창원지방법원 2026타경10309. 경상남도 거제시 장평동 장평제2차주공아파트 208동 505호, 전용 약 39.6㎡의 아파트입니다. 1992년 3월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층에 있으며, 단지는 630세대 규모입니다. 현재 소유자는 서민성으로, 2020년 5월 7일 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 60,000,000원입니다.

이 사건은 펜타어드밴스대부가 신청한 임의경매로 청구금액은 23,034,791원입니다. 그런데 등기상 담보권의 처리 상태와 실제 인수권리 판단을 함께 살펴보면 단순한 경매라고 보기 어렵습니다. 특히 2024년 11월 27일 근저당권과 전세권, 그리고 2025년 7월 3일 전입한 서민지의 관계가 중요합니다.

여기에 가격 문제가 더해집니다. 최근 실거래 평균이 약 3,933만원인 아파트의 최저매각가격이 7,500만원입니다. 동일 면적대 실거래 최고가인 6,000만원보다도 높습니다. 권리가 완전히 정리된다고 가정하더라도 현재 최저가에는 가격상 이점이 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 전세권부터 확인해야 한다

등기상 가장 먼저 집중해야 할 것은 을구 5번 근저당권입니다. 2024년 11월 27일 주식회사액트캐쉬대부 명의로 채권최고액 30,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 10월 28일 근저당권이 펜타어드밴스대부로 이전된 기록이 있고, 이 근저당권부 채권에는 엠지캐피탈주식회사와 김종구의 질권설정 기록도 존재합니다.

또 다른 핵심은 을구 6번 전세권입니다. 액트캐쉬대부 명의로 2024년 11월 27일 전세권이 설정되어 있으며, 전세금은 5,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2024.11.27~2029.11.26입니다. 근저당권 접수번호는 37696, 전세권 접수번호는 37697로 기록되어 있습니다.

해당 전세권에는 경매로 소멸하지 않고 매수인이 인수할 수 있다는 판단이 붙어 있습니다. 반면 예상배당에서는 전세금 전액을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 전세권의 배당 여부와 말소 여부가 확정되지 않은 상황에서 배당액 5,000,000원을 곧바로 인수위험 해소로 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 서민지의 대항력은 확정할 수 없다

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인은 서민지 1명입니다. 전입신고일은 2025년 7월 3일입니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 점유와 임대차관계의 구체적인 내용이 확인되지 않아 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조라면, 매수인은 낙찰대금 외에 미배당 보증금을 추가로 부담할 수 있습니다. 이 경우 실질취득금액은 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금으로 판단해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 부족액을 매수인이 인수하는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

이 사건은 서민지의 보증금 자체가 확인되지 않으므로 실질취득금액을 75,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리가 해당사항 없음으로 표시된 내용과 등기상 전세권 및 임차인 조사 결과를 함께 대조해야 합니다. 확인된 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 별도의 보증금을 중복 합산할 대상도 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 거의 두 배

장평주공2차(신주공)의 전용 39.6~39.99㎡ 면적대 실거래를 비교하면 가격 차이가 뚜렷합니다. 2026년 4월부터 10월까지 확인되는 12건의 거래가격은 33,000,000~60,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 39,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 10월의 33,000,000원입니다.

신건 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 평균보다 35,666,667원 높고, 최신 거래가 33,000,000원보다 42,000,000원 높습니다. 비율로는 각각 190.7%, 227.3%에 해당합니다.

특히 주목할 부분은 2026년 10월의 5층 거래가 33,000,000원이라는 점입니다. 경매 대상 역시 5층이므로 층수 측면에서도 의미 있는 비교 사례입니다. 다만 개별 호수의 내부 수리 상태, 향, 배치에 따라 가격 차이는 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정한 예상배당에서는 집행비용과 전세금이 배분되고, 소유자에게 잔여금이 돌아가는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 경매 신청채권자의 배당액이 0원으로 계산되는 반면 소유자 잔여금이 크게 남는 구조여서, 이 배당 결과를 그대로 실제 배당순위에 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

위 표는 제시된 예상배당 계산을 재현한 것으로 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 68,250,000원이 동시에 나타나는 결과는 근저당권자 지위 및 실제 배당순위와 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 두 번 유찰돼도 최근 평균보다 높다

신건 최저가에서 유찰된다고 가정하면 최저매각가격은 다음과 같이 변합니다. 아래 가격은 각 회차의 가정가격이며 실제 매각 결과가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 장평동 양지초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주거환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하며 관내 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 북측과 남측에 포장도로가 있습니다.
• 건물. 1992년 3월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층입니다. 외벽은 콘크리트 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부 관찰에 따른 통상적인 상태를 가정했습니다. 내부 수리 상태와 설비 상태에 관한 추가 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역으로, 주변에 소로와 중로가 접해 있습니다. 교육환경보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있으며, 공시지가는 946,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 630세대 단지이며 해당 면적대의 최근 12개월 거래는 12건입니다. 실거래가격 범위는 33,000,000~60,000,000원으로, 거래는 확인되지만 가격 편차가 큽니다. 현재 최저가인 75,000,000원 수준에서 재매각이 가능하다고 가정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2024.11.27 액트캐쉬대부 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.10.28 펜타어드밴스대부로의 근저당권이전 기록을 대조하세요. 2026.04.02 경매개시결정일을 그대로 말소기준일로 확정해서는 안 됩니다.
• 전세권 인수 여부. 을구 6번 전세권의 전세금 5,000,000원, 건물 전부에 대한 설정 범위, 존속기간 2029.11.26, 배당요구 및 경매 후 말소 가능성을 확인하세요.
• 서민지의 대항력. 전입일 2025.07.03 외에 실제 점유·주택 인도, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 가능·미상 상태로 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수권리 해당사항 없음으로 표시된 내용과 등기상 전세권 및 임차인 조사 결과가 실제로 양립하는지 확인하세요. 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
• 배당순위 재검토. 신청채권자 청구금액 23,034,791원에 대한 예상배당이 0원인 반면 소유자 잔여금이 68,250,000원으로 계산된 결과는 재검증이 필요합니다. 이를 확정 배당표로 취급하지 마세요.
• 실질취득비용 계산. 전세권 및 임차보증금의 인수 여부가 확인되기 전에는 최저매각가격만으로 실제 취득비용을 판단할 수 없습니다. 추가 인수액과 명도·취득 비용을 함께 고려하세요.
• 최신 시세 적용. 최근 12개월 평균 39,333,333원, 최신 거래 33,000,000원, 동일 층 거래가격과 비교하세요. 1~2회 유찰 가정만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현장 및 관리비 확인. 5층 최상층의 누수·단열 상태, 내부 수리 상태, 점유관계, 공용부분 미납 관리비 등을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 비싸고, 권리도 아직 확정되지 않았다”

이 사건의 핵심은 단순히 오래된 소형 아파트가 경매로 나왔다는 점이 아닙니다. 시장 거래가격과 경매 최저가격의 차이가 지나치게 크다는 것이 첫 번째 문제입니다. 최근 12개월 평균이 39,333,333원이고 최신 거래가 33,000,000원인데, 신건 최저가는 75,000,000원입니다. 2회 유찰 시나리오인 48,000,000원조차 최근 평균을 웃돕니다.

두 번째는 권리의 불확실성입니다. 2024년 근저당권의 말소 처리와 이후 이전·질권설정 기록을 대조해야 하며, 같은 날 설정된 5,000,000원 전세권의 인수 여부도 명확히 해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 서민지의 대항력과 우선변제 여부 역시 확정되지 않았습니다. 예상배당표의 인수 0원만으로 안전한 경매라고 평가할 수 없습니다.

특히 전세권이 실제로 소멸하고 임차인의 대항력이 부정되어 인수액이 0원으로 최종 확정된다고 하더라도, 현재 최저가의 시세 대비 고평가 문제는 그대로 남습니다. 반대로 인수할 보증금이나 전세금이 확인되면 실질취득비용은 더 늘어납니다.

따라서 이 물건은 종합 D등급 — 현 가격 입찰 보류로 판단합니다. 권리관계 원본 대조가 우선이며, 가격은 최신 실거래와 실질취득비용을 기준으로 다시 검토해야 합니다. 현재 가격에는 매력이 없고, 권리 확인 없이 입찰할 이유도 부족합니다.