창원지방법원 2026타경10298. 거제시 둔덕면 어구리의 오래된 주택과 토지가 경매로 나왔습니다. 물건의 표시상 용도는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 1940년 사용승인된 목조 스레트지붕 단층으로 설명되고, 감정 당시 2동의 건물이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 ㉠ 포함, 현재 폐가라고 명시되어 있습니다.

이 경매의 핵심은 담보대출보다 공유관계의 정리입니다. 등기부에는 9명의 공유자가 등장하며, 김지선의 파산관재인 변호사 최민종이 공유물분할을 위한 경매를 진행하는 구조입니다. 근저당권이 없다는 사실만으로 안전한 경매라고 단정해서는 안 됩니다. 선행 전입자와 공유자 관계, 실제 점유상태, 매각 대상 토지의 범위, 노후 건물의 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 공유관계가 핵심

등기상 소유권보존등기는 2025.09.17 접수됐습니다. 공유자는 총 9명이고, 각 공유지분을 합하면 전체 소유권을 구성합니다. 등기부에 나타난 근저당권과 압류는 각각 0건입니다.

이후 2026.03.26 갑구 2번으로 경매개시결정이 접수됐습니다. 등기 목적에는 임의경매개시결정이라고 표시되지만, 등기 원인은 명확히 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 일반적인 은행 근저당권 실행 사건처럼 채권최고액과 채무잔액을 중심으로 분석할 사건은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력 가능성을 배제할 수 없다

현황조사에는 이금희가 전입자로 나타납니다. 전입일은 1998.10.10으로, 경매개시결정일보다 앞섭니다. 그런데 이금희는 등기부상 55분의 3 지분을 소유한 공유자이기도 합니다. 따라서 전입기록만으로 별도의 주택임대차계약이 존재하거나 확정적인 대항력 임차인이라고 판단할 수 없습니다.

또한 매각물건명세서에는 현재 폐가라고 표시되어 있습니다. 이는 오래된 전입기록과 실제 점유상태가 일치하는지 확인해야 한다는 의미입니다. 현장 점유, 거주 여부, 임대차계약 존재, 보증금 및 반환관계, 전입 유지 여부를 입찰 전에 구분해서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가는 알지만 시세 우위는 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 63,105,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다.

특히 이번 물건은 일반적인 공동주택 시세 비교보다 검토할 부분이 많습니다. 감정평가상 단독주택으로 이용되는 오래된 목조 건물, 폐가 상태, 제시외 건물 포함 여부, 여러 지역에 걸친 토지와 이용규제가 실제 매매가격과 환금성에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

유찰 회차별 금액은 매각 시나리오입니다. 산식상 인수 0원은 실제 점유자 보증금 인수위험이 없다는 확정 판단이 아닙니다. 소유자 잔여액 역시 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,105,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 관련 배당은 산식에서 0원 처리됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

단순 배당 산식에서는 집행비용 1,535,890원을 제외한 61,569,110원이 소유자 교부 잔여액으로 나타납니다. 하지만 공유물분할경매에서 이 금액이 특정 공유자에게 전부 지급된다는 뜻은 아닙니다. 실제 교부관계는 공유지분과 법원이 확정하는 배당·교부관계에 따라 검토해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 둔덕면 어구마을 내 및 마을 북측·남동측에 산개하여 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 해안 농어촌마을입니다.
• 교통. 감정평가상 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 개별 토지의 진입로, 차량 접근 및 도로 연결 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 사용승인 1940년의 목조구조 스레트지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지, 창호는 목재창으로 설명되어 있습니다. 위생설비와 난방시설은 기재되어 있으나, 현재 폐가인 만큼 실제 작동 여부와 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㉠이 포함됩니다. 여러 기호의 토지와 건물이 산개한 것으로 설명되어 있으므로 각 필지의 경계·면적·위치와 매각목록의 대응관계 확인이 중요합니다.
• 토지. 표시된 토지 정보에는 대지 231.0㎡, 공시지가 110,400원/㎡, 부정형 평지, 도로접면 세로한면(불)이 기재되어 있습니다. 이 면적을 일괄매각 대상 전체 토지면적으로 단정해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 감정요항표상 토지 기호별로 계획관리지역·자연환경보전지역·농림지역 등이 혼재하며, 자연취락지구·수산자원보호구역·가축사육제한구역·공익용산지·임업용산지 등의 제한도 기재되어 있습니다. 각 필지별 이용·건축·개발 가능성은 개별 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 포함 여부와 노후 건물의 실제 상태는 별도의 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 해안 농어촌마을의 분산된 토지와 노후 폐가, 필지별 이용규제가 함께 존재해 일반 주거용 집합건물보다 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 최근 비교 실거래에 따른 가격 검증이 이루어지지 않았으므로 감정가를 곧바로 처분 가능 가격으로 받아들이기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선행 전입자 확인. 이금희의 1998.10.10 전입기록과 실제 거주상태를 대조하세요. 공유자 지위와 별도의 임대차계약 존재 여부를 구분해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 이금희의 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되어야 대항력·우선변제·매수인 인수 가능성을 구체적으로 판단할 수 있습니다.
• 공유물분할경매 조건 확인. 9명 공유자의 지분과 공유물분할 원인을 확인하고, 매각목록상 전체 매각 범위와 등기상 권리관계를 대조하세요.
• 폐가 상태 점검. 현장 출입 가능 여부, 실제 점유자, 건물의 구조적 상태, 누수·파손·설비 상태와 사용 가능성을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠ 건물이 어느 위치에 있으며 무엇이 매각에 포함되는지, 토지·건물 목록과 현황을 맞춰 확인해야 합니다.
• 필지별 규제 확인. 계획관리지역뿐 아니라 자연환경보전지역·농림지역·수산자원보호구역·산지 관련 규제의 적용 범위를 확인하고, 이용 목적과 충돌하는 사항이 없는지 점검하세요.
• 가격 검증. 최저가 63,105,000원만으로 할인 여부를 판단하지 마세요. 토지 기호별 가치, 노후 건물의 상태, 제시외 건물 및 실제 이용 가능성을 반영한 처분 가능 가격의 검증이 필요합니다.
• 취득비용 검토. 실제 임대차보증금 인수 가능성, 명도·정비 부담 및 기타 취득 관련 비용을 확인하고 낙찰가와 실질취득비용을 구분하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 대조해 권리관계와 매각조건의 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수위험 0원”

이 물건은 일반적인 담보경매처럼 근저당권이 여러 건 얽힌 사건은 아닙니다. 하지만 그 사실이 곧 단순하고 안전한 매수를 뜻하지도 않습니다. 공유자 9명의 공유물분할경매이며, 1998년 전입기록이 있는 공유자 이금희의 실제 임대차관계가 불분명합니다. 여기에 현재 폐가인 노후 목조주택과 제시외 건물, 분산된 토지 및 이용규제가 더해져 있습니다.

현재 최저매각가 63,105,000원은 확인되지만, 시세 대비 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다. 배당 산식의 인수액 0원도 실제 인수위험이 없다는 증거로 사용해서는 안 됩니다. 실질취득비용 미확정, 점유관계 미확정, 환금성 검증 필요라는 점에서 보수적으로 접근해야 합니다.

결론은 입찰 보류 검토입니다. 이금희의 임대차·점유관계와 일괄매각 범위를 명확히 확인하고, 폐가 및 토지의 실제 이용가치를 검증한 뒤에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 얼마인지가 아니라, 무엇을 인수하며 실제로 어떤 부동산을 취득하는지를 확인하는 데 있습니다.