창원지방법원 2026타경10276. 경남 거제시 고현동의 고려5차아파트 602동 15층 1503호, 전용 84.03㎡ 아파트입니다. 1997년 4월 26일 준공된 299세대 단지로, 거제중앙초등학교 동측 인근에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 김현욱·신영애이며, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

두 공유자는 2013년 6월 21일 소유권을 이전받았고, 당시 등기에 기재된 거래가액은 198,000,000원입니다. 이후 금융기관 근저당권이 설정·말소되는 과정을 거쳤으며, 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2019년 11월 15일 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 10월 30일 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

권리 구조만 보면 일반적인 담보권 실행 경매에 가깝습니다. 그러나 물건의 가치 판단은 별개입니다. 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 높고, 가장 최근 거래가격보다도 5,000,000원 높습니다. 과거 거래 전체 평균만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 거래 흐름으로 판단하면 오히려 신건 가격이 부담스러운 상황입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 공유지분 가압류

말소기준권리는 2019년 11월 15일 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원, 최초 근저당권자는 주식회사하나은행입니다. 이후 2025년 10월 30일 한국주택금융공사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이전등기에는 2019년 12월 24일 확정채권양도를 원인으로 기재하고 있습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이므로, 별도의 독립된 근저당권을 추가로 설정한 것으로 계산해서는 안 됩니다.

그다음 발생한 가압류는 모두 공유자 김현욱의 지분을 대상으로 한 권리입니다. 2025년 11월 6일 서울보증보험주식회사가 청구금액 78,049,080원으로 가압류했고, 2026년 3월 6일 하나카드 주식회사가 26,038,304원으로 추가 가압류했습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 늦게 등기되어 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 추정, 임대관계 확인 필요

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 확인된 임차보증금에 따른 매수인 인수액은 없으며, 예상배당 계산상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지까지 확정적으로 확인되었다는 의미는 아닙니다.

등기상 소유자는 두 명의 공유자입니다. 현장 점유자가 공유자 중 한 명이거나 그 가족이라면 임차보증금 인수와는 별도로 인도·명도 절차를 검토해야 합니다. 반면 제삼자 임차인이 실제 존재한다면, 말소기준권리인 2019년 11월 15일과 대항요건 구비 시점의 선후관계가 중요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균의 착시와 최근 하락 추세

고려5차아파트 동일 면적 84.03㎡의 실거래 12건을 살펴보겠습니다. 전체 거래 평균은 142,166,666원으로, 경매 최저가 133,000,000원보다 높습니다. 이 수치만 보면 최저가가 시세의 93.6%라서 저렴하다고 오해할 수 있습니다.

그러나 거래 시점을 나누어 보면 결론이 달라집니다. 2021년에는 178,000,000원 거래가 있었고, 2023년에도 173,000,000원 거래가 존재합니다. 이런 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균은 현재 가격 수준을 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선해서 비교하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 거래 3건의 평균은 130,666,666원입니다. 경매 최저가인 133,000,000원은 이 평균의 101.8%로, 최근 시세보다 약간 높습니다. 특히 2026년 7월 최신 거래는 14층에서 128,000,000원에 이루어졌습니다. 이번 물건은 같은 전용면적의 15층이지만, 층 차이만으로 이 가격 차이를 정당화할 근거는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

최저매각가 133,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 2,662,000원입니다. 이후 근저당권 채권최고액 기준으로 118,800,000원, 서울보증보험 가압류에 11,538,000원이 배당되는 계산입니다. 하나카드 가압류에는 배당액이 남지 않습니다.

근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준의 단순 추정배당입니다. 근저당권의 현재 양수인은 한국주택금융공사이므로 실제 배당권자와 배당액은 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

추정 채권 합계는 222,887,384원, 채권자 예상배당 합계는 130,338,000원입니다. 이에 따른 채권 미배당액은 92,549,384원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 지급되지 못하는 금액이지, 경매 매수인이 추가로 지급해야 할 금액을 의미하지 않습니다. 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

유찰 시나리오별 예상배당·미배당 변화

유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 현재 파악된 권리에 한정되며, 점유·임대관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 위 유찰가격은 확정된 향후 매각가격이 아닌 회차별 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 고현동 소재 거제중앙초등학교 동측 인근입니다. 주위는 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 북측에는 왕복 4차선, 남측과 서측에는 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 최상층인 15층 1503호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 마감이며, 샤시창호가 설치되어 있습니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 단지 특성. 고려5차(601-603동)는 299세대이며, 1997년 4월 26일 준공된 아파트입니다. 건물의 노후도와 최상층 특성에 따른 누수·방수 상태 및 유지보수 이력을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역으로, 교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지는 평지의 장방형이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 887,800원/㎡입니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적의 거래 이력은 확인되지만, 최근 거래 3건의 평균이 과거 거래 수준보다 낮아졌습니다. 2021년 178,000,000원 거래와 2026년 128,000,000원 거래 사이의 차이가 커, 과거 고가 거래를 현재 처분가능가격으로 보기는 어렵습니다. 향후 매도 시에는 최근 거래가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래를 입찰가의 중심에 둘 것. 전체 12건 평균 142,166,666원보다 최근 12개월 평균 130,666,666원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 현재 최저가 133,000,000원에는 뚜렷한 가격 할인폭이 없습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세는 -10.5%입니다. 향후 매도 시점을 고려한다면 과거 고가 거래 회복을 전제로 응찰가를 높게 책정하는 것은 위험합니다.
• 점유자·임대차 사실 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인하고, 필요한 경우 대항력과 배당 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 근저당권 양수인 확인. 하나은행의 2019년 근저당권이 2025년 한국주택금융공사로 이전된 사실을 확인해야 합니다. 배당 계산상 원권리자와 양수인 표시가 다르므로 실제 배당권자 및 채권액을 대조해야 합니다.
• 공유지분 및 매각범위 확인. 김현욱과 신영애가 각 2분의 1 지분을 소유하고, 가압류는 김현욱 지분을 대상으로 합니다. 경매 매각대상이 아파트 전체인지, 매각물건명세서의 구체적인 매각범위를 확인해야 합니다.
• 최상층 현장 점검. 15층 건물의 15층이므로 옥상 방수, 천장 누수, 결로 및 실내 노후 상태 등을 살펴야 합니다. 수리 필요성이 있다면 취득원가에 반영해야 합니다.
• 관리비·명도 부담 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 가능성을 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원은 관리비·명도비용 등 모든 부대비용이 0원이라는 의미가 아닙니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 133,000,000원, 1회 유찰 가정 106,400,000원, 2회 유찰 가정 85,120,000원을 최근 실거래 수준과 비교해 판단해야 합니다. 유찰가격은 가정이며 실제 일정·최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당관계 서류를 확인해야 합니다. 특히 점유관계와 한국주택금융공사의 담보권 승계·채권액을 입찰 전 검증하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “권리가 단순해도, 가격은 별개다”

거제 고려5차아파트 602동 1503호는 등기상 말소기준권리와 후순위 가압류의 관계가 비교적 명확합니다. 하나은행의 2019년 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었고, 이후 발생한 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차보증금 인수액도 없어, 현재 추정되는 매수인 인수금액은 0원입니다.

하지만 확인된 임차인이 없다는 사실이 점유관계까지 완전히 해소되었다는 뜻은 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유자와 대항력 가능성에 대한 확인은 남아 있습니다. 또한 근저당권의 원권리자와 양수인 명의가 예상배당 계산에서 다르게 반영된 부분도 경매기록 원본과 대조해야 합니다.

무엇보다 결정적인 약점은 가격입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 130,666,666원보다 높고, 최신 실거래 128,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세는 -10.5%입니다. 전체 거래 평균 142,166,666원만 보고 이 물건이 저렴하다고 판단하면, 하락하는 시장의 실제 가격 수준을 놓칠 수 있습니다.

결론적으로 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격의 매력도는 낮습니다. 매수인 인수액이 0원으로 추정된다는 장점은 있으나, 최근 실거래보다 높은 가격에 응찰하면서 하락 추세까지 감수할 이유는 충분하지 않습니다. 현재 회차는 가격 보류, 점유·배당관계 확인과 향후 가격 조정 여부를 우선 검토하는 접근이 적절합니다.