창원지방법원 2026타경10242. 거제시 사등면 사등리 1290에 있는 토지와 건물이 경매에 나왔습니다. 토지는 1,607㎡의 목장용지이며, 건물은 공부상 동식물관련시설(가축시설)입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 1층 창고·2층 주거용 관리사로 조사됐습니다. 일반적인 아파트나 순수 주택 경매와는 성격이 다릅니다.

등기상 소유자는 최낙운입니다. 말소기준권리는 2012.06.22 설정된 아주신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 채권자의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이 추가됐고, 압류와 가압류도 설정됐습니다. 신건 최저매각가 330,354,840원을 기준으로 채권자 전액 배당은 어렵지만, 채권자에게 미배당이 발생하는 것과 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 나타난 후순위 권리보다 실제 점유관계, 토지·건물의 이용 제한, 매각 제외 시설과 진입로에 있습니다. 특히 매각기일 전에 현장과 관련 원본을 확인할 필요가 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당

가장 중요한 권리는 2012.06.22 아주신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 같은 채권자가 2013.10.11 추가로 설정한 채권최고액 65,000,000원 근저당권은 후순위입니다.

거제시 압류, 이상종 가압류, 현재 경매개시결정 역시 말소기준권리보다 늦게 설정됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 애큐온캐피탈·오릭스캐피탈코리아의 가압류, 국민건강보험공단 등의 압류와 종전 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 이말순의 점유관계 확인

현황조사와 매각물건명세서에 이말순이 확인됩니다. 전입일은 2025.02.07로, 말소기준권리인 2012.06.22 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다.

다만 이말순의 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 전입 사실만으로 실제 임차인인지, 단순 거주자인지까지 확정할 수 없습니다. 명세서상 인수권리가 없다는 점과 별개로 현장 점유관계 및 실제 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.

현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정하면 인수액을 더한 실질취득 기준금액은 330,354,840원입니다. 다만 이는 알려진 권리관계에 따른 가정이며, 취득세·등기비용·명도비용·보수비용 등은 포함하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았다

이 물건은 감정가 330,354,840원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 일반 주거용 아파트처럼 같은 단지·같은 면적의 실거래 평균으로 간단히 가격을 비교하기 어려운 물건입니다. 토지는 목장용지이고 건물은 동식물관련시설이며, 실제로는 창고와 관리사로 이용 중이기 때문입니다.

신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 농림지역·농업보호구역의 이용 제한, 건물 상태, 하천 교량을 통한 출입 여건이 실제 매수 수요와 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,354,840원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다.

신건 매각가를 가정한 채권자 총 청구액은 377,739,890원, 채권자 예상배당 합계는 324,929,872원으로, 52,810,018원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

이 미배당액은 채권자에게 회수되지 않는 금액이지, 매수인이 자동으로 부담하는 금액이 아닙니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리가 없는 것을 전제로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 매각 시나리오

현재는 신건이며, 이후 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 후속 매각기일은 별도 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 명세서상 권리관계에 따른 예상치입니다.

⑥ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)

• 위치·주위환경. 거제시 사등면 사등리 사등소류지 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·농경지·순수임야·소규모 공장이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 다만 실질적인 진출입은 북동측 하천에 설치된 교량을 이용하는 구조이므로 사용관계를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 목장용지, 면적은 1,607㎡입니다. 완경사·부정형 토지이며, 용도지역은 농림지역입니다. 공시지가는 42,300원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 농업보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 향후 용도변경·증축·개발이나 실제 영업 활용 계획이 있다면 관할 관청에 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 용도. 일반건축물대장상 동식물관련시설(가축시설)이나 실제 이용상태는 1층 창고, 2층 주거용 관리사입니다. 주거용 이용 부분의 적법성 및 향후 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부상 지붕은 판넬이나 실제 현황은 슁글입니다. 감정서 사진상 일부 벽체 파손이 확인되므로 보수 필요 여부와 비용을 현장에서 검토해야 합니다.
• 매각 포함 시설. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ)과 제시외 수목(감정서상 a)은 일괄매각에 포함됩니다.
• 매각 제외 시설. 본건 지상 및 인접한 사등리 2294-13 하천 부지상의 컨테이너와 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다. 시설 소유관계와 점유·철거 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 경계. 감정평가상 토지의 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐습니다. 정확한 경계가 중요하다면 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 농림지역 내 목장용지와 동식물관련시설은 일반 주거용 부동산보다 활용 목적이 제한될 수 있습니다. 매수층과 재매각 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2012.06.22 아주신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 토지·건물 등기부와 매각물건명세서를 대조하고, 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리가 있는지 확인하세요.
• 이말순 점유관계 확인. 전입일은 2025.02.07이지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약, 배당요구 여부, 명도 가능성 및 비용을 확인하세요.
• 건물 파손 확인. 감정서에 표시된 일부 벽체 파손과 지붕 현황을 확인하고 수선 범위를 검토하세요.
• 건물 용도 확인. 공부상 동식물관련시설과 현황상 창고·관리사 이용의 적법성, 향후 용도변경 가능성을 관할 관청에 확인하세요.
• 토지이용 제한 확인. 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역의 제한 내용과 계획한 사용 목적의 허용 여부를 확인하세요.
• 교량 이용관계 확인. 사등리 2294-13 하천에 설치된 교량의 사용 승인·점용관계와 지속적인 출입 가능성을 확인하세요.
• 매각 포함·제외 시설 확인. 제시외 건물과 수목은 포함되지만 컨테이너·비닐하우스는 제외됩니다. 실제 위치, 소유자, 철거 및 사용 문제를 확인하세요.
• 경계 확인. 토지 경계는 목측으로 조사됐습니다. 건물 및 시설물의 위치와 토지 경계가 중요한 경우 측량을 검토하세요.
• 체납 및 추가 비용 확인. 조세채권, 공과금, 명도·수선·시설 정리 비용을 확인하고 실제 취득 부담을 계산하세요.
• 가격 검증. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 할인 근거가 아닙니다. 현장 상태와 활용 제한을 반영한 별도 가치 검토 후 입찰가를 결정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관할 관청 확인 내용을 입찰 전에 다시 검토하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원과 안전한 취득은 다르다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 아주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수할 권리도 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이말순의 실제 점유관계와 보증금은 미확인이고, 건물 일부 파손, 매각 제외 시설, 하천 교량 이용, 농림지역의 이용 제한 등 해결해야 할 확인사항이 있습니다. 무엇보다 실거래에 기초한 가격 우위가 확인되지 않은 상태에서 330,354,840원을 저렴한 가격이라고 평가할 수는 없습니다.

권리 인수 측면은 양호하나, 물건 상태·활용성·환금성의 불확실성이 큰 유형입니다. 지금 단계의 결론은 입찰 신중·현장 및 행정관계 확인 우선입니다. 이 경매의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것만이 아니라, 낙찰 후 해당 토지와 건물을 실제로 어떻게 사용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.