창원지방법원 2026타경10275. 경상남도 거제시 일운면 지세포리의 거제코아루파크드림 104동 25층 2501호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 조유상이며, 2022년 11월 25일 소유권이전등기와 함께 한화생명보험주식회사의 채권최고액 160,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.

이후 2025년 2월 18일 임차권등기가 접수됐고, 임차보증금은 118,000,000원입니다. 그러나 임차인의 주민등록일은 2023년 1월 10일로 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 임차권은 매각으로 소멸할 예정이며, 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 전액이 매수인에게 인수되는 구조로 보기는 어렵습니다.

반면 가격은 주의해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 159,666,666원, 최신 거래는 157,000,000원이며 최근 거래 최고가도 180,000,000원입니다. 최저매각가 200,000,000원은 이들 가격을 모두 웃돕니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 신건 입찰에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 매수인 인수 없음

본건의 핵심은 2022년 11월 25일 설정된 한화생명보험주식회사의 근저당권과 그 이후 접수된 임차권등기의 선후관계입니다. 임차인의 주민등록일은 2023년 1월 10일, 확정일자는 2023년 2월 16일이며, 두 날짜 모두 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석되고, 선순위 근저당권보다 우선하는 권리로 보기 어렵습니다.

② 시세 비교 — 감정가 2억원은 최근 거래 수준을 웃돈다

거제코아루파크드림의 실거래 비교 자료는 전용면적 84.91~84.99㎡ 거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 4월부터 9월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 159,666,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 157,000,000원이고, 최근 거래 최고가는 180,000,000원입니다.

최저매각가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 159,666,666원보다 40,333,334원 높고, 평균 대비 125.3%입니다. 최신 거래 157,000,000원보다도 43,000,000원 높습니다. 최근 거래 최고가 180,000,000원과 비교해도 감정가가 20,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

매각가 200,000,000원과 집행비용 3,600,000원을 가정한 예상 배당입니다. 한화생명보험주식회사의 근저당권 채권최고액 기준 배당은 160,800,000원이며, 주택도시보증공사는 35,600,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 중 89,402,741원은 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액이며, 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 지세포중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설 및 주거나지가 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입과 접근이 가능하며, 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지·건물. 거제코아루파크드림은 767세대 규모이며, 사용승인일은 2018.11.01입니다. 대상은 27층 건물 중 25층에 해당합니다.
• 설비. 대단위 아파트단지로 위생설비·난방설비·승강기·소화전 설비 등을 갖춘 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 대지권의 목적인 토지는 공동주택부지로 이용 중입니다. 각 방향으로 포장도로가 소재하고, 토지이용계획상 소로1류와 중로1류에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 실제 이용이나 향후 계획이 있다면 해당 제한의 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 임대관계는 미상으로, 실제 점유와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 기재된 공시지가는 457,400원/㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 기준 상한 설정. 최근 12개월 평균 159,666,666원, 최신 거래 157,000,000원, 최근 최고 거래 180,000,000원을 함께 비교해 입찰가를 검토하세요. 감정가 200,000,000원을 당연한 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 원본 확인. 김려준의 보증금 118,000,000원, 주민등록일 2023.01.10, 확정일자 2023.02.16, 배당요구일 2025.02.18을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
• 말소기준권리 확인. 2022.11.25 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권의 채권최고액 160,800,000원과 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 배당 결과와 인수 위험 구분. 예상배당상 주택도시보증공사의 미배당액은 89,402,741원입니다. 이 금액을 매수인 인수액으로 혼동하지 말고, 매각물건명세서의 인수권리 및 임차권 말소 여부를 재확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 단지 거래 편차 고려. 최근 거래는 135,000,000~180,000,000원 범위입니다. 층과 개별 호수 상태가 다를 수 있으므로 평균값만으로 개별 물건의 적정가를 확정하지 마세요.
• 입찰 전 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 확인하고 실제 배당·명도 조건을 검토하세요.

맺으며 — “인수 위험이 낮다 ≠ 싸다”

거제코아루파크드림 2501호는 말소기준권리 이후의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 점에서 매수인 인수 부담이 낮은 물건입니다. 다만 임차인의 보증금 회수 여부와 실제 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.

더 중요한 문제는 가격입니다. 최저매각가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 159,666,666원의 125.3%이고, 최신 거래 157,000,000원 및 최근 거래 최고가 180,000,000원보다도 높습니다. 예상배당에서 주택도시보증공사의 미배당액이 발생한다는 사실 역시 매수인에게 자동으로 인수되는 금액을 의미하지는 않습니다.

권리는 인수 부담이 낮지만, 신건 가격은 보류. 입찰 여부는 권리상 안전성만이 아니라 최근 실거래와 실제 점유·명도 조건을 함께 비교해 판단해야 합니다.