창원지방법원 2026타경10330. 경상남도 거제시 옥포동 광민까치빌라 3층 301호의 다세대주택 경매입니다. 1993년 11월 준공된 총 7세대 규모의 공동주택으로, 감정가는 76,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 옥치욱이며, 2020년 12월 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021년 10월 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
권리의 출발점은 2016.06.30 설정된 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 169,000,000원으로 감정가를 웃돌며, 신청채권자의 경매 청구액도 158,187,779원입니다. 낙찰대금만으로 근저당 관련 채권액을 모두 충당하기 어려운 구조이지만, 배당 부족액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 명세서상 인수권리가 없으므로 부족액을 곧바로 낙찰자의 채무로 해석해서는 안 됩니다.
더 주의해야 할 부분은 2023년 등기된 소유권 일부 가처분과 2026년 국세 압류입니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위로 표시되어 매각 소멸 예정이지만, 가처분의 피보전권리가 사해행위취소에 따른 소유권말소등기 청구권이라는 점과 세금의 우선배당 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 520-1 광민까치빌라 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 옥포로24길 16 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 공동주택 단위세대 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 301호 |
| 건물 규모 | 총 7세대 · 1993.11.15 준공 |
| 소유자 | 옥치욱 (2021.10.29 상속에 의한 소유권이전등기) |
| 감정가 | 76,000,000원 |
| 최저매각가 | 76,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 거제축산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 158,187,779원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.30 거제축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 169,000,000원 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 후순위 권리가 있다
등기 흐름을 보면 이전에 설정된 근저당권은 말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2016.06.30 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 상속에 따른 소유권이전, 지분 일부 가처분, 국세 압류와 임의경매개시결정이 이어집니다.
말소기준 근저당권보다 늦게 등기되어 매각 소멸 예정으로 분류되어 있으나, 단순한 금전채권 가압류와 달리 소유권 자체에 관한 분쟁을 배경으로 합니다. 가처분 관련 사건의 진행상황, 소멸 여부 및 매각 후 말소 가능성을 법원 기록과 등기 원본으로 확인해야 합니다.
다만 조세채권의 배당순위는 압류등기일만으로 확정되지 않습니다. 세목·법정기일·교부청구와 우선순위를 확인해야 하며, 아래 예상배당은 이러한 변수를 반영하지 않은 계산입니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 내역과 실제 점유는 구분해야 한다
확인된 임차인 내역 없음. 매각물건명세서상 매수인에게 인수되는 권리도 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 분석에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 유무 및 점유권원을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 76,000,000원이 저렴하다는 근거는 아직 없다
이 물건의 감정가는 76,000,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않아 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다.
가격 판단에서 중요한 것은 감정가 자체가 아니라 최근 실제 거래가격입니다. 광민까치빌라는 총 7세대의 소규모 다세대주택으로, 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격이 주변 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지는 현재 확정할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 76,000,000원 | 신건 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 76,000,000원 | 감정가 100% |
| 매수인 실질취득 기준액 | 76,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 60,800,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 최저가 | 48,640,000원 | 감정가 64% |
유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 이는 법원의 매각가격 조정일 뿐 시장가치가 확인되었다는 의미는 아닙니다. 60,800,000원이나 48,640,000원도 실제 거래시세와 비교하기 전에는 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
근저당권 채권최고액 169,000,000원을 기준으로 계산하면 매각대금 대부분이 거제축산업협동조합에 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,768,000원 |
| 1. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 169,000,000원 | 74,232,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 94,768,000원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 약 2.3% 수준의 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 산정하였으며, 실제 채권잔액·집행비용·조세 우선배당·최우선변제 등에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다. 국세 압류의 구체적 배당순위는 확정하지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되어도 채권 미배당은 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 94,768,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 109,694,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 48,640,000원 | 47,364,480원 | 121,635,520원 | 0원 |
유찰 횟수가 늘어 매각가격이 낮아지면 근저당권자에 대한 예상배당액은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당 금액은 증가합니다. 하지만 명세서상 인수권리가 없다는 전제에서는 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 시나리오는 법원의 매각가격과 추정 배당을 계산한 것이지, 해당 회차의 낙찰 가능성이나 적정 시세를 평가한 결과는 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 소규모 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건축구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 치장벽돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 실제 작동상태와 노후 정도는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 사다리형에 유사한 부정형 평지의 공동주택 부지입니다. 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8m의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로2류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,037,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 토지의 개별공시지가이며, 해당 세대의 거래가격이나 대지권 가치와 동일한 금액은 아닙니다.
- 건축물 특이사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1993.11.15 준공된 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 제한적일 수 있어 아파트와 같은 수준의 환금성을 전제하기 어렵고, 실거래·매물 소화기간·수리 필요성 등을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 5번 거제축산업협동조합 근저당권(2016.06.30, 채권최고액 169,000,000원)이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 가처분 사건 확인. 갑구 3번 희망1자산대부관리유한회사의 소유권 일부(3분의 1) 가처분이 사해행위취소 관련 권리라는 점을 확인하고, 관련 재판 및 매각 후 소멸·말소 가능성을 검토하세요.
- 국세 압류 확인. 갑구 6번 국세 압류의 세목·법정기일·교부청구 여부를 확인하세요. 후순위 압류등기라는 사실만으로 조세 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
- 임차·점유 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·실제 점유자를 확인하고 대항력 및 명도 가능성을 검토하세요.
- 기존 경매 이력 확인. 2024.06.24 개시된 임의경매(2024타경26317)는 취하를 원인으로 2025.07.02 말소되었습니다. 현 사건(2026타경10330)과의 관계 및 취하 경위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 경상남도 거제시 연초면 명동리 207-6 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 실거래 및 감정가 검증. 광민까치빌라와 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 비교하고, 층·면적·준공연도·건물 상태를 보정해 입찰가격을 정하세요.
- 건물 노후·수선 확인. 옥상 방수·외벽 균열·누수·배관·난방·공용부 상태 등을 확인하고 필요한 수선비를 입찰예산에 반영하세요.
- 체납관리비 확인. 관리비 및 공용부분 체납 가능성을 확인하고, 매수인 부담 범위를 구분하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서 최신본, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원 사건기록을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 매수가격”은 다르다
거제 광민까치빌라 301호는 명세서상 인수권리가 없는 다세대주택입니다. 2016년 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각 소멸 예정이며, 채권최고액 기준 미배당이 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 직접 떠안는 것으로 계산하지 않습니다.
그러나 2023년 소유권 3분의 1에 대한 사해행위취소 관련 가처분, 2026년 국세 압류, 미확인 임대관계는 반드시 점검할 사항입니다. 여기에 총 7세대 규모의 소형 다세대주택이라는 환금성 특성과 최근 실거래 비교가격의 부재까지 고려하면, 단순한 저가 경매물건으로 평가하기 어렵습니다.
현재 최저가 76,000,000원은 감정가와 동일하며, 실거래 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 1회 유찰 시 60,800,000원, 2회 유찰 시 48,640,000원으로 내려가는 시나리오가 있더라도 실제 시장가치가 검증되지 않으면 가격 메리트는 확정되지 않습니다.
결론은 권리 소멸 가능성은 확인되지만, 가처분·조세·점유에 대한 원본 검증과 시세 검증이 선행되어야 하는 보수적 검토 물건입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 성급하게 신건 입찰에 나서기보다는, 현장조사와 시세 확인을 통해 위험을 정리하는 접근이 합리적입니다.
