창원지방법원 2026타경10353. 거제시 일운면 지세포리의 거제코아루파크드림 104동 304호입니다. 감정평가상 2018년 사용승인된 철근콘크리트구조 27층 건물의 3층에 위치하며, 실거래 비교 대상 전용면적은 84.9893㎡입니다. 사건상 물건용도는 근린시설로 기재되어 있지만, 감정평가서는 현재 공동주택(아파트)으로 이용한다고 설명합니다. 따라서 공부상 정확한 용도와 실제 이용상태의 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.

소유자 박동일은 2022년 5월 24일 매매를 원인으로 같은 해 7월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 거래가액은 279,900,000원입니다. 같은 날 한화생명보험이 채권최고액 154,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정이 이어졌습니다. 경매 신청채권자의 청구금액은 138,772,313원입니다.

이 물건의 핵심은 선순위 근저당 이후에 발생한 임차권과 전입의 처리입니다. 김준홍의 보증금이 크다는 점은 주의할 요소지만, 등기된 주민등록일과 점유개시일 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 보증금을 낙찰자가 당연히 승계한다고 볼 근거는 없습니다. 다만 인수 여부와 배당 여부는 서로 다른 문제이므로 실제 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 미상 점유관계

말소기준권리는 2022.07.27 접수된 을구 4번 한화생명보험 근저당권입니다. 채권최고액은 154,800,000원이고 채무자는 박동일입니다. 이보다 앞선 한국토지신탁의 신탁등기 및 삼익신용협동조합의 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 국민건강보험공단의 압류 역시 2024.06.21 해제로 말소된 상태입니다.

을구 5번 김준홍 주택임차권등기는 2024.08.22 접수되었습니다. 보증금은 125,000,000원, 임대차계약일은 2022.08.12, 점유개시일은 2022.08.25, 주민등록일은 2022.08.26입니다. 2024.08.28 경정등기에 따라 확정일자는 2022.08.16으로 확인됩니다. 계약일·확정일자·점유개시일·주민등록일이 모두 한화생명보험 근저당 설정일보다 늦으므로, 이 임차권은 말소기준권리에 후순위입니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 2명

김준홍 임차권의 2024.08.28 경정등기는 같은 임차권의 확정일자를 정정한 것으로 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

거제코아루파크드림의 전용면적 84.91~84.99㎡대 최근 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2026년 4월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 159,666,666원입니다. 최고가는 180,000,000원, 최저가는 135,000,000원으로 거래가격 편차가 있습니다. 과거 취득가액이나 일부 높은 층의 거래가보다 최근 평균과 최신 거래를 우선 비교해야 합니다.

현재 최저매각가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 159,666,666원보다 7,333,334원 높으며, 최근 시세 대비 비율은 104.6%입니다. 최신 거래가격 157,000,000원과 비교하면 10,000,000원 더 높습니다. 특히 최신 거래는 본건과 같은 3층의 전용 84.91㎡ 거래로, 저층 가격을 판단할 때 주의 깊게 살펴볼 비교사례입니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

집행비용 3,138,000원은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 매각대금 배분 계산상 잔여 9,062,000원은 후순위 임차권자의 배당 및 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 금액으로, 실제 소유자 교부액을 의미하지 않습니다. 임차권자 배당액은 확정되지 않았습니다.

한화생명보험의 경매 청구금액은 138,772,313원인 반면, 근저당권 채권최고액은 154,800,000원입니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 작성되어 있어 실제 배당액은 확정채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 김준홍의 배당요구가 표시되어 있으므로 잔여금은 후순위 임차권자 배당 여부가 결정되기 전까지 소유자에게 귀속되는 금액으로 확정해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

현재 회차와 1회·2회 유찰 시의 가격 및 배당 추정입니다. 후순위 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 등재된 권리와 현재 명세서 기준이며, 미상 점유관계와 실제 배당은 추가 확인이 필요합니다.

미배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 채권 부족분이며 김준홍의 임차보증금 미배당액을 의미하지 않습니다. 유찰 시나리오는 해당 가격에 실제 낙찰된다는 보장이 없으며, 임차권자 배당 및 배당순위 변동은 별도로 반영하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용현황 기준)

• 위치 및 주위환경. 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 지세포중학교 남측 인근에 위치합니다. 농경지와 주택 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근과 출입이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 4면이 포장도로와 접하고 내부도로 및 옥내주차시설이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 중 3층이며, 사용승인일은 2018.11.01입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 설치되어 있고, 감정상 공동주택으로 이용 중입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주거용지이며 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 457,400원/㎡입니다.
• 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 공동주택 이용상태의 차이는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 767세대 단지이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 그러나 거래가격이 135,000,000원에서 180,000,000원까지 분포하여 층별 가격 편차가 상당합니다. 본건은 3층이고 최근 같은 층 거래가 157,000,000원이므로, 저층 가격과 용도 일치 여부를 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 확인이 우선. 사건상 근린시설과 감정상 공동주택 이용상태가 일치하지 않습니다. 집합건축물대장 전유부, 등기부 건물내역, 매각물건명세서 원본을 대조해 공부상 용도를 확인하세요.
• 김준홍 임차권등기. 보증금 125,000,000원, 전입일 2022.08.26, 확정일자 2022.08.16, 임차권등기일 2024.08.22입니다. 경정등기의 내용과 배당요구, 배당순위 및 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
• 김교령 점유관계. 전입일은 2025.06.26으로 후순위이지만 보증금, 확정일자, 계약내용 및 점유부분은 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 확인하세요.
• 배당표 검증. 한화생명보험의 청구액 138,772,313원과 채권최고액 154,800,000원을 구분하세요. 후순위 임차권자의 배당을 반영하지 않은 소유자 잔여액 9,062,000원은 확정 배당금이 아닙니다.
• 가격 상한 검토. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 평균 159,666,666원과 최신 거래 157,000,000원을 모두 웃돕니다. 저층 거래 사례를 우선 반영해 응찰가격을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원으로 추정되지만 실제 매각 여부는 미정입니다. 가격 하락만으로 확인되지 않은 권리·용도 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 명도 및 관리비. 후순위 임차권의 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 점유자 현황, 인도 가능성, 체납 공용관리비 등을 확인하세요.
• 원본 및 매각조건. 매각기일 2026.11.09 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원이어도 가격은 합격이 아니다”

이 물건은 말소기준권리의 선후관계가 비교적 명확합니다. 2022.07.27 한화생명보험 근저당권이 기준이고, 김준홍의 주민등록과 임차권등기, 김교령의 전입 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 표시되어 있어 현재 확인된 권리만으로는 매수인 인수액 0원이라는 판단이 가능합니다.

하지만 이것이 곧바로 안전한 가격의 물건이라는 뜻은 아닙니다. 김준홍의 125,000,000원 보증금에 대한 실제 배당관계가 정리되어야 하고, 김교령의 점유관계도 확인해야 합니다. 특히 사건상 근린시설과 감정상 공동주택이라는 용도 표기 차이는 매수 판단의 기본 전제에 해당하므로 반드시 해소해야 합니다.

가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 167,000,000원은 최근 실거래 평균 159,666,666원의 104.6%이고, 최신 같은 층 거래가격 157,000,000원보다도 높습니다. 같은 단지의 경매물건이 평균 1.7회 유찰된 점까지 고려하면 신건 가격에 서둘러 응찰할 이유는 약합니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격상 신건 입찰 보류입니다. 이 물건의 판단 기준은 낮아 보이는 경매가격이 아니라, 정확한 법적 용도 확인, 임차인·배당관계 검증, 최근 실거래 대비 충분한 가격 여유 확보입니다.