창원지방법원 2026타경10267. 경상남도 거제시 장평동 덕산아내2차 202동 603호, 전용 84.9643㎡ 아파트입니다. 소유자 강용식은 2013년 6월 26일 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 농협은행과 중소기업은행의 추가 근저당권, 여러 보증기관의 가압류, 국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 2026년에는 근로복지공단의 798,826,180원 가압류가 설정됐고, 이를 본압류로 이행하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 채권관계는 복잡하지만 나중에 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 실제 점유자의 임차권이나 배당에서 고려되지 않은 우선권까지 자동으로 안전하다고 판단할 수는 없습니다.
가격은 별개입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건인데, 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 141,250,000원입니다. 특히 2026년 9월 최신 거래도 150,000,000원이어서 현재 최저매각가는 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 142 덕산아내2차 제202동 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 장평2로2길 10 |
| 물건종류 | 공동주택(아파트) |
| 전용면적 | 84.9643㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 6층 |
| 단지 | 덕산아내2차 · 360세대 · 준공 2008.02.22 |
| 소유자 | 강용식 (2013.06.26 소유권이전 · 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 | 160,000,000원 |
| 최저매각가 | 160,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 근로복지공단 |
| 청구금액 | 798,826,180원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 복잡한 채권관계, 명확한 말소기준
등기부에서 가장 중요한 날짜는 2013년 6월 26일입니다. 농협은행의 채권최고액 168,000,000원 근저당권을 기준으로 그 이후 설정된 담보권과 압류권을 구분하면 권리 구조를 파악할 수 있습니다.
2008년 국민은행 근저당권, 2010년 우리은행 근저당권, 2012년 경남은행 근저당권 등 과거 담보권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현존하는 담보권 중에서는 2013년 농협은행 근저당권이 선순위 기준입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인되지 않은 부분이 남아 있다
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 실제 점유자 | 확인 필요 |
| 내부 조사 | 이해관계인 부재로 내부 확인 불가 |
| 배당표상 인수액 | 0원 |
| 대항력 판단 | 별도 점유·전입 확인 필요 |
감정평가 당시 이해관계인이 부재하여 내부조사가 불가능했습니다. 인근 주민 탐문과 관련 공부, 외부 관찰을 토대로 통상적인 상태를 가정하여 평가했습니다. 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 113.3%
덕산아내2차 동일 면적대(전용 84.96㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 2월부터 9월까지 거래가 확인되며, 최근 12개월 평균은 141,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 15층 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 9층 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 15층 | 152,500,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 1층 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9층 | 152,500,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 1층 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 12층 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 11층 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 12층 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 11층 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 11층 | 145,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 141,250,000원 |
실거래 최저는 90,000,000원, 최고는 165,000,000원으로 거래가격의 편차가 큽니다. 2026년 9월 최신 거래는 150,000,000원입니다. 반면 본건의 감정가와 최저가는 모두 160,000,000원입니다.
특히 최근 거래에는 90,000,000원 및 118,000,000원과 같은 낮은 가격도 포함돼 있습니다. 이러한 거래의 개별 사유가 확인되지 않았으므로 모든 거래를 동일한 상태의 물건으로 간주할 수는 없습니다. 다만 고가 거래만 선택해 시세를 판단해서도 안 됩니다. 최근 평균과 최신 거래를 함께 고려하는 보수적 가격 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 3,040,000원을 배분하고, 나머지 156,960,000원이 선순위 농협은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자에게 배당할 금액은 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 농협은행 · 을구 7번 근저당 | 168,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 농협은행 · 을구 9번 근저당 | 19,200,000원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 · 을구 10번 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 · 갑구 5번 가압류 | 767,000,000원 | 0원 |
| 5. 농협은행 · 갑구 7번 가압류 | 136,692,997원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 · 갑구 8번 가압류 | 46,000,000원 | 0원 |
| 7. 경남신용보증재단 · 갑구 10번 가압류 | 199,512,708원 | 0원 |
| 8. 근로복지공단 · 갑구 12번 가압류 | 798,826,180원 | 0원 |
| 9. 근로복지공단 · 갑구 13번 강제경매 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 계산 채권총액 | 2,375,231,885원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 156,960,000원 |
| 채권자 미배당액 | 2,218,271,885원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 채권액은 기재된 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 하며 실제 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
현재 신건 최저가는 160,000,000원입니다. 유찰 시 감정가 대비 80%, 64%의 시나리오에서는 매각가격과 선순위 채권자 배당액이 함께 감소합니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 2,218,271,885원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 2,249,823,885원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 2,275,065,485원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 장평동 장평중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 사면이 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 6층 603호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등의 마감이며 새시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형의 대체로 평탄한 아파트 건부지입니다. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 968,800원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 지구단위계획상 추가 건축 제한사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 외부 관찰과 탐문 등을 토대로 평가됐으므로 실제 수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 360세대 단지로 동일 면적 거래가 확인되지만 실거래가격은 90,000,000원부터 165,000,000원까지 분포합니다. 매수·매도 시 층과 내부 상태, 거래가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 가격 기준부터 정하기. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 141,250,000원의 113.3%입니다. 최근 거래가 150,000,000원도 참고해 무리한 고가 응찰을 피해야 합니다.
- 점유자 직접 확인. 임대관계와 실제 점유자가 미상입니다. 전입세대 확인, 현황조사 원본, 매각물건명세서 등을 통해 대항력 가능성과 명도 위험을 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2013.06.26 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 근저당권과 압류·가압류의 소멸 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 과거 경매와 현재 사건 구분. 2024타경29644 임의경매개시결정은 이미 말소됐으며 현재 사건은 2026타경10267 강제경매입니다. 취소·변경·정지 여부와 매각 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 수리비 확인. 내부조사가 불가능했던 물건입니다. 도배·바닥·설비·누수 등 실제 상태와 예상 수리비를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 추가 부담이 생길 수 있는 항목을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원의 가격 시나리오를 기준으로 매수 상한과 추가 비용을 비교하세요. 실제 차회 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수의 구분. 미배당 채권액이 2,218,271,885원으로 크지만 배당표상 인수액은 0원입니다. 다만 우선변제권자 및 추가 부담 가능성은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매각기일 최종 확인. 2026.11.09 매각기일과 진행 상태, 변경·취하·정지 가능성을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 소멸한다고, 가격까지 좋은 것은 아니다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2013년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 이후 설정된 다수의 근저당권·가압류·압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 최저가 160,000,000원 기준 예상배당액은 대부분 선순위 농협은행에 배분되고, 후순위 채권자는 상당한 미배당액을 남기지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가장 중요한 가격 조건은 불리합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균이 141,250,000원인데 신건 최저가는 160,000,000원입니다. 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴한 경매물건이라고 평가할 근거는 없습니다.
여기에 현장조사 당시 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상이라는 점이 남습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
결론은 “후순위 권리 소멸은 긍정적, 신건 가격은 불리, 점유·내부 확인은 필수”입니다. 1회 유찰 시나리오의 128,000,000원은 최근 거래 평균보다 낮아지지만, 실제 유찰과 매각 조건은 확정되지 않았습니다. 입찰 여부는 가격뿐 아니라 점유관계, 내부 상태, 관리비 및 추가 비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
