창원지방법원 2026타경10317. 경남 거제시 연초면 오비리의 대성루첸하우스 1층 102호로, 감정평가서상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자 최인석은 2018년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

권리의 큰 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 이전의 근저당권과 주택임차권은 이미 말소되었고, 2025년 삼성카드 가압류와 2026년 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 현재 확인되는 임차인 안예주의 보증금은 미상이며, 현장에서는 폐문·부재로 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다. 등기상 인수권리와 실제 점유·명도 부담은 구분해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 현재 점유를 구분하라

말소기준권리는 을구 4번 농협은행 근저당권(2018.11.19., 채권최고액 48,960,000원)입니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류 10,634,172원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2026년 9월 9일에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었으므로, 실제 배당 시 채권자 및 채권계산서를 확인해야 합니다.

2012년 동통영새마을금고의 근저당권과 2016년 김동수의 주택임차권(보증금 75,000,000원)은 과거 등기 이력입니다. 두 권리는 2018년 임의경매 매각 과정에서 말소되었으므로 현재 임차인의 보증금과 합산하거나 현재 인수액으로 계산하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상과 대항력은 별개

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 임차인은 안예주 1명입니다. 전입신고일은 2020년 12월 17일로 말소기준권리인 2018년 11월 19일 근저당권보다 늦습니다. 확인된 날짜를 기준으로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 조건 및 실제 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 실거래 비교가 없어 가격 판단은 보류

본건 감정가와 최저매각가는 모두 52,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 대성루첸하우스는 12세대 규모로, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 단지의 확인 가능한 최근 매각가가 없고, 제시된 비교면적도 본건과 일치하지 않아 동일면적 실거래를 기준으로 한 시세 비교가 어렵습니다.

따라서 감정가 5,200만원을 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 비교 가능한 거래사례를 확인하기 전에는 입찰 상한을 확정하지 말고, 실제 건물 상태와 점유 상황을 함께 평가하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)

위 표는 매각가 52,000,000원과 제시된 배당 시뮬레이션을 바탕으로 한 추정입니다. 농협은행의 신청채권 청구액은 37,449,626원으로 기재되어 있지만, 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 48,960,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 실제 배당액은 채권계산서, 집행비용, 조세 및 기타 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 연초면 오비리 소재 오비초등학교 서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 석재 및 스톤코트 등으로 마감되어 있고, 급배수·위생·난방설비가 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 대지권의 목적인 토지는 3필 일단의 부정형 토지이며 완경사지에 위치합니다. 자연녹지지역과 가축사육제한구역에 해당하고 준보전산지에 접합니다. 토지이용계획 및 관련 제한을 원본으로 확인하십시오.
• 건물 표기. 등기사항증명서와 일반건축물대장에는 가동, 현황에는 A동으로 표기되어 있습니다. 동일 건물 및 대상 호실인지 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있지만, 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이며 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.9회입니다. 확인 가능한 거래가격이 없어 가격 판단과 매도 가능성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 안예주의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 인도 가능 여부를 확인하십시오. 보증금 미상을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
• 명세서 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 기재와 현재 임차인·점유 상황을 함께 확인하십시오. 권리 인수금액과 실제 명도 비용은 별개입니다.
• 근저당권·배당 확인. 농협은행의 신청채권 청구액 37,449,626원과 근저당 채권최고액 48,960,000원을 구분하고, 2026.09.09. 근저당권 이전 등기 및 실제 채권계산서를 확인하십시오.
• 가격 상한. 비교 가능한 동일면적 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 52,000,000원을 시세로 단정하지 마십시오. 거래사례와 현장 상태를 검토한 후 응찰가를 정하십시오.
• 건물·호실 일치. 가동과 A동 표기의 차이를 현장에서 확인하고, 등기·건축물대장·현황조사서의 주소 및 호실을 대조하십시오.
• 내부·수리 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 누수, 설비, 마감 및 수리 필요 여부를 확인할 수 있는 범위에서 점검하십시오.
• 토지 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역 및 준보전산지 접촉 여부를 확인하고, 토지이용계획과 건축물 관련 서류를 검토하십시오.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 관련 공고를 입찰 직전에 다시 확인하십시오.

맺으며 — “인수권리 없음”만으로 입찰가가 정해지지는 않는다

본건은 2018년 근저당권을 말소기준으로 권리 흐름을 정리할 수 있고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 현재 임차인 1명의 보증금이 미상이고 내부 확인이 이뤄지지 않았으며, 비교 가능한 실거래가도 확인되지 않습니다. 12세대 규모와 평균 유찰 2.9회라는 조건까지 고려하면 권리분석만으로 투자 적정성을 확정하기 어렵습니다.

권리는 검토 가능, 가격은 추가 확인, 점유는 현장 확인이 우선입니다. 5,200만원이라는 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 임대차와 명도 상황, 건물 상태, 거래사례 및 실제 채권관계를 확인한 뒤 입찰 여부와 상한을 결정하십시오.