창원지방법원 2026타경10331. 경남 거제시 사등면 성포리에 있는 미래미라지 102동 4층 403호입니다. 전용면적은 84.9701㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 경매 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 연립주택입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도까지 대조할 필요가 있습니다.

소유자 김문태는 2016년 8월 29일 매매를 원인으로, 같은 해 9월 5일 거래가액 289,670,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 거제축산업협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권에 기초한 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구액은 187,729,046원입니다.

권리관계는 복잡하지 않습니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 현재 매각가격과 최근 실거래가격의 현저한 차이입니다. 과거 거래가격만 보면 감정가가 납득될 수 있지만, 최근 거래와 하락 추세를 반영하면 가격 판단이 크게 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

등기상 말소기준권리는 2016년 9월 5일 설정된 거제축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이며, 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

이후 2026년 4월 3일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 별도의 가압류나 추가 근저당권은 확인되지 않습니다. 최초 소유권보존 당시의 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소된 이력이므로 현재 매수인이 새롭게 인수할 권리로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래가 중요하다

동일 단지 미래미라지의 전용 84.97㎡ 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 227,500,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2024~2025년의 높은 가격 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최근 가격 수준을 판단하려면 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

특히 2026년 9월 실거래가격은 145,000,000원입니다. 대상 물건은 4층이고 최신 거래는 1층이므로 층 차이를 감안해야 하지만, 그 차이가 곧바로 신건 최저가와 최신 거래 사이의 136,000,000원 가격 격차를 정당화하지는 않습니다. 향·내부 상태·실거래 조건을 추가 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)

신건 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 우선 공제하고 근저당권자에게 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조입니다. 근저당 배당액은 실제 확정채무액이 아닌 채권최고액 216,000,000원 기준의 추정치입니다.

신건 매각가 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 4,734,000원, 근저당 배당 216,000,000원, 소유자 잔여 60,266,000원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리 기준의 모형상 수치입니다.

회차별 낙찰가·미배당 시나리오

시나리오상 1회 유찰 후 최저가는 224,800,000원, 2회 유찰 후에는 179,840,000원입니다. 하지만 2회 유찰된 가격조차 최근 12개월 평균인 159,000,000원보다 높습니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.

2회 유찰 시 채권자 미배당액은 39,477,760원으로 예상됩니다. 이는 채권자에게 배당되지 못한 금액이지, 매수인이 자동으로 승계하는 채무를 뜻하지는 않습니다. 해당 회차에서도 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 사등면사무소 북동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북측에 진출입로가 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며 샷시 창호, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가서에는 연립주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 사건상 아파트 표기와 실제 이용상태를 구분하고, 입찰 전 건축물대장 및 집합건축물 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 토지. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구, 주거용지 및 지구단위계획구역 관련 제한이 있습니다. 소로1류 관련 저촉·접합 사항과 가축사육제한구역도 확인됩니다. 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
• 단지 규모. 총 96세대, 2016년 준공 단지입니다. 최근 실거래가 존재하지만 표본이 많지 않고 가격 편차가 커, 재매각 시 원하는 가격에 신속히 처분할 수 있는지 별도 검토가 필요합니다.
• 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 이 수치만으로 개별 물건의 낙찰 여부를 단정할 수는 없으나, 현재 최저가가 최근 거래수준을 크게 웃도는 점과 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 우선. 전체 평균 227,500,000원보다 최근 12개월 평균 159,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 중심으로 가격을 판단하세요. 최근 하락 추세 -34.1%도 함께 반영해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균의 176.7%입니다. 신건 감정가를 시장가격으로 받아들이거나, 과거 280,000,000원 거래만을 근거로 응찰해서는 안 됩니다.
• 유찰 후에도 재평가. 1회 유찰 시 224,800,000원, 2회 유찰 시 179,840,000원입니다. 두 가격 모두 최근 12개월 평균을 상회하므로 회차가 내려갔다는 이유만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 판단하지 마세요.
• 점유·임차관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 자료와 현장 점유상태를 대조하여 실제 임차인의 존재, 전입일, 대항력, 보증금을 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 검토. 사건상 용도는 아파트지만 감정상 이용상태는 연립주택입니다. 건축물대장상 용도와 거래 비교대상의 법적 성격을 확인하세요.
• 실거래 조건 확인. 최신 거래는 1층, 대상 물건은 4층입니다. 층·향·수리 상태·특수 거래 여부를 확인하고 가격 차이를 객관적으로 검증해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 체납관리비와 기타 점유 관련 비용을 관리주체 및 관계 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 배당표 해석. 배당금은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 실제 채권액과 배당순위, 조세채권 및 최우선변제권에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 실거래 자료를 반드시 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 단순해도 가격이 맞지 않으면 보류”

거제 미래미라지 403호는 등기상 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 거제축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 별도의 가압류나 중복 근저당권도 확인되지 않습니다.

하지만 권리가 단순하다는 사실과 좋은 투자가격이라는 판단은 전혀 다릅니다. 신건 최저가가 281,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 159,000,000원, 최신 실거래는 145,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -34.1%로 하락하고 있습니다. 과거 거래 고점에 가까운 감정가만을 근거로 응찰하면 현재 시장가격보다 높은 금액에 취득할 위험이 큽니다.

더구나 단지 평균 유찰 횟수가 2.7회이고, 2회 유찰 시 예상 최저가인 179,840,000원조차 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 여기에 감정상 연립주택 이용상태와 임대관계 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 최근 시세 대비 현저한 고평가·하락 추세·환금성 부담이 중첩됩니다. 임차·점유관계를 확인하고 최근 거래를 기준으로 가격을 다시 평가하기 전까지는 입찰 보류가 적절합니다.