창원지방법원 2026타경10235. 경상남도 통영시 도남동에 위치한 통영성원아파트 4동 406호, 전용면적 49.89㎡의 아파트입니다. 감정가는 74,000,000원, 첫 매각기일은 2026년 11월 9일입니다. 유찰 없이 감정가 그대로 진행되는 신건입니다.
이 물건의 현재 말소기준권리는 2020년 10월 23일 설정된 통영축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 신청채권자의 경매 청구액은 46,719,234원입니다. 등기부에 등장하는 오래된 근저당권과 전세권은 이미 말소됐으며, 2022년에 시작됐던 별도의 임의경매도 2023년 취하로 종료됐습니다.
따라서 현존 등기권리만 살펴보면 낙찰자가 승계할 담보권 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가 과정에서 점유자가 폐문·부재였고 임대관계도 미상으로 기록됐습니다. 알려진 임차인이 없다는 것과 실제 임차인이 전혀 없다는 것은 서로 다른 판단입니다. 이 차이를 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남동 484-4 통영성원아파트 제4동 제4층 제406호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 데메4길 68 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.89㎡ · 지상 12층 건물 중 4층 |
| 단지 | 통영성원(3동-5동) · 242세대 · 1996.03.28 준공 |
| 소유자 | 유중숙 (단독소유, 2004.12.16 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2020.10.23 통영축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 통영축산업협동조합 / 46,719,234원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 점유·임대관계 | 점유자 폐문·부재 · 임대관계 미상 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 추정 · 외부관찰 및 주위탐문에 의한 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
권리분석에서 중요한 날짜는 2020년 10월 23일입니다. 이날 통영축산업협동조합이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 현재 확인되는 근저당권은 이 한 건이며, 이번 임의경매의 신청채권자도 같은 금융기관입니다.
특히 2013년 5월 30일 설정된 전세금 55,000,000원의 전세권은 2020년 10월 23일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 과거 전세권의 존재만으로 현재 55,000,000원을 낙찰자가 부담한다고 판단할 근거는 없습니다.
2022년 6월 27일에도 통영축산업협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나, 해당 절차는 2023년 10월 11일 취하됐고 10월 12일 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 진행되는 사건은 2026년 3월 10일 개시된 별도의 임의경매입니다.
② 시세 비교 — 신건 7,400만원이 비싼 이유
동일 단지 통영성원(3동-5동)의 전용 49.89㎡ 실거래를 기준으로 비교합니다. 확인되는 거래는 총 12건이며, 가격은 50,000,000원~88,000,000원입니다. 다만 최고가와 같은 과거 고가 거래에 영향을 받는 전체 평균만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.89㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 10 | 61,500,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 49.89㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2026.01 | 49.89㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2025.10 | 49.89㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2025.09 | 49.89㎡ | 11 | 76,000,000원 |
| 2025.09 | 49.89㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 49.89㎡ | 8 | 82,000,000원 |
| 2025.06 | 49.89㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.05 | 49.89㎡ | 9 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.89㎡ | 6건 | 67,250,000원 |
| 전체 평균 | 49.89㎡ | 12건 | 66,208,333원 |
가격 판단에 우선 적용할 기준은 최근 12개월 평균 67,250,000원과 2026년 10월 최신 거래가 60,000,000원입니다. 신건 최저가 74,000,000원은 최근 평균보다 6,750,000원 높고, 최신 거래보다 14,000,000원 높습니다.
같은 전용면적에 2026년 5월, 4층 거래가 50,000,000원이 있었다는 점도 중요합니다. 본건 역시 4층이므로 층수 조건에서 직접 비교할 만한 거래입니다. 다만 개별 호수의 방향, 내부 상태, 수리 여부 등은 동일하다고 확인되지 않았기 때문에 이 한 건만으로 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
최근 거래 추세 지표는 +3.2%입니다. 따라서 최근 12개월 평균이 이전 기간보다 하락했다는 식의 해석은 맞지 않습니다. 최근 평균은 과거보다 다소 높아졌지만, 그 평균과 최신 거래가 모두 신건 최저가보다 낮다는 사실이 가격 평가의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 우선 공제하고, 통영축산업협동조합의 근저당권에 채권최고액 기준 배당이 이뤄지는 구조입니다. 실제 배당은 채권계산서, 집행비용 및 다른 우선채권의 존재에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,732,000원 |
| 1. 근저당 · 통영축산업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 12,268,000원 |
| 합계 | — | 74,000,000원 |
근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 46,719,234원으로 별도 구분해야 합니다. 예상배당에는 당해세 및 미확인 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인은 필수
현재는 감정가의 100%인 74,000,000원에서 시작합니다. 유찰된다면 다음 회차 최저가는 아래처럼 낮아지는 시나리오입니다. 다만 각 회차의 채권 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 근저당권의 미회수액과 매수인 인수금액은 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 74,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 59,200,000원 | 57,734,400원 | 2,265,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 47,360,000원 | 46,107,520원 | 13,892,480원 | 0원 |
각 회차의 인수액 0원은 확인된 등기권리 기준입니다. 미확인 임차인의 대항력 및 기타 법정 인수위험은 별도로 확인해야 합니다. 유찰 회차와 가격은 가정이며 실제 진행을 확정하는 수치는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 운행간격 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남측과 동측으로 포장도로가 있으며, 토지의 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등 제한사항도 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지이며 형상은 가로장방입니다. 공시지가는 ㎡당 416,200원입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 이용상태는 점유자의 폐문·부재로 외부관찰과 주위탐문을 통해 파악했습니다.
- 환금성. 1996년 준공, 242세대 규모의 단지입니다. 동일 면적 실거래가 확인되지만 거래가격 편차가 크므로 매도 시 희망가격과 실제 체결가격이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 매각물건명세서 최종 확인. 등기권리의 소멸 여부뿐 아니라 매수인이 인수할 권리, 임차인 관련 기재, 특수매각조건을 매각기일 전 최신 문서로 확인해야 합니다.
- 전입세대·임차인 조사. 감정평가 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상이므로 전입세대 확인과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 단정할 수 없습니다.
- 과거 전세권과 현재 점유관계 구분. 2013년 설정된 국가 명의 전세권 55,000,000원은 2020년에 말소됐습니다. 말소된 전세권을 인수액에 합산해서는 안 되지만 현재 점유관계는 별도로 조사해야 합니다.
- 최근 실거래 재검토. 신건 최저가 74,000,000원은 최근 평균 67,250,000원보다 높습니다. 특히 동일 4층 거래가 50,000,000원과 최신 거래 60,000,000원의 개별 조건을 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현재 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 수리 여부, 설비 작동상태, 누수 및 기타 하자 등을 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 유찰 여부 확인. 현재 유찰 0회이며, 1회 유찰 시 59,200,000원, 2회 유찰 시 47,360,000원의 가격 시나리오가 제시됩니다. 실제 기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하 이력. 2022년 개시된 임의경매는 2023년에 취하됐습니다. 현재 사건과 혼동하지 말고 등기부 및 경매절차 진행 현황을 재확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 공용부분 비용 등을 확인해야 합니다. 당해세 등 우선채권에 따라서도 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 명도 가능성. 실제 점유자가 확인되지 않은 만큼 낙찰 후 인도 절차, 점유자 협의 및 관련 비용을 고려해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최근 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다 현재 시세가 중요하다”
통영성원아파트 406호는 등기권리의 말소 구조가 비교적 단순한 물건입니다. 2020년 통영축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이전의 근저당권과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임차인과 점유관계가 완전히 확인된 것은 아닙니다. 감정평가 당시 폐문·부재였으며 임대관계는 미상입니다. 따라서 본건을 임차인 위험까지 완전히 해소된 안전형 물건으로 분류하는 것은 적절하지 않습니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 74,000,000원은 최근 12개월 평균 67,250,000원의 110.0%이며, 최신 거래가 60,000,000원도 상당히 웃돕니다. 최근 거래 추세는 +3.2%로 소폭 상승했지만, 현재 최저가가 최근 시세보다 높다는 판단을 바꾸지는 못합니다.
결론은 현 신건 가격에서는 보수적 접근이 타당하다는 것입니다. 1회 유찰 시 59,200,000원으로 내려가면 최신 거래 수준과 비교할 여지가 생기지만, 그때도 점유·임대관계와 내부 상태 확인이 선행돼야 합니다. 현재는 등기상 권리 정리는 양호, 점유 확인은 미완료, 가격 메리트는 부족으로 판단합니다.
