창원지방법원 2026타경10209. 경상남도 거제시 문동동 거제센트럴푸르지오 110동 2401호, 전용 84.9106㎡ 아파트입니다. 25층 건물 중 24층에 위치하며, 2018년 준공된 1,164세대 단지입니다. 소유자 김진성은 2021년 5월 14일 매매를 원인으로 2022년 3월 14일 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 295,539,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 채권이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 발생한 임차권이 존재한다는 점입니다. 임차인 김상미의 보증금은 220,000,000원이고, 전입신고와 확정일자 모두 2024년 5월 2일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 중요한 반전이 있습니다. 임차권등기의 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 9월 2일 대항력 포기확약서를 제출했습니다. 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 해당 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
그럼에도 최저가 226,000,000원은 최근 시세보다 상당히 높습니다. 권리 측면에서 확약이 긍정적인 요소라면, 가격 측면에서는 신건 입찰에 신중해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 제110동 제24층 제2401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 문동1길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9106㎡ · 25층 중 24층 |
| 단지 규모 | 1,164세대 · 2018.01.31 준공 |
| 소유자 | 김진성 (2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 295,539,000원) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 226,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 244,468,554원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.02 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 · 56,000,728원 |
| 선순위 임차권 | 김상미 · 보증금 220,000,000원 · 2026.09.02 대항력 포기확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준인 비엔케이캐피탈 가압류 이후 설정된 부산은행·신한카드 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 2024년 3월 11일 등기된 선순위 주택임차권은 일반적인 후순위 소멸권리와 구별해야 하며, 인수 위험 해소의 근거는 말소기준권리 자체가 아니라 주택도시보증공사의 확약입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 220,000,000원의 의미
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김상미 | 전유부분 전부 110동 2401호 |
전입 2022.02.21 확정 2022.02.25 |
220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 포기확약 제출 |
실제 임차인은 1명, 김상미입니다. 주택도시보증공사는 임차권등기의 승계인이자 경매신청 채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 보증금 합계는 220,000,000원입니다.
| 실제 임차인 | 김상미 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.02.20 |
| 점유개시 / 전입 | 2022.02.21 |
| 확정일자 | 2022.02.25 |
| 주택임차권등기 | 2024.03.11 · 을구 순위 1번 · 제8299호 |
| 보증금 | 220,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 임차권 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 대항력 포기확약 | 2026.09.02 제출 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 적용·이행 전제) |
1회 유찰 시 원래 배당 시나리오의 예상 인수액은 42,531,200원, 2회 유찰 시에는 78,184,960원입니다. 이 경우 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용은 보증금 수준인 220,000,000원 안팎에 머무르게 됩니다.
다만 이 금액들은 확약이 없을 때의 원칙적 인수 위험을 보여주는 수치입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기확약이 유효하게 이행되면 해당 미배당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
확약의 효력은 김상미의 임차권과 이에 관한 주택도시보증공사의 승계 권리에 한정됩니다. 다른 임차인의 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 확약은 아니므로, 확인되지 않은 별도 임차인이 존재할 경우 그 대항력과 인수 위험은 독립적으로 검토해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김상미 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다
거제센트럴푸르지오 동일 평형인 전용 84.91㎡의 최근 실거래 12건입니다. 비교 대상은 2026년 3월부터 10월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 197,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.91㎡ | 24층 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 84.91㎡ | 6층 | 185,000,000원 |
| 2026.09 | 84.91㎡ | 15층 | 186,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 17층 | 199,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 5층 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 17층 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 5층 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 8층 | 204,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 14층 | 217,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 5층 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 1층 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 24층 | 207,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.91㎡ | 12건 | 197,666,666원 |
최근 거래가격은 185,000,000원~217,000,000원에 형성돼 있습니다. 감정가 226,000,000원은 최근 12개월 평균보다 28,333,334원 높고, 평균의 114.3%입니다. 최근 거래 중 최고가인 217,000,000원도 웃돕니다.
특히 주목할 거래는 2026년 10월, 24층, 190,000,000원입니다. 이 물건 역시 24층이므로 층수 측면에서 직접 비교할 수 있는 사례입니다. 해당 거래가격은 신건 최저가보다 36,000,000원 낮습니다. 다만 개별 세대의 향·내부 상태·수리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 김상미 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 56,000,728원 | 2,036,000원 |
| 3. 가압류 · 부산은행 | 44,583,920원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 18,411,200원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 244,468,554원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 226,000,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용 3,964,000원과 임차보증금 220,000,000원을 배당하면 2,036,000원이 남아 비엔케이캐피탈에 일부 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 결과이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 확약이 관건
| 회차 | 최저가 | 확약 전 원칙적 인수 추정 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 226,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 180,800,000원 | 42,531,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 144,640,000원 | 78,184,960원 | 0원 |
확약 전 원칙적 인수 추정액은 회차별 예상배당에 따른 수치입니다. 실질 인수 0원 판단은 2026.09.02 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기확약이 유효하게 적용·이행되는 경우에 한정됩니다. 실제 매각 일정과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
확약이 없었다면 1회 유찰 시 최저가 180,800,000원에 예상 인수액 42,531,200원이 더해져 실질취득비용은 223,331,200원이 됩니다. 2회 유찰 시에도 최저가 144,640,000원과 예상 인수액 78,184,960원을 합치면 222,824,960원입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 내려간다고 실질적으로 싸지는 물건이 아닙니다.
반대로 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 미배당 보증금 인수 부담은 0원으로 판단하므로, 낙찰가격 인하가 실질취득비용 감소로 연결됩니다. 1회 유찰 시 최저가 180,800,000원은 최근 실거래 평균 197,666,666원과 최신 거래가 190,000,000원보다 낮아집니다. 다만 이 경우에도 확약의 효력, 명도, 취득 부대비용과 물건 상태를 확인해야 가격상 이점을 확정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 문동동 소재 삼룡초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 단지 대지권 토지는 동측 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 25층 건물 중 24층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 등으로 마감됐고 샷시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 각층 소화전 및 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 지형은 완경사·부정형이며 공시지가는 917,400원/㎡입니다. 녹지용지, 중로1류 및 상대보호구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 단지 규모. 2018년 준공된 1,164세대 아파트로, 동일 평형의 최근 실거래 비교가 가능합니다. 다만 실제 환금성은 거래가격과 개별 세대의 상태에 영향을 받습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 인근 주민 탐문, 관련 공부 및 외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 기준으로 평가됐으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.09.02 제출한 확약서의 내용과 적용 범위를 확인하세요. 잔존 보증금청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 유효하게 적용되는지 중요합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 을구 순위 1번 임차권등기는 등기부상 존재합니다. 확약서 제출 사실만으로 이미 말소됐다고 판단하면 안 됩니다. 말소 절차와 이행 가능성을 확인하세요.
- 보증기관 승계관계 확인. 실제 임차인 김상미와 주택도시보증공사의 승계관계를 대조하세요. 보증금 220,000,000원을 중복 계산하지 않되, 확약의 권리 포기 범위는 명확히 검토해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 226,000,000원은 최근 평균 197,666,666원의 114.3%입니다. 최신 24층 거래가 190,000,000원과도 비교해 입찰가격을 검토해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득비용 재계산. 확약이 유효하면 인수액 0원을 전제로 검토할 수 있지만, 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금 인수로 실질취득비용이 크게 달라집니다. 두 경우를 구분해 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재의 실제 점유 상태까지 단정할 수 없습니다. 현장 점유자를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
- 관리비·추가 비용 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성, 내부 수리비 및 취득 관련 비용을 확인하세요.
- 배당 및 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 대항력 포기확약서 및 실제 배당 관련 사항을 법원 원본으로 확인하세요. 당해세와 우선변제 관련 변수도 검토해야 합니다.
- 매각 일정 재확인. 매각기일은 2026.11.09입니다. 입찰 전 매각기일 변경, 정지·취하 여부 및 최저매각가격을 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리의 반전보다 가격이 더 중요하다
맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸면 좋은 경매가 아니다”
이 사건은 선순위 임차권의 위험과 보증기관 확약의 효과를 정확히 구별해야 하는 경매입니다. 임차인 김상미는 보증금 220,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 원칙적으로 유찰이 진행되면 매수인의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기확약서는 이러한 인수 위험을 실질적으로 해소할 중요한 근거입니다.
따라서 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 임차권등기 말소까지 확인해야 권리 위험이 확실히 정리됩니다.
그보다 냉정하게 봐야 할 것은 가격입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균이 197,666,666원인데 신건 최저가는 226,000,000원입니다. 더욱이 최근 같은 24층 거래는 190,000,000원입니다. 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 ‘확약 확인, 신건 가격 보류’입니다. 1회 유찰 시 제시된 최저가 180,800,000원은 최근 실거래 평균보다 낮아지지만, 그때에도 확약의 효력과 임차권등기 말소, 점유 상태 및 추가 비용을 재확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차보증금을 실제로 인수하지 않는다는 점을 확인하고, 최근 시세에 맞는 가격으로 취득할 수 있느냐에 있습니다.
