창원지방법원 2026타경10227. 경상남도 거제시 장평동 거제장평코아루아파트 105동 8층 804호입니다. 등기상 소유자는 구종식과 김성희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2013년 8월 16일 설정된 신현신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 252,000,000원입니다.

등기부에는 이후 가압류와 압류 등이 기재되어 있지만, 자료상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 배당 가정에 따른 결과입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸 예정

확인된 임차인 없음(임대관계 미상). 현재 제공된 권리 내역상 확인된 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임대차계약 유무를 확인하기 전까지 임대차 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

2013년 8월 16일 설정된 신현신용협동조합 근저당권이 기준권리입니다. 2008년 설정된 신한은행 근저당권은 2013년 8월 19일 해지 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이후의 근로복지공단·신한카드·롯데캐피탈 가압류와 국세·거제시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 압류권자의 조세채권 및 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다

비교 대상은 코아루 단지의 거래면적 84.98㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 149,500,000원(8건), 전체 12건 평균은 148,667,500원이며 최신 거래는 2026년 8월 153,000,000원입니다. 감정가와 최저가가 같은 160,000,000원이므로 현재 신건 가격을 최근 거래와 직접 비교할 수 있습니다.

최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%이며, 최신 거래 153,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다. 최신 거래를 기준으로 하면 최저가는 약 104.6% 수준입니다. 전체 12건 평균 대비 비율도 107.6%입니다. 따라서 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.

최근 추세 지표는 과거 거래군 대비 +1.7%입니다. 이 지표는 음수 하락 신호는 아니지만, 그렇다고 감정가가 적정하거나 할인되어 있다는 뜻도 아닙니다. 실제 입찰 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 비교하고, 층·상태 등 개별 호수의 차이를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 채권 합계는 278,932,105원, 채권자 예상 배당 합계는 156,960,000원, 미배당액은 121,972,105원입니다. 집행비용 3,040,000원은 별도입니다. 미배당은 채권자 측의 회수 부족을 뜻하며, 그 금액이 그대로 매수인 인수액이 된다는 뜻은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 장평동 양지초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택단지와 주택, 상가 등이 혼재하는 주택지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지. 코아루 단지는 390세대이며 사용승인일은 2008년 2월 18일입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 8층 804호입니다. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비 및 난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 기재되어 있으며, 도로 관련 사항도 함께 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건은 126,900,000원부터 170,000,000원까지 분포합니다. 거래가격 편차가 있으므로 단순 평균만으로 해당 호수의 적정 매입가격을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 응찰가 검토. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 107.0%, 최신 거래의 약 104.6%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격상 이점을 가정하지 마세요.
• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 배당 및 조세채권 확인. 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 121,972,105원입니다. 이는 매수인 인수액과 구분해야 하며, 금액이 확인되지 않은 국세·거제시 압류 및 당해세 관련 사항도 별도로 검토하세요.
• 회차별 가격 시나리오. 제공된 시나리오상 현재 최저가는 160,000,000원, 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원입니다. 실제 매각 회차와 최저가 변경 여부를 확인한 뒤 판단하세요.
• 실거래 재확인. 최신 거래는 2026년 8월 153,000,000원입니다. 입찰 전 추가 거래가 있는지 확인하고 층·향·내부 상태 차이를 반영하세요.
• 등기·매각 서류 대조. 2013년 8월 16일 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 확인하고, 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “인수 위험이 낮아도 신건 가격은 별개”

이 물건은 자료상 매수인 인수액이 0원으로 산정되고, 말소기준권리 이후의 가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 점유·임대차 확인은 반드시 남겨야 합니다.

가격은 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 149,500,000원과 최신 거래 153,000,000원을 웃돕니다. 최근 추세 지표가 +1.7%라고 해도 현재 최저가가 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 신건 가격 메리트는 부족합니다. 입찰 여부는 임대차 확인과 최신 시세 재검토를 마친 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.