조합입니다. 현재 말소기준은 2024.06.20 설정된 채권최고액 363,000,000원의 근저당권입니다. 이후 국세·건강보험·지방자치단체의 압류와 카드사·금융기관 가압류가 연이어 등기됐습니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 배당순위 문제와 실제 부동산 이용 가능성은 별개로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 삼산면 장치리 615-4 |
| 도로명주소 | 경상남도 고성군 삼산면 장치2길 569-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 일괄매각 |
| 토지 | 703.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 나태호 (2025.04.14 소유권이전) |
| 감정가 | 433,339,900원 |
| 최저매각가 | 433,339,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 효천신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 336,620,793원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.20 효천신용협동조합 근저당권 (채권최고액 363,000,000원) |
| 조사상 점유자 | 송인영 · 전입 2025.04.18 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 · 수산자원보호구역 |
| 도로 특이사항 | 동측 포장도로 사유지 · 통행 제한 가능성 기재 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류·가압류는 소멸
말소기준권리는 을구 6번 근저당권입니다. 효천신용협동조합이 2024.06.20 설정한 채권최고액 363,000,000원의 담보권으로, 장치리 615-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 근저당 설정 당시 채무자는 신혜주였으며, 이후 계약인수를 거쳐 2025.04.04 채무자가 나태호로 변경됐습니다.
갑구 5~7번의 압류와 갑구 8~12번의 가압류, 갑구 13번 임의경매개시결정은 모두 현재 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기된 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 과거 2018년과 2021년에 설정됐던 근저당권은 이미 말소됐으며, 2023년 임의경매개시결정 역시 취하 후 말소된 이력이 있습니다.
점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송인영 점유 부분 미상 |
2025.04.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
승계 없음 |
조사된 점유자는 송인영 1명입니다. 전입일은 2025.04.18로, 말소기준인 2024.06.20 근저당권보다 늦습니다. 이 전입관계를 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어려워 대항력 없는 후순위 점유자로 분석됩니다.
다만 보증금과 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 배당받을 수 있는 금액이나 실제 명도 협의의 난도는 아직 확정할 수 없습니다. 보증금 미상이라는 사실만으로 매수인이 그 보증금을 인수한다고 단정할 수는 없지만, 반대로 점유·임대차관계를 확인하지 않은 채 명도 부담까지 없다고 볼 수도 없습니다.
② 가격 검증 — 신건 433,339,900원, 저렴하다고 볼 근거는 부족
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 433,339,900원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 출발합니다. 다만 동일한 입지·용도·토지 규모를 비교할 수 있는 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가 자체가 현 시점의 적정 매매가격인지 판단하기 어렵습니다.
특히 감정상 단독주택으로 이용되는 건물과 703.0㎡의 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 가격 검토 시 일반적인 공동주택의 평형별 거래가격과 단순 비교하기보다는 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 제시외 건물, 도로의 법적 이용 가능성을 함께 반영해야 합니다. 공시지가 46,500원/㎡는 참고 지표일 뿐, 매매 시세와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,339,900원 가정)
아래 표는 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정했을 때의 배당 추정입니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 기재된 청구금액 기준으로 계산됐습니다. 실제 피담보채무와 조세채권의 우선순위, 당해세 등이 반영되면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,733,399원 |
| 1. 근저당 · 효천신용협동조합 | 363,000,000원 | 363,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 14,567,388원 | 14,567,388원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 72,530,827원 | 49,039,113원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리카드 | 5,185,634원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 | 7,602,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 | 542,886,567원 |
|---|---|
| 예상 채권자 배당 | 426,606,501원 |
| 예상 미배당액 | 116,280,066원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (배당모형 기준) |
집행비용은 6,733,399원으로 추정했습니다. 국세·지방세 등 당해세와 점유자 관련 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 압류채권은 법정 우선순위에 따라 배당 결과가 바뀔 수 있으며, 위 표의 후순위 채권자별 배당 순서는 실제 배당순위의 확정을 의미하지 않습니다.
회차별 시나리오 — 유찰되더라도 도로 위험은 남는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 433,339,900원 | 426,606,501원 | 116,280,066원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 346,671,920원 | 341,018,513원 | 201,868,054원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 277,337,536원 | 272,654,810원 | 270,231,757원 | 0원 |
현재 신건에서는 신청채권자 효천신용협동조합의 청구금액 336,620,793원에 대하여, 배당모형상 근저당 채권최고액인 363,000,000원이 배당됩니다. 1회 유찰을 가정한 모형에서는 해당 채권자에게 341,018,513원이 배당되어 신청 청구금액을 충족하지만, 2회 유찰 시에는 272,654,810원으로 감소해 청구금액에 미달합니다. 이는 채권최고액을 이용한 시뮬레이션이지 실제 확정 배당액은 아닙니다.
어느 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 후순위 등기권리와 조사된 전입관계를 전제로 한 결과입니다. 취득세·등기비용·명도 비용·체납 관리비 등 별도 비용과 도로 통행 문제는 포함되지 않습니다. 매수인의 실제 경제적 부담은 입찰가격만으로 끝나지 않을 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성군 삼산면 장치리 아랫장백마을 남측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 펜션, 수산 관련 시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주변 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다. 다만 동측 포장도로의 사유지 여부와 실제 통행권은 별도 문제이므로 이용 경로의 법적 안정성 확인이 필수입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 703.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며, 토지이용상황은 단독주택 용도로 조사되어 있습니다. 공시지가는 46,500원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 자연환경보전지역과 수산자원보호구역에 해당하며, 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 건축물의 증축, 용도변경, 개발·이용계획은 관련 규제와 허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지, 샷시 창호 등의 마감이 기재되어 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서상 감정서의 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 현황과 감정평가상 반영 범위, 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 여부도 별도 확인된 사항은 없습니다. 다만 이는 실제 구조·면적·허가관계에 대한 현장 및 공부 대조를 대신하지 않습니다.
- 환금성. 주변이 단독주택·펜션·수산 관련 시설의 혼재 지역이고 자연환경보전지역 등의 제한이 적용됩니다. 거래가격 비교 기준이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력과 향후 환금성을 확정하기 어렵습니다. 진입도로의 이용 가능성이 매도 과정에서도 중요한 변수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 6번 효천신용협동조합 근저당권(2024.06.20)이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요. 종전 말소된 근저당 및 경매개시결정과 구분해야 합니다.
- 진입도로 통행권. 장치리 615-4 및 인접 토지의 지적도·토지등기부·현황도로를 확인하고, 동측 포장도로의 사유지 통행 제한 가능성을 해소해야 합니다. 실제 통행 경로와 법적 이용 근거를 모두 점검하세요.
- 송인영 점유 및 임대차. 전입 2025.04.18은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·실제 점유 부분은 미상입니다. 계약관계, 배당요구, 현황조사 및 매각물건명세서 기재를 대조하세요.
- 조세·공과금 압류. 국, 국민건강보험공단, 여수시의 압류가 있습니다. 체납액과 법정 우선순위, 당해세 해당 여부 및 교부청구 내용을 확인하세요.
- 제시외 건물 포함 범위. 감정서상 'ㄱ' 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 건물 위치·규모·이용상태와 토지 경계의 관계를 확인하고, 필요하다면 건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 용도지역과 개발 제한. 자연환경보전지역·수산자원보호구역 규제가 적용됩니다. 계획하는 이용·증축·용도변경의 허가 가능성을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 433,339,900원이 적정한지 판단할 수 있는 유사 주택·토지의 최근 거래사례와 현장 상태를 확인하세요. 실거래 비교 없이 감정가 할인율을 수익성으로 해석하지 마세요.
- 명도 및 추가비용. 예상 인수액 0원과 별개로 실제 점유자 인도, 취득세·등기비용, 시설 보수비, 체납 공과금·관리비 등 추가 부담 가능성을 점검하세요.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.11.09 전에 최종 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 토지 관련 공부와 매각조건 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다
이 사건의 등기상 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.06.20 효천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 송인영의 전입도 말소기준 이후이므로 현재 확인되는 전입관계를 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 물건을 평가할 때 가장 중요한 문제는 후순위 채권자의 미배당금이 아니라 동측 사유지 도로의 통행 제한 가능성입니다. 여기에 점유자의 보증금·확정일자 미상, 국세 등 압류에 따른 실제 배당순위 변동, 제시외 건물과 보전지역의 이용 제한이 겹칩니다.
현재 최저매각가는 433,339,900원입니다. 그러나 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 만큼 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 도로 통행권과 이용 제한이 해소되지 않는다면 낮은 입찰가격만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
결론은 신건 입찰 신중·권리 및 현장 확인 우선입니다. 말소기준권리와 후순위 등기권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 진입도로의 법적 이용 가능성과 점유관계, 실제 시장가격이 확인되기 전에는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 사유지 도로 문제를 해소하고 실제 취득가치가 얼마인지 검증할 수 있느냐에 있습니다.
